独学のオキテ

宅建業法第３５条（重要事項の説明）の「国土交通省令等で定める事項」の勉強の順番とインデックス‐宅建ノート

当該ページは、毎年１問は出題される「３５条（重要事項の説明）」の論点「国土交通省令等で定める事項」の攻略記事のインデックスと勉強の順番を述べています。

当該論点では、「「売買・交換」の取引と、「貸借」の取引にて、何が重要事項になるか」が、問われます。

登場する重要事項は、数が多い上に、内容も似ているため、憶えるのに苦労します。

配偶者並に陰湿な出題者は、受験生の混同や混乱が多い論点を、１問丸ごとで出すほか、選択肢の１つとして、ビシバシ採用しています。

参考：宅建「３５条（重要事項の説明）」の「国土交通省令等で定める事項」の過去問リスト

当該論点は、漠然とした「暗記」では、点が取れません。

以下の記事を参考に、１つ１つを「整理」して、押えてください。

攻略１・・・はじめての人

・【画像あり】全体把握のページ

３５条の「国土交通省令等」ですが、複雑怪異の極みです。

右も左もわからない初学者の方は、先のページから着手です。まずは、「全体把握」からです。

攻略２・・・利益保護の国土交通省令等

「国土交通省令等」のうち「利益保護」の方は、「語呂合わせ」が使用できるので、比較的、「楽」な方です。

んなもんで、まずは、「利益保護」から、押えていくのが賢明です。

まずは、「語呂合わせ」を、マスターしてください。

・語呂合わせ１‐つち・なみぞう氏

・語呂合わせ２‐医師の診断

・語呂合わせ３‐定期の更新、要精算、利用制限、管理がいい

次に、「共通事項」を押えてください。

・共通事項の横断まとめ

そして、「固有事項」を押えます。

・固有事項の横断まとめ

ある程度、わかってきたら、「ひっかけ」対策をしてください。

・「ひっかけ」問題対策

上記攻略ページを読んで、ある程度、要領がつかめたら、最後に読むのは、憶え方をまとめた「利益保護の国土交通省令等の憶え方」です。

これらの記事で、憶えるのは、かなり「楽」になるはずです。

なお、先のページでは、冗長になるので、条文を控えています。

条文は…、

・条文一覧（ブログ）

・条文一覧（画像）

…にまとめているので、見やすい方で、確認しながら読み進めてください。

攻略３・・・区分所有建物の国土交通省令等

「区分所有建物」の「国土交通省令等」なのですが、「区分所有法」が絡んでくるため、そこそこ理解に苦しむ論点です。

理解云々の前に、ひとまず、試験的なことを済ませてしまいましょう。

・攻略ポイント１～３

先のページには、本試験に出るところをまとめているので、まずは、「何が、どのように出るか」を、押えましょう。

次に、宅建定番の「ひっかけ」対策が必要です。

・区分所有建物の「ひっかけ」問題対策

なお、先のページでは、冗長になるので、条文を控えています。

条文は…、

・条文一覧（ブログ）

・条文一覧（画像）

…にまとめているので、見やすい方で、逐次、確認しながら読み進めてください。

区分所有法コメント

試験的なことは、上記のページで、事が足りると思います。

個々の内容は、無理して憶える必要はないのですが、理解の足しになるよう、具体例とコメントとを付しています。

区分所有法が苦手な人や、規定に不安がある人は、以下のコメント群をチェックしてみてください。

・①敷地に関する権利の種類及び内容コメント

・②共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・④専用使用権（建物又は敷地の一部を特定の者にのみ使用を許すこと）に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・⑤計画的な維持修繕費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を、特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・⑥計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額（その案を含む。）コメント

・⑦通常の管理費用の額と⑧管理委託先の氏名及び住所コメント

・⑨維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容コメント

【画像あり】宅建業法第３５条（重要事項の説明）の「国土交通省令等で定める事項」の「さいしょ」の宅建ノート・・・全体把握

結論から言うと、「国土交通省令等で定める事項」は、非常に混乱しやすい論点のため、暗記の前に、「全体把握」を、徹底しなくてはいけません。

結論からいうと、大きく