44問‐R2-10月の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第44問は、「重要事項の説明」の問題です。小難しい選択肢が多いです。難しい部類に入ります。選択肢３の「信託の受益権の売主」は、あまり出ませんが、押さえておくべきです。

44問‐重要事項の説明

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「やや難」です。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　別段、複雑な指示はないので、ふつうに選択肢の１つ１つを解けばいいです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　選択肢１の「昭和33年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。」ですが、正しい記述です。

　いわゆる、「その他の説明すべき事項」の問題です。

　「建物」の「売買」と「貸借」において、物件が「耐震診断を受けたもの」の場合は、その説明をしなくてはいけません。

　よって、選択肢は、「正」となります。

　なお、「耐震診断」の当否が不明なときは、その有無について、照会をしないといけません。

　なお、当該「耐震診断」ですが、「昭和５６年６月１日以降の新築工事のもの」は、新しい耐震基準で建築されているので、対象外となります。

　昭和５６年ウンヌンは、出ないと思いますが、出るかもなので、余裕があれば、「耐震ゴロロー」くらいで、頭の片隅に置いておきましょう。

選択肢2

　選択肢２の「貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。」ですが、正しい記述です。

　「宅地」と「建物」の「貸借」の場合、敷金関係の事項が説明対象となっています。

　テキストで確認しておきましょう。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢3

　選択肢３の「自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。」ですが、正しい記述です。

　滅多に出ない規定が問われました。

　「第三十五条」の「重要事項の説明等」の「第３項」には…、

　『宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託（当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。）の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、』

　『その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、』

　『宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（略）を交付して説明をさせなければならない。ただし、（略）。』

　…とあります。

　当該第三項ですが、宅建業者間の取引であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならないです。（条文で言うと、「読み替え」がないです。）

　よって、業者がと「信託の受益権の売主」である場合、相手方が宅建業者でも、宅建士をして重要事項説明書を交付して説明する必要があります。

　よって、選択肢は、「正」となります。

　今後、「信託の受益権の売主」が出題されるかもなので、チェックしておきましょう。

　なお、業者間取引では、３５条のいつもの「重要事項」と「割賦販売」の規定では、重要事項説明書の交付だけでOK（説明無用）となります。

選択肢4

　選択肢４の「区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。」ですが、誤った記述です。

　「既に積み立てられている額」も、説明対象です。

　「「計画的な維持修繕のための費用の積立て」のコメント」を、一読願います。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

　「1」は「正」です。

　「2」は「正」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「誤ったものはどれか？」ですので…

　正解：4

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　類似問題あります。テーマ別の問題演習は、「宅建業法「３５条（重要事項の説明）」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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