31問‐H30の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第31問は、「報酬の上限額」の問題です。改正事項の特例が出題されているほか、計算問題があるので、手を焼くはずです。しかし、取れる選択肢だけは、きちんと判別して、最終解答に臨めるようにしてください。

31問‐報酬の上限額

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「やや難」です。

　まず、本問では、改正事項の「特例」が出題されているので、勉強していないと、手を焼きます。

　加えて、注意すべきは、「計算問題」なところです。

　他の問題と毛並みが違うためか、ヘンに間違いを犯したり、いつものように“算数”ができなかったりします。

　FP試験でもよくあるのですが、「知識問題」や「暗記問題」のなかで、急に「計算問題」が出ると、脳が混乱することがあるのです。

　参考：FP技能士の計算問題でヘンなミスをしない方法

　本試験にて、なんだか解けないときは、他の問題を解き終えて、一番最後に解くようにしてください。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいもの」を選ぶ出題形式です。

　別段、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　先も述べましたが、『計算』をするので、うまくできないなら、「一番最後」に解きましょう。

　落ち着いて臨んでください。

　また、本問は、使い回される可能性が高いので、確実に、復習しておきましょう。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。」ですが、誤った記述です。

　本問は、H30の改正事項で、「空き家等の売買・交換の媒介または、代理における特例」です。

　当該規定は、低廉な空き家等の金額が「400万円以下」の場合で、売買・交換の媒介または、代理にて、現地調査等の費用を報酬に含めることができる特例です。

　しかし、本問では、「代金500万円」となっているので、調査費用等を報酬に含められません。

　本問のケースでは、通常通り計算式（価額が400万円を超える場合）にて、「5000000*3.24%+64800」で「226,800円」が報酬の限度額となります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢2

　２の「土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。」ですが、誤った記述です。

　軽いひっかけです。

　現地調査等の費用を請求する相手は、「売主」です。自分の商品をよく知ってもらうための費用だからです。

　本問では、「買主」に請求しているところが、間違っています。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、本問のケースでは、通常通り計算式（価額200万円を超え400万円以下の場合）にて、「3000000*4.32%+21,600」で「151,200円」が報酬の限度額となります。

選択肢3

　３の「土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の煤介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。」ですが、正しい記述です。

　選択肢１で見た特例は、「宅地（土地）」にも適用があります。

　本問では、「代金350万円」なので、特例が適用できます。

　本問のケースでは、計算式（価額200万円を超え400万円以下の場合）の「3500000*4.32%+21,600」で「172,800円」に、調査費用「20000*1.08」の「21,600円」を加えた額「194,400円」が報酬となります。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢4

　４の「中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,300円である。」ですが、誤った記述です。

　特例は、「空き家等の売買・交換の媒介または、代理における特例」であり、貸借には、適用がありません。

　んなもんで、調査費用を報酬に含めて請求はできません。

　よって、通常の報酬額となり、1ヶ月の借賃15万円に「*1.08」した、「162,000円」と相なります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：3

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「H30 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建業法「報酬」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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