31問‐H29の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第31問は、第31問は、「クーリング・オフ」の問題です。選択肢の１つ１つは、定番事項で難しくはないのですが、出題形式が難儀です。とはいえ、実力のある受験生なら、取る問題なので、できるようにならなくてはいけません。

31問‐クーリング・オフ

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「やや難」です。

　「正しいものはいくつあるか」の問題で、選択肢のすべてを正確に判別しないと、得点になりません。

　とはいえ、選択肢の１つ１つは、標準的です。

　実力のある受験生なら、「点」にする問題です。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　本問は、「正しいもの」を選ぶ出題形式です。

　問題文には、マンションの代金「3,000万円」とあるので、ここだけは、注意です。解答に使うおそれがあります。

　これ以外は、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢ア

　アの「Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。」ですが、誤った記述です。

　お馴染みの「事務所等」の問題です。

　クーリング・オフは、「事務所等」以外の場所で、契約したときに、行うことができます。

　選択肢のいう「（買主が）自ら指定した自宅」は、「事務所等」に該当します。

　んなもんで、買受けの撤回はできません。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、先の「自ら指定した自宅」のほか「自ら指定した勤務場所・職場等」も「事務所等」に該当し、ここで契約した場合、クーリング・オフができません。

選択肢イ

　イの「BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。」ですが、誤った記述です。

　これも、定番の論点です。

　クーリング・オフは、「発信主義」です。書面を発したときに、効力を発揮します。

　悪質な業者だと、雲隠れして、書面を受け取らないこともあります。よって、「発信主義」となったように思われます。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢ウ

　ウの「Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。」ですが、誤った記述です。

　定番の論点です。

　違約金や損害賠償の予定額を定める場合、その合算額は、代金の２割を超えてはいけません。

　本問では、代金は、「３，０００万円」です。この２割は「６００万円」。

　違約金の３００万円はOKですが、損害賠償の予定額の６００万円を含めると、合算で「９００万円」となり、余裕で、２割を超過するので、定めることができなくなります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　ところで、当該規定ですが、選択肢のように、「違約金」も「損害賠償の予定」も、両方を設定できます。

　たとえば、「違約金」が２００万で、「損害賠償の予定」が４００万とすることもできる、といった塩梅です。

　んで、２割を超えても、無効にはなりません。

　選択肢では、合算して「９００万円」となっていますが、２割の「６００万円」までは、有効という次第です。

　違約金等の定めのすべてが無効になるわけではない、つまり、一部有効なので、注意してください。

答え

　「ア」は「誤」です。

　「イ」は「誤」です。

　「ウ」は「誤」です。

　本問は、「正しいものはいくつあるか？」ですので…

　正解：4

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「H29 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

　類似問題あります。

　「宅建業法「損害賠償額の予定」の過去問リスト」や…、

　「宅建業法「クーリング・オフ」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

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　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

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