45問‐H28の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第45問は、「新築住宅の瑕疵担保責任」を問う問題です。毎年、住宅品確法と住宅瑕疵担保履行法は、「１問」が問われます。おおむね、テキストを精読していれば解けますし、繰り返し問われる論点が多く、過去問演習をしていれば、取れる問題です。貴重な１点を確保しましょう。

45問‐新築住宅瑕疵担保責任

　

　(クリックして拡大。）

難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　テキストには載っていない選択肢もありますが、大半の受験生は、「点」にする問題です。

　落としたくない問題です。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいもの」を選ぶ出題形式です。

　別段、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢１

　選択肢１の「Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。」ですが、誤った記述です。

　床面積が５５平方メートル以下のときに、２戸で１戸と計算します。

　（なんのこっちゃ）と思われるでしょうが、実は、当該数字は、過去問で頻出の数字です。

　他の年度でも、繰り返し出題されているので、「５５平方メートル以下・・・２戸で１戸」は、ガチ暗記しておいてください。

　後述する「参考リンク」で、類似問題に当たってみてください。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢２

　選択肢2の「Aは、当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。」ですが、誤った記述です。

　住宅販売担保責任保険契約の締結状況について、届け出ねばならないのは、「基準日ごとに、３週間以内」となっています。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、ここは、「売った日」とか「契約締結の日」といった感じで、よく出てくるひっかけなので、テキストで確認しておきましょう。

　ところで、ここで言う「基準日」とは、「３月３１日と９月３０日」です。

　年末と中間決算時くらいに憶えましょう。

　んで、「３週間以内」の数字「３」は、先の基準日の「３月３１日と９月３０日」をじっと眺めて、（３が多いなー）くらいで、頭に入れてください。きっと憶えられるはずです。

選択肢３

　選択肢3の「Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。」ですが、正しい記述です。

　供託所の所在地等の説明は、「契約を締結するまでに」行なう必要があります。

　ここもひっかけポイントで、「引渡しの日までに」とか「移転登記をするまでに」とか「基準日までに」などと出る可能性があるので、シッカリ、テキストを精読しておきましょう。

　よって、選択肢は、「正」となります。

　なお、「書面を交付して説明」のところは、合っています。これも出ます。

選択肢４

　選択肢4の「Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕嘉担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。」ですが、誤った記述です。

　10年以内の転売時に、選択肢の言うような保険契約の解除義務はありません。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　まあ、家を売ってはじめてわかる、Aには気づかなかった瑕疵もあるはずです。

　Aは、住宅を売った場合、売主として買い手に瑕疵担保責任を負うわけですが、家に掛けられた「保険」も、Aの財産（権利が及ぶもの）であるはずです。

　また、住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、宅建業者がその保険料を支払うわけですが、それは、新築物件の価格に上乗せされているでしょうから（つまり、間接的に、Aが払っている）、この点からも、Aが家を売った時点で保険契約が無効化等されるのは、酷でありましょう。

　こうした類推からも、なんかヘンだなーという見当が付くはずです。

　また、あくまで、責任期間は、「１０年」なので、この点からも、判別できると思います。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：3

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「H28 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建業法「住宅瑕疵担保責任」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

PDF過去問に一言

　

　PDFの閲覧は、スマホだと画面が小さくて見難く、PCだとキーボードやマウス、配線等が邪魔で、かなりイライラします。

　PDF過去問の演習には、「タブレット」が最も勝手がよくて、ストレスも少ないです。

　手許に「タブレット」がない人は、最もコスパの高い、アマゾンの「Fire HD」を推薦します。

　他のタブレットと性能が遜色ないくせに、値段は数割安く、もちろん、PDF過去問の閲覧も可能で、費用対効果が秀逸です。

　受験が終わっても、他の試験で使え、サブ機としても使えます。受験を機に「Fire HD」を検討するのは、損はないです。

宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

★みんなとシェアする

△