34問‐H27の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　基礎・基本的なものばかりなので、難しいところはありません。テキストと過去問を繰り返しておけば、まず、取れます。

34問‐クーリング・オフ

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいもの」を選ぶ出題形式です。

　別段、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。」ですが、誤った記述です。

　いわゆる「他人物売買」です。

　宅建業法では、宅建業者は、「他人物売買」が禁止されています。

　つまり、自己の所有に属しない、宅地・建物について、自ら売主として売買契約（予約を含む）を締結できなくなっています。

　しかし、この場合、予約を含む譲渡契約等が結ばれていたら、OKとなっています。

　とはいえ、当該契約に、「その効力の発生に一定の条件が付されている」場合は、除かれています。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　ややこしいですが、テキストの基本的な記述です。

選択肢2

　選択肢２の「Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して最担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。」ですが、誤った記述です。

　よく出るひっかけ問題です。

　「自ら売主」の場合、瑕疵担保責任は、引渡しの日より２年以上としなくてはいけません。

　これに違反するものは、「無効」となって、「民法」の瑕疵担保責任が適用されます。

　んなもんで、「買主が、瑕疵を知ったときから、1年以内」となります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢3

　３の「Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。」ですが、正しい記述です。

　選択肢の場合、契約代金の2割しか支払っていません。

　よって、この場合、「履行関係の終了（物件の引渡し＋代金の全額支払い）」が完了していないことになり、クーリング・オフの対象となります。

　よって、選択肢は、「正」となります。

　ところで、クーリング・オフの定番論点ですが、買受けの申込場所と、契約場所が異なる場合、前者の「買受けの申込場所」で、クーリング・オフの当否を判断します。

　選択肢では、「喫茶店」となり、ここで、「事務所等」を判断します。併せて、憶えておきましょう。

選択肢4

　４の「AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる。」ですが、誤った記述です。

　クーリング・オフに関しては、損害賠償を請求できません。

　もしできるとしたら、クーリング・オフ制度が根底からひっくり返ってしまいます。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：3

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「H27 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。「宅建業法「クーリング・オフ」の過去問リスト」を一読ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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