39問‐R2-12月の過去問と解説

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

　第39問は、おなじみの「クーリング・オフ」の問題です。クーリング・オフの通常の論点なので、テキストと過去問を繰り返しておけば、まず、取れます。

39問‐クーリング・オフ問題

　

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難易度・優先順位ひとこと

　本問のレベルは「ふつう」です。

　本問の答えは、「こちら（数字のみ）」です。

解説

　問題文に、これといった指示はありません。

　ふつうに解くだけです。

　なお、本問には、類似問題があるので、後述する「参考リンク」を活用ください。

選択肢1

　選択肢１の「Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。」ですが、誤った記述です。

　買受け場所と、契約締結場所が異なる場合、「買受け場所」を基準とします。

　本問の場合、「仮設テント張りの案内所」であり、これは、「事務所等以外の場所」に該当します。

　よって、まずもって、「クーリング・オフ」が『可能』なケースです。

　では、細部を煮詰めて行きましょう。

　さて、当該「クーリング・オフ」が「できなくなる」規定ですが、それは、「物件の引渡しと代金全額の支払い（履行の完了）」です。

　設問の場合、代金全額は支払っていますが、宅地の引渡しは、受けていません。

　よって、「履行の完了」がまだ成立していないため、買主は、契約を解除できます。

　また、売主の業者は、書面による「クーリング・オフ」の告知を行っていないため、買主は、好きなときに解除が可能です。

　こうした次第で、売主の業者は、解除を拒む事ができなくなります。

　よって、選択肢は、「誤」となります。

選択肢2

　選択肢２の「Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。」ですが、正しい記述です。

　買主の「自宅」または「勤務する場所」だと、「事務所等」に該当するため、「クーリング・オフ」ができなくなります。

　しかし、本問は、買主指定とはいえ、「喫茶店」なので、「事務所等以外の場所」となり、「クーリング・オフ」が可能となります。

　「クーリング・オフ」のできる期間ですが、「書面による告知を受けた日から８日以内」です。

　「８日間」は、告知日を含めて計算します。

　本問では、契約締結日から３日後に、書面告知されています。

　たとえば、ですが、「○月１日」に契約した場合、書面告知日は「○月４日」になります。

　当該「４日」をカウントして、８日間を計算すると、「○月１１日」までが、クーリング・オフ期間です。

　選択肢で言う「当該契約の締結日から10日後」は、先の例に当てはめると、「○月１１日」なので、ギリギリですが、クーリング・オフ期間に入っています。

　んで、当該クーリング・オフの権利行使は、「発信主義」なので、当該「○月１１日」に郵送するなりすれば、クーリング・オフできます。

　よって、契約の締結日から10日後であっても、契約解除できます。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢3

　選択肢３の「Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。」ですが、正しい記述です。

　本問は、「仮設テント張りの案内所」で、土地に定着しておらず、「事務所等以外の場所」となるので、まずもって、「クーリング・オフ」が可能です。

　「クーリング・オフ」制度ですが、買主に不利な特約は、「無効」ですが、有利な特約は、もちろん、「有効」です。

　よって、契約の締結日から10日後であっても、契約の解除が可能です。

　よって、選択肢は、「正」となります。

選択肢4

　選択肢４の「Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。」ですが、正しい記述です。

　本問の場合、ハウスメーカーの事務所であり、宅建業者の事務所ではありません。

　よって、ここは、「事務所等以外の場所」に該当します。

　んなもんで、原則どおり、書面告知の日から「８日以内」なら、契約が解除できます。

　よって、売主の業者は、解除を拒めません。

　よって、選択肢は、「正」となります。

答え

　「1」は「誤」です。

　「2」は「正」です。

　「3」は「正」です。

　「4」は「正」です。

　本問は、「誤ったものはどれか？」ですので…

　正解：1

　…と相なります。

　>>> 次の問題へ。


参考リンク

　当該年度のぜんぶの問題（１～５０）のリンクは、「こちら」です。

　類似問題は、「宅建業法「クーリング・オフ」の過去問リスト」を、活用ください。

独学向け教材

　宅建の独学向け教材には、「２系統」あります。

　はじめて法律を学ぶ方は「宅建（初学者向け）」を、参考にしてください。

　んで、法学部卒等で、ある程度の素養のある人は、「宅建（経験者向け）」を、参考にしてください。

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宅建のこまごましたもの

　試験勉強については、「宅地建物取引士（宅建）の独学」を、参考にしてください。

　「宅建」という資格を、より知りたい方は、「資格ガイド Sランク資格：宅地建物取引士」を、一読願います。

　ブログに試験勉強に関する記事を投稿しています。興味のある方は、「宅建タグの投稿記事」を、お目汚しください。

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