28問‐R1の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第28問は、「３５条問題」です。本問では、「国土交通省令で定める事項」がメインに問われており、住宅性能評価,石綿,区分所有建物が出題されています。難しい選択肢が３つもあり、確答は厳しいです。よく出るようになったところなので、シッカリ復習しておきましょう。

28問‐３５条問題

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは、「やや難」です。

　本問の論点「国土交通省令で定める事項」は、よく問われるようになっています。

　シッカリ復習しておきましょう。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　問題文には、「建物の貸借の媒介を行う場合」とあります。

　解答の際は、ここがキーワードとなるので、読み落とさないでください。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　選択肢１の「当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。」ですが、誤った記述です。

　「その他、相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、国土交通省令で定める事項」の問題です。

　選択肢のいう「住宅性能評価」を受けた「新築住宅」ですが、「売買・交換」のときは、３５条の説明対象となっています。

　しかし、本問のケースは、「建物の貸借の媒介を行う場合」です。

　「貸借」なもんで、説明しなくてよくなります。

　参考：利益保護の国土交通省令等の固有事項の横断まとめ

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、当該利益保護の国土交通省令で定める事項ですが、①宅地の売買交換、②建物の売買交換、③宅地の貸借、④建物の貸借と、『４パターン』あります。

　

　

　それぞれを整理して憶えましょう。

選択肢2

　選択肢２の「当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなけれはならない。」ですが、誤った記述です。

　難しい選択肢です。

　まず、選択肢のいう「建設住宅性能評価書」ですが、「国土交通省令で定める書類」となっていて、その保存の状況を説明する必要が、業者にあるのです。

　しかし、当該説明義務は、施行令によると、「売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類」となっています。

　本問の場合は、「建物の貸借の媒介を行う場合」なので、物件は言うなれば、「貸借契約に係る住宅」となります。

　説明義務があるのは、「売買又は交換」契約なので、「貸借」契約の場合、書類の保存状況を説明しなくてもよくなります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、同年度の「39問」の「選択肢１」にも、似たような出題があります。

選択肢3

　選択肢３の「当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。」ですが、誤った記述です。

　本問のように、「建物」の「貸借」の場合、「石綿使用の有無の調査結果の記録が“ある”」ときは、その記録を説明しなくてはいけません。

　

　しかし、選択肢の場合、記録が“ない”ので、説明義務は、ありません。

　参考：利益保護の「ひっかけ」問題対策

　また、選択肢のように、わざわざ、業者が調査する義務もありません。

　同種の問題で、「耐震」が出たことがあります。

　問題「耐震診断をしてない場合、業者がそれを行う必要がある」→答え「×」ってな感じの出題がありました。

　業者には、「○○調査」をする義務はないです。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢4

　選択肢４の「当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。」ですが、正しい記述です。

　「区分所有建物」の「貸借」の場合、「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め」は、説明対象となっています。

　参考：「区分所有建物の国土交通省令等」攻略ポイント１～３

　考えたらわかりますが、利用制限の規約の有無は、たとえば、楽器がダメとか、ペットがダメとか、タバコはダメとかは、借りる人にとって、とても大きなものです。

　よって、説明義務を課している、ってな次第です。

　テキストを精読しておきましょう。

　よって、選択肢は、「正」となります。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「誤」です。

　「4」は「正」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：4

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「R1 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。

　テーマ別の問題演習は、「宅建業法「３５条（重要事項の説明）」の過去問リスト」や、

　「宅建「３５条（重要事項の説明）」の「国土交通省令等で定める事項」の過去問リスト」や、

　「宅建業法「既存建物」の過去問リスト‐３４条：建物現況調査のあっせん、３５条：建物現況調査の有無概要・設計図書等の保存状況」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

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