12問‐H27の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第12問は、「借地借家法：借家」の問題です。基礎・基本的なものばかりなので、難しいところはありません。テキストと過去問を繰り返しておけば、まず、取れます。

12問‐借地借家法：借家

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　大半の受験生は、「点」にする問題です。

　本問の答えは、「こちら（記号のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいもの」を選ぶ出題形式です。

　別段、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　選択肢１の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。」ですが、正しい記述です。

　「建物の引渡し」があれば、賃借人は、登記なくして、対抗力を持ちます。

　選択肢の場合、「登記」を義務付けており、賃借人に不利です。よって、無効となります。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢2

　選択肢２の「賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。」ですが、誤った記述です。

　一定期間、賃料を増額しない旨の特約は、有効です。

　参考：借地借家法 第三十二条

　『建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。』

　また、「増額しない」わけで、格別に、賃借人に不利ではありません。

　んなもんで、有効と相なります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢3

　選択肢３の「期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。」ですが、誤った記述です。

　造作買取請求権の排除特約は、定期借家契約でも、普通借家契約でも、有効です。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢4

　選択肢４の「賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。」ですが、誤った記述です。

　中途解約をすることができない旨の特約は、定期借家契約でも、普通借家契約でも、有効です。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、定期借家契約で「居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）」の場合、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、賃借人は、解約の申し入れができます。

答え

　「1」は「正」です。

　「2」は「誤」です。

　「3」は「誤」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはどれか？」ですので…

　正解：1

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「権利関係」だけ、問題演習をしたい人は、「H27 権利関係一覧リスト」を、ご利用ください。

　当該論点の勉強には、「宅建「借地借家法」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

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　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

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