第６０５条の２：不動産の賃貸人たる地位の移転

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

宅地建物取引士（宅建・宅建士）と管理業務主任者（管業）の試験科目「民法」で、改正された「第６０５条の２：不動産の賃貸人たる地位の移転」について解説したページ。最低限度のポイントと、チェック用の条文本文を説述する。法改正対策のページ。独学者向け。

最低限のポイント

　「第６０５条の２：不動産の賃貸人たる地位の移転」ですが、「明文化」と「変更」の改正です。

　従来の判例解釈と異なる「変更」があったので、ゼッタイに押さえておくべきです。

　主な改正内容は…、

　・賃借人が譲受人に対して、賃借権を主張できる場合、賃貸人の地位が譲受人に承継される。

　・賃貸人の地位の留保や、地位の移転が起きないケースが規定された。

　・新たな賃貸人は、自ら賃貸人であることを、賃借人に主張するには、賃貸不動産の登記が必要となる。

　・「賃貸人たる地位の移転」があった場合、敷金は、そのまま新賃貸人（譲受人）に承継される。

　…となっています。

　なお、条文本文は、本ページの下方にあります。

解説・コメント１

　「賃貸人たる地位の移転」ですが、問題になっていたのは、不動産等の所有権が譲渡された場合、旧賃貸人は、賃貸借契約から離脱して、譲渡を受けた者が、新賃貸人になるかという点です。

　「判例」では、賃借人が譲受人に対して、賃借権を主張できる場合、賃貸人の地位が譲受人に承継される、と判断していました。

　改正では、上記判例を明文化して…、

　『賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。』

　…と、明記されました。

　従来と解釈は異ならないので、チェックだけはしておきましょう。

解説・コメント２

　第二項には、「賃貸人たる地位が、譲受人に移転しない」ケースを明文化しています。

　条文には…、

　『賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。』

　…と、明記されました。

　地位の移転を留保したり、譲受人が譲渡人と賃貸契約を結ぶときは、「賃貸人たる地位が、譲受人に移転しない」ようになっています。

　条文の知識問題で出そうなので、一応、見ておきましょう。

解説・コメント３

　第三項には、賃借人の保護規定があり…、

　『第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。』

　…と、明記されています。

　これも、従来の判例の解釈のままです。

　賃貸人たる地位の移転は、所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗できなくなっています。

　つまり、新賃貸人（譲受人）が、賃借人から賃料を払ってもらうには、「所有権の移転登記」を備える必要がある、ってな次第です。

　メジャーな判例だったので、改正を機に問われる可能性があります。チェックしておきましょう。

解説・コメント４

　第四項は、重要な改正です。

　従来の判例では、「賃貸人たる地位の移転」があった場合、敷金は、未払い賃料等あれば、それに当然充当され、残額が新賃貸人に承継される、としていました。

　しかし、今回、改正によって、判例の解釈が変更され、敷金は、当然には充当されず、そのまま、譲受人が承継するようになりました。

　頻出の判例であり、かつ、「変更」の改正なので、絶対に落とさないようにしてください。

条文：不動産の賃貸人たる地位の移転　第６０５条の２

　『前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。』

第二項

　『前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。』

第三項

　『第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。』

第四項

　『第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。』

宅建のこまごましたもの

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