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H28に改正された事項「３５条（重要事項の説明）‐既存建物（建物状況調査・設計図書等の保存状況）」が、頻出論点と化しています。

以下に、過去問の傾向を踏まえて、整理したので、チェック用に活用ください。

なお、過去問ですが、「宅建業法「既存建物」の過去問リスト‐３４条：建物現況調査のあっせん、３５条：建物現況調査の有無概要・設計図書等の保存状況」にまとめています。

３５条の既存建物の条文

出先での確認用に、「第三十五条 六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項」の条文を挙げると…、

『イ 建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要』

『ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況』

…となっています。

【重要】頻出ポイント

先の「イ」と「ロ」は、取引の種類によって、適用が異なっています。

「イ」の「建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果概要」は、「売買・交換」と「貸借」が対象で、要は、「すべて」の取引で、重要事項となります。

対して、「ロ」の「設計図書等の保存状況」は、「売買・交換」時にのみ、重要事項となります。

というのも、「ロ」の施工令では、「売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類」と定められているので、「貸借」だと、適用対象の書類がない、ってな塩梅です。

つまり、「ロ」の「設計図書等の保存状況」は、取引が「建物」の「貸借」の場合は、「業者は、説明しなくてよい＝義務はない」と、相なります。

出題実績あります。

『既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。』

「×」です。

「既存住宅の貸借」の契約なので、対象外です。

参考：R1 第39問

こんな次第で、「イ」と「ロ」の対象取引の違いを、正確に把握しておきましょう。知らないと、ゼッタイに解けないです。

条文「イ」補足説明１・・・２種類

「イ」の「建物状況調査」ですが、木造・鉄骨造用と鉄筋コンクリート造等用の２種類が用意されています。

押えておきましょう。

条文「イ」補足説明２・・・期間は１年

「イ」の条文に出てくる「実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る」ですが、当該有効期間は、「１年」となっています。

よって、原則として、過去１年以内の建物状況調査が対象となります。

なお、例外的に過去１年超の建物状況調査であっても、相手方の利益を勘案して伝えるべき実情があれば、重要事項となる、と解釈されています。

まあ、試験的には、「数字」の「１年」を暗記です。

なお、１年以内の建物状況調査が複数あるときは、現況との乖離が最も小さいと考えられる直近の建物状況調査が説明の対象となります。

条文「イ」補足説明３・・・紛失

建物状況調査の依頼者である売主等が「建物状況調査の結果の概要」や「報告書」を紛失している場合は、再発行が可能な場合は、売主等が準備して、宅地建物取引業者に渡すことが一般的です。

よって、宅建業者には、再発行義務や再調査義務はありません。

そして、再発行が困難な場合など、やむを得ず調査結果が確認できないときですが、業者は重要事項説明時において、調査結果が不明である旨を説明することとなっています。

念のため、押えておきましょう。

条文「ロ」補足説明４・・・図書等

「ロ」の「設計図書等」ですが、念のため、押えておきましょう。

「設計図書等」とは…、

一 建築基準法の確認の申請書、計画通知書、確認済証

二 建築基準法の検査済証

三 宅建業法 第三十四条の二 第一項 第四号に規定する建物状況調査の結果についての報告書

四 既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する建設住宅性能評価書

五 建築基準法施行規則 第五条第三項及び同規則第六条第三項に規定する書類

六 当該住宅が昭和五十六年五月三十一日以前に新築の工事に着手したものであるときは、地震に対する安全性に係る建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合するもの又はこれに準ずるものであることを確認できる書類で次に掲げるもの

イ 建築士が行った耐震診断の結果についての報告書

ロ 既存住宅に係る品確法の建設住宅性能評価書

ハ 既存住宅の売買に係る特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 第十九条第二号の保険契約が締結されていることを証する書類

二 イからハまでに掲げるもののほか、住宅の耐震性に関する書類

…となっています。

「ひっかけ」で、ぜんぜん関係のない書類が、たとえば、地震保険の保険証書とか、耐震工事をした建築会社の営業許可証とか、マンション管理委託契約書などが入れられることが想定されます。

