28問‐H28の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第28問は、手付金・中間金・保全措置・損害賠償額の予定といったおなじみの論点で構成されています。基礎・基本的なものばかりなのですが、選択肢のすべてが判別できないと、正解できないため、厳しい問題といえます。正確な知識がないと正解できません。テキストと過去問を、しっかりやっておきましょう。

28問‐手付金等

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは、「やや難」です。

　解答形式が、「違反する組み合わせはどれか」のため、厳しい問題です。すべての選択肢を判別できないと、正解できないからです。

　しかしながら、選択肢の１つ１つは、基礎的なものばかりで、多くの受験生は、「点」にするはずです。

　こういう問題を取れると、ぐっと、合格は近づきます。テキストの精読と過去問演習を徹底してください。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　まず、問題文の「宅地建物取引業者でないB」のところに、チェックを入れてください

　本問のケースでは、「宅建業者‐非業者」となるので、「８種規制」は、適用除外となります。

　次に、本問は、「違反する組み合わせはどれか」を選ぶ出題形式です。ここも、チェックです。

　注意すべきは、ケアレスミスです。

　本問の場合、選択肢の１つ１つは、「違反する」「違反しない」で解答することになります。

　んで、最終的に、問題が求める「違反する」ものを選んで、解答することになります。

　この際、焦っていたりすると、無意識的に、「違反しない」ものを解答することがあるのです。

　選択肢の判別が合っていて、最終解答が間違う失点は、痛恨のミスの１つです。この失点で落ちたら、目も当てれません。

　最終解答の前に、「問題の求めるもの」を、指差し確認してから、最終解答に入ってください。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢ア

　選択肢アの「Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金２００万円を受領し、さらに建築工事中に２００万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について、法第41条に定める保全措置を講じた。」ですが、誤った記述です。

　まず、チェックしないといけないのが、「建築工事完了前のマンション」のところです。

　ここから、「未完成物件の場合」の保全措置を、導かないといけないことがわかります。

　未完成物件の売買契約の場合、代金の５％または１，０００万円を超える手付金等を受領する場合に、保全措置をすることになります。

　本問の売買代金は、「４，０００万円」です。この５％は、「２００万円」となります。

　本問の場合、受け取った手付金は、「２００万円」なので、先の２００万円を越えていません。

　よって、まずもって、手付金２００万円を受領する際は、保全措置をする必要がありません。

　さて、「超える」うんぬんがわからなくなった人は、「以下・以上・未満・超える」の方を、一読願います。

　次に、「２００万円の中間金」を見ていきましょう。

　「中間金」ですが、「手付金等」の対象となります。よって、保全対象となります。

　従って、「２００万円の中間金」を受け取るなら保全措置をする必要があります。

　やっと、前提が整いました。

　答えを言うと、間違えているのは、「建築工事中に２００万円を中間金として受領した後」のところです。

　中間金の２００万円を受け取ると、５％の２００万円を超えてしまい、保全措置をする必要があるのですが、保全措置は、受け取る“前”に、行なわなくてはいけません。

　つまり、選択肢のケースでは、中間金の２００万円を受領する前に、保全措置を講じる必要があった、ってな次第です。

　よって、選択肢は、「違反している」となる次第です。

　個人的には、本問は、とてもいい選択肢だと思います。こういう出題に慣れてください。

　なお、「完成物件」の場合だと、代金の１０％または１，０００万円を超える手付金等を受領する場合に、保全措置をすることになります。

選択肢イ

　選択肢イの「Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の２に定める保全措置を講じることなくBから手付金４００万円を受領した。」ですが、正しい記述です。

　先に述べましたが、最後に、「完成物件」の場合、代金の１０％または１，０００万円を超える手付金等を受領する場合に、保全措置をすることになります。

　契約額は、「４，０００万円」でしたので、その１０％は、「４００万円」となります。

　この額を超えたなら、つまり、「４００万１円」なら、保全措置が必要です。

　しかし、本問では、「４００万円」なので、保全措置は無用です。

　よって、選択肢は、「違反しない」ってな次第です。

選択肢ウ

　選択肢ウの「Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金５００万円を受領したが、Bに当該手付金５００万円を償還して、契約を一方的に解除した。」ですが、誤った記述です。

　これは、「手付金」の基本論点です。

　宅建業者が受領する手付金は、「解約手付」扱いとなります。

　んで、売主が契約を解除をする場合、倍返しです。（手付倍返し）

　本問の場合、「１，０００万円」のを支払わないと、契約を解除できません。

　よって、選択肢は、「違反する」ってな次第です。

選択肢エ

　選択肢エの「Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。」ですが、誤った記述です。

　基本問題です。

　宅建業者が自ら売主の場合、「損害賠償額の予定」は、「代金の額の１０分の２」を越えることができません。

　本問の代金額は、「４，０００万円」です。この「１０分の２」は、「８００万円」です。

　本問では、「８００万円」までしか、定められません。なのに、「１，０００万円」の特約を結んでいます。

　よって、選択肢は、「違反する」ってな次第です。

　注意事項です。

　本問の「１，０００万円」の賠償予定額ですが、超えた部分の２００万円が無効となります。

　つまり、２割分の８００万円は、有効となっています。全額が無効となるわけではないので、注意してください。

　宅建業法では、「○○に不利な特約は、無効」という規定が多いです。誤って、当該「損害賠償額の予定」まで、「２割を越えたら無効」と考えないようにしてください。

注意

　先述しましたが、本問は、「違反している」ものを、選ぶ問題です。

　選択肢のアからエまでの、「違反する」か「違反しない」かを、落ち着いて、解答してください。

　ケアレスミスで、「違反しない」ものを、選ぶことがあります。

　深呼吸１つしてから、解答に臨みましょう。

答え

　「ア」は「違反する」です。

　「イ」は「違反しない」です。

　「ウ」は「違反する」です。

　「エ」は「違反する」です。

　本問は、「違反するものの組み合わせはどれか？」ですので…

　正解：4

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「H28 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は…、

　「宅建業法「手付金」の過去問リスト」と…、

　「宅建業法「損害賠償額の予定」の過去問リスト」を…、

　…活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

PDF過去問に一言

　

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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