25問‐H30の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第25問は、「不動産鑑定評価」の問題です。最有効使用の原則、収益還元法、鑑定評価、限定価格といったお馴染みの論点で構成されています。いうほど難しいところはありません。テキストと過去問を繰り返しておけば、まず、取れます。

25問‐不動産鑑定評価

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　実力のある受験生なら、正解するレベルの問題です。落とさないようにしましょう。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいもの」を選ぶ出題形式です。

　別段、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　１の「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。」ですが、正しい記述です。

　テキストにも、載っているはずです。確認しておきましょう。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢2

　２の「収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。」ですが、誤った記述です。

　「事業の用に供さない自用の不動産」であっても、仮に、賃貸した場合を考えられるので、有効な手法となっています。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢3

　３の「鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。」ですが、誤った記述です。

　１つではなくて、複数の鑑定評価の手法を用いるべき、となっています。

　テキストで確認しておきましょう。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢4

　４の「限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。」ですが、誤った記述です。

　おなじみ「価格」の語句を問う問題です。

　選択肢のいう価格の説明は、「特定価格」のものです。

　「限定価格」とは、「市場が限定されている場合の価格」で、「借地権者が底地の併合を目的とする売買」「隣接不動産の併合を目的とする売買」「経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買」が「例示」案件となっています。

　選択肢では、「市場性を有する不動産」となっていますし、後段の説明も違うので、間違っていることがわかります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　テキストを精読していれば、解けます。

　「○○価格」は、実によく出るので、何回も目を通して、理解しておきましょう。

答え

　「1」は「正」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「誤」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：1

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建「法令上の制限」の「不動産鑑定評価・地価公示法」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

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　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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