ガチ暗記は無用ですが、一度くらいは、精読しておくとよいでしょう。

まあ、建築基準法関係、品確法関係、耐震関係くらいに、押さえておくといいです。

「既存建物」の「ひっかけ」対策に、続きます。

まずもって、「罰則」の最大のポイントを述べておきます。

宅建業法の「罰則」ですが、要は、「監督」する方の規定です。

つまり、知事やら大臣やらの決め事であり、直接的に、宅建士とは関係がありません。

そのため、試験には、あまり出題されません。

んなもんで、基本は、「後回し」です。

３５条や３７条など、他の重要論点が終わってないなら、「罰則は、やらなくてよい」です。

以下は、余裕のある人や、最低限のことを押えたい人がお目汚しください。

最低限のポイント１‐罰則の傾向

「宅建業法の「罰則」の過去問リスト」によると、ガチンコの罰則が問われた選択肢は、「○」であることが多いです。

よって、本試験でガチの罰則が問われたなら、傾向的に、「○」としておきましょう。

最低限のポイント２‐３つの刑罰

宅建業法の罰則には、「懲役」「罰金」「過料」の３つしかありません。

逆を言えば、「禁錮」や「拘留」の罰はない、ってな次第です。

よって、選択肢に、「○○をしたら、１年以下の“禁錮”に処せられる」とか…、

「××を犯した場合、２週間の“拘留”または１０万円以下の罰金に処せられる」などと問われたら、「×」と相なります。

「禁錮」や「拘留」は、宅建業法に規定されていないからです。

存在しないものは、課せられることもありません。

かりょう・ひっかけに注意

宅建業法に定められているのは、「過料」です。「あやまち・りょう」です。

対して、似たような罰に、「科料」があります。「とが・りょう」です。

宅建業法にあるのは「過料（あやまち・りょう）」の方です。

「ひっかけ」で、「○○をしたら、“１０万円の科料”に処せられる」などと出そうなので、注意してください。

参考：「科料」と「過料」

最低限のポイント３‐最高と最低

具体的な量刑は、ボリュームがありすぎて、やってられません。

よって、最も重い刑と、軽い刑くらいを、押えておきましょう。

最高刑

最高刑は、第七十九条の「三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科」です。

「散々（３・３）」くらいに憶えればいいでしょう。

んなもんで、たとえば、「５年以下の懲役」とか「５００万円以下の罰金」と出たら、「×」となります。

量刑は、「散々（３・３）」なので、多すぎです。

なお、第８４条の両罰規定によって、法人に「１億円以下」の罰金が科せられることがあるので、整理して憶えてください。

次に、処罰対象ですが…、

一　不正の手段によつて免許を受けた者

二　無免許営業

三　名義貸し

四　業務停止命令に違反して業務を営んだ者

…です。

「免許がらみ」と憶えておけばいいでしょう。

最低刑

最低刑は、第八十六条の「十万円以下の過料」です。

「以下」なので、注意してください。

たとえば、「宅建士証を返納しなかったが、特段の事情が認められ、３万円の過料に処せられた」などと出ても、「○」です。

「以下」だからです。

「十万円」で固定されてないので、注意しましょう。

次に、処罰対象ですが…、

・宅建士証を返納しなかった（登録消除、失効）。

・宅建士証を提出しなかった（事務禁止処分）。

・宅建士証を提示しなかった（重要事項の説明）。

…が対象です。

最低刑は、「宅建士証」がらみで、「返納・提出・提示」くらいに、憶えておけばいいでしょう。

過去問に出たもの

後は、過去問にて、出題実績のあったものを押えましょう。

そんなに数はありません。

「宅建業法の「罰則」の過去問リスト」を参考に、押えていけばいいでしょう。

まとめ

わたしが「やる」としたら、以上です。

繰り返しますが、そもそも、「罰則」は試験に出ないので、深追いはしないようにしましょう。

お使いのテキストや、本ページを、リビングに配偶者しかいないときなどに、ツラツラと見ておけば十分かと思います。

昨今の宅建業法の「罰則」の過去問は、以下の通りです。

H26～H28ですが、ガチンコの罰則は出題されてないです。

数が少ないので、選択肢も、併せて述べおきます。

令和２年度 １２月試験

・第43問・・・選択肢３

『宅地建物取引士が、事務禁止処分を受け、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなかったときは、50万円以下の罰金に処せられることがある。』

答えは、「×」です。

宅建士に対する罰則は、「１０万円以下の過料」しかないです。

令和１年度（２０１９年度）

・第29問・・・選択肢４

『宅地建物取引業者D(丁県知事免許)は、法第72条第1項の規定に基づき、丁県知事から業務について必要な報告を求められたが、これを怠った。この場合、Dは50万円以下の罰金に処せられることがある。』

答えは、「○」です。

平成３０年度（２０１８年度）

・第26問・・・選択肢２

『販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。』

答えは、「○」です。

平成２９年度（２０１７年度）

・第29問・・・選択肢４

『宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。』

答えは、「○」です。

平成２８～２６年度（２０１６～２０１４年度）

・出題なし