38問‐H30の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第38問は、「手付金の保全」の問題です。定番の中間金との関係、保全措置の種類といった論点で構成されています。どれも基礎・基本的なものばかりなので、テキストと過去問を繰り返しておけば、まず、取れます。

38問‐手付金の保全

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　大半の受験生は、「点」にするはずです。

　落としてはいけない問題の１つです。確実に点としましょう。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいものはどれか？」を問う問題です。

　問題文に、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　１の「当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。」ですが、正しい記述です。

　良問です。「お気に入り」にでも入れておきましょう。

　選択肢のケースでは、工事は完了しています。要するに、「完成物件」です。

　「完成物件」の場合、手付金等の保全措置が必要となるのは、「代金額の１０％または１，０００万円超」の手付金を受け取るときです。

　「売買代金が3000万円」なので、「３００万円超」の手付金等が、その判断基準となります。

　設問では、手付金は「２００万」です。なので、この時点では、保全措置は必要ありません。

　問題は、中間金の「３００万円」です。

　「中間金」は、「手付金“等”」の扱いとなるので、保全措置が必要となります。

　手付金「２００万」と中間金「３００万円」で、合計「５００万円」となり、「３００万円超」となり、保全措置が必要となります。

　んで、この場合、保全措置は、最初の手付金「２００万」をも含めて、行うことになります。

　よって、選択肢は、「正」となります。

　頻出論点ばかりなので、選択肢丸ごとを、憶えても損はないです。

選択肢2

　２の「当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。」ですが、誤った記述です。

　選択肢のケースでは、「未完成物件」です。

　「未完成物件」の場合、手付金等の保全措置が必要となるのは、「代金額の５％または１，０００万円超」の手付金を受け取るときです。

　「売買代金が2500万円」なので、５％の「１２５万円超」の手付金等が、その判断基準となります。

　設問では、「手付金150万円」となっているので、５％を超過しています。

　よって、保全措置が必要です。

　選択肢は、「誤」となります。

選択肢3

　３の「当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かっ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。」ですが、誤った記述です。

　ときおり出る規定です。シッカリ押えておきましょう。

　完成物件と、未完成物件とでは、保全措置が異なっています。

　選択肢のいう「国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約」は、「未完成物件」では、できない保全措置です。

　先の保全措置は、「完成物件」だけができる保全措置です。

　過年度にも、出題実績があります。テキストで確認しておきましょう。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢4

　４の「当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置か必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。」ですが、誤った記述です。

　規定そのものを知らなくても、よくよく、問題文を読めば、ヘンだなーと思えるはずです。

　間違っているのは、「建築工事の完了までの間を保証期間とする」のところです。

　保証期間は、「引渡しまでの間を保証期間とする」となっています。

　買主にとって、どっちが安全かを考えれば、判別できるように思います。

　まあ、狙われるところなので、テキストで確認しておきましょう。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

　「1」は「正」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「誤」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：1

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「H30 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建業法「手付金」の過去問リスト」を活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

PDF過去問に一言

　

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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