37問‐R1の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

 第37問は、「手付金」の問題です。定番論点のほか、保全措置,手付倍返などが出題されています。選択肢の4が「ひっかけ」で、中々に手強いですが、いい勉強になるはずです。他の選択肢は、基礎・基本的なものばかりです。問題構成からも、正解はできます。

37問‐手付金

 

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難易度・優先順位ひとこと

 本問のレベルは「ふつう」です。

 多くの受験生は、「点」にします。落としてはなりません!

 本問の答えは、「こちら(数字のみ)」です。

解説

 問題文には、「自ら売主として」とあるので、「手付金の限度額規制(手付の額の制限等)」が適用されます。

 次に、「建築工事完了前のマンション」とあるので、「未完成物件」であることが、読み取れます。

 手付金等の保全措置のパーセントを間違わないようにしましょう。

 未完成物件は「5%」で、完成物件は「10%」です。

 そして、「代金3,000万円」とあるので、これで、手付金の限度額等を計算することになります。

 このように、問題文に、多くの指示があるので、正確に押えてください。

 なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

 選択肢1の「Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。」ですが、誤った記述です。

 基本問題です。

 まず、手付金の限度額から見ていきましょう。

 本問は、「代金3,000万円」の取引です。

 手付金は、代金の2割までしか受け取れないので、「30000000*0.2」の「600万」が限度額です。

 本問での手付金は、「200万」なので、額面的に、受け取りは可能です。

 次に、保全措置を見ていきます。

 本問は、「未完成物件」です。

 この場合、「代金の5%または1,000万円超」の場合に、手付金の保全措置が必要となります。

 本問は「代金3,000万円」の取引ですから、5%は、「30000000*0.05」の「150万」となります。

 本問での手付金は「200万」と、先の「150万」を超過します。

 よって、手付金の保全措置をしないと、「200万」の手付金を、受け取れなくなります。

 しかし、です。

 選択肢のいうように、「告げたから」といって、受け取れるわけではありません。

 こんなことを許したら、手付金の保全措置の規制が、まったく意味がなくなります。

 よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢2

 選択肢2の「Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。」ですが、誤った記述です。

 手付金は、解約手付とみなされます。

 売主は、手付倍返で、契約を無条件に解除できます。

 宅建業者であっても、手付倍返しによる契約解除は、可能です。

 よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢3

 選択肢3の「Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。」ですが、正しい記述です。

 先に見たように、本問は、「未完成物件」です。

 この場合、「代金の5%または1,000万円超」の場合に、手付金等の保全措置が必要となります。

 本問は「代金3,000万円」の取引ですから、5%は、「30000000*0.05」の「150万」となり、「150万」を超える金額を受け取る場合、保全措置が必要となります。

 選択肢の前半には、「150万円を手付金として受領」とあります。

 この時点では、「150万」を超過していないので、保全措置はなされていません。

 参考:以下・以上・未満・超える

 んで、後半になって、中間金の「50万」を受け取るわけですが、「150万+50万」で、「200万」となり、「150万」を超過することになります。

 よって、保全措置が必要です。

 選択肢のケースでは、合計額のすべてに、保全措置をしているので、受け取りが可能です。

 よって、選択肢は、「正」となります。

 なお、「200万」の“全額”の保全措置が必要です。

 超過した「部分」ではないです。選択肢でいえば、「50万円」だけすればいい、ってなわけではありません。全額です!よく出ます!

選択肢4

 選択肢4の「Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。」ですが、誤った記述です。

 「ひっかけ」問題です。

 間違っているのは、「当該中間金を受領することができない」のところです。

 まず、「手付の額の制限等」から見ていきましょう。

 手付金は、代金の2割を超えて、受け取ることはできません。

 よって、ここでは、先に見たように、「30000000*0.2」の「600万」が限度額です。

 さて、中間金ですが、『中間金は、手付金ではない』ので、受け取り規制(2割規制)の対象外です。

 んなもんで、中間金の支払があろうとも、手付金は、150万円のままなので、限度額規制には、引っかからないです。

 次に、「手付金“等”の保全措置」を見ていきます。

 よーく、読んでください。

 「手付金“等”」ですので、中間金は、手付金同様に、保全措置の対象となります。

 先に見たように、本問は、「未完成物件」で「代金3,000万円」ですから、5%は、「30000000*0.05」の「150万」となり、手付金“等”が「150万」を超える場合、保全措置が必要となります。

 選択肢のケースでは、「手付金と中間金の合計額650万円」です。

 余裕で「150万」超なので、保全措置が必要となります。

 選択肢のケースでは、「650万」の全額に保全措置をしているので、受け取りが可能です。

 よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

 「1」は「誤」です。

 「2」は「誤」です。

 「3」は「正」です。

 「4」は「誤」です。

 本問は、「正しいものはどれか?」ですので…

 正解:3

 …と相なります。

 >>> 次の問題へ。


参考リンク

 当該年度のぜんぶの問題(1~50)のリンクは、「こちら」です。

 当該年度の「宅建業法」だけ、問題演習をしたい人は、「R1 宅建業法一覧リスト」を、ご利用ください。

 類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建業法「手付金」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

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宅建のこまごましたもの

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