42問‐R2-10月の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第42問は、「自ら売主規制」の問題です。

42問‐自ら売主規制

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　出題ミスがあったようで、答えが「２つ」あります。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」と「「こちら（数字のみ）」です。

選択肢1

　選択肢１の「Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。」ですが、誤った記述です。

　設問は、出題ミスがあったところなので、最後の「２年以上とする」規定だけ、チェックしておけばいいです。

　民法では、「知ったときから１年以内」に通知をすれば、「追完請求権」などが確定することになります。

　いわば、通知期間が「１年」なわけで、その１年という期間内に通知さえすれば、その１年以後の２年３年４年も、その責任を追求できるわけです。

　選択肢の記述は、「担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする」となっています。

　これだと、瑕疵を知って１年以内に通知しても、知った日から２年目以降の責任を負わないことになります。

　たとえば、大きな瑕疵があって、その修繕工事に５年ほどかかるとしましょう。

　選択肢の記述だと、当該工事の２年くらいは、責任期間なので面倒を見るが、残りは知らない、ということになりかねません。（そうなる余地があります。）

　よって、民法の規定より「不利」となるので、「無効」と相なります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

　なお、民法の規定より不利になるかもですが、「通知期間は、引渡しの日より２年“以上”とする」という特約は、「有効」です。

　当該規定は、昔から出る論点で、おそらく、これとの混同が、出題ミスに到ったのではないかと思います。

選択肢2

　選択肢２の「Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。」ですが、正しい記述です。

　いわゆる「手付金の保全措置」の問題です。

　まずもって、「中間金」は、「手付等」に含まれます。

　んで、本問では、「代金5,000万円」の「未完成物件」の契約となります。

　計算式は、「代金額の５％以下で、かつ、１，０００万円以下」です。

　「代金5,000万円」の「未完成物件」の場合、「２５０万円以下」なら、保全措置が無用です。

　最初の手付金は、「200万円」なので、保全措置が「不要」です。

　さて、次に、中間金300万円ですが、これも、手付金扱いなので、これを受領すると、「200+300」の「５００万」になります。

　そのため、先の「代金額の５％以下で、かつ、１，０００万円以下」の基準を超えてしまい、保全措置が「必要」となります。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢3

　選択肢３の「Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。」ですが、正しい記述です。

　Dは、宅建業者です。

　いわゆる「自ら売主」の「８種規制」は、相手方が宅建業者だと、適用がありません。

　業者を保護する必要がないからです。

　んなもんで、「手付金の保全措置」なくして、手付金を受領できます。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢4

　選択肢４の「Aが宅地建物取引業者ではないEとの問で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該貴任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。」ですが、誤った記述です。

　選択肢の場合、瑕疵担保責任を負わない特約は、民法の規定より不利なので「無効」となり、民法が適用されます。

　よって、通知期間が「買主が知ったときから１年以内」となります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「正」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「誤」です。

　本問は、「誤っているものはどれか？」ですので…

　正解：1と4

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　類問は、「宅建業法「手付金」の過去問リスト」を参考にしてください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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