37問‐R1の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第37問は、「手付金」の問題です。定番論点のほか、保全措置,手付倍返などが出題されています。選択肢の４が「ひっかけ」で、中々に手強いですが、いい勉強になるはずです。他の選択肢は、基礎・基本的なものばかりです。問題構成からも、正解はできます。

37問‐手付金

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　多くの受験生は、「点」にします。落としてはなりません！

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　問題文には、「自ら売主として」とあるので、「手付金の限度額規制（手付の額の制限等）」が適用されます。

　次に、「建築工事完了前のマンション」とあるので、「未完成物件」であることが、読み取れます。

　手付金等の保全措置のパーセントを間違わないようにしましょう。

　未完成物件は「５％」で、完成物件は「１０％」です。

　そして、「代金3,000万円」とあるので、これで、手付金の限度額等を計算することになります。

　このように、問題文に、多くの指示があるので、正確に押えてください。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　選択肢１の「Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。」ですが、誤った記述です。

　基本問題です。

　まず、手付金の限度額から見ていきましょう。

　本問は、「代金3,000万円」の取引です。

　手付金は、代金の２割までしか受け取れないので、「30000000*0.2」の「600万」が限度額です。

　本問での手付金は、「200万」なので、額面的に、受け取りは可能です。

　次に、保全措置を見ていきます。

　本問は、「未完成物件」です。

　この場合、「代金の５％または1,000万円超」の場合に、手付金の保全措置が必要となります。

　本問は「代金3,000万円」の取引ですから、５％は、「30000000*0.05」の「150万」となります。

　本問での手付金は「200万」と、先の「150万」を超過します。

　よって、手付金の保全措置をしないと、「200万」の手付金を、受け取れなくなります。

　しかし、です。

　選択肢のいうように、「告げたから」といって、受け取れるわけではありません。

　こんなことを許したら、手付金の保全措置の規制が、まったく意味がなくなります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢2

　選択肢２の「Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。」ですが、誤った記述です。

　手付金は、解約手付とみなされます。

　売主は、手付倍返で、契約を無条件に解除できます。

　宅建業者であっても、手付倍返しによる契約解除は、可能です。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢3

　選択肢３の「Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。」ですが、正しい記述です。

　先に見たように、本問は、「未完成物件」です。

　この場合、「代金の５％または1,000万円超」の場合に、手付金等の保全措置が必要となります。

　本問は「代金3,000万円」の取引ですから、５％は、「30000000*0.05」の「150万」となり、「150万」を超える金額を受け取る場合、保全措置が必要となります。

　選択肢の前半には、「150万円を手付金として受領」とあります。

　この時点では、「150万」を超過していないので、保全措置はなされていません。

　参考：以下・以上・未満・超える

　んで、後半になって、中間金の「50万」を受け取るわけですが、「150万+50万」で、「200万」となり、「150万」を超過することになります。

　よって、保全措置が必要です。

　選択肢のケースでは、合計額のすべてに、保全措置をしているので、受け取りが可能です。

　よって、選択肢は、「正」となります。

　なお、「200万」の“全額”の保全措置が必要です。

　超過した「部分」ではないです。選択肢でいえば、「50万円」だけすればいい、ってなわけではありません。全額です！よく出ます！

選択肢4

　選択肢４の「Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。」ですが、誤った記述です。

　「ひっかけ」問題です。

　間違っているのは、「当該中間金を受領することができない」のところです。

　まず、「手付の額の制限等」から見ていきましょう。

　手付金は、代金の2割を超えて、受け取ることはできません。

　よって、ここでは、先に見たように、「30000000*0.2」の「600万」が限度額です。

　さて、中間金ですが、『中間金は、手付金ではない』ので、受け取り規制（2割規制）の対象外です。

　んなもんで、中間金の支払があろうとも、手付金は、150万円のままなので、限度額規制には、引っかからないです。

　次に、「手付金“等”の保全措置」を見ていきます。

　よーく、読んでください。

　「手付金“等”」ですので、中間金は、手付金同様に、保全措置の対象となります。

　先に見たように、本問は、「未完成物件」で「代金3,000万円」ですから、５％は、「30000000*0.05」の「150万」となり、手付金“等”が「150万」を超える場合、保全措置が必要となります。

　選択肢のケースでは、「手付金と中間金の合計額650万円」です。

　余裕で「150万」超なので、保全措置が必要となります。

　選択肢のケースでは、「650万」の全額に保全措置をしているので、受け取りが可能です。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：3

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「R1 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建業法「手付金」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

PDF過去問に一言

　

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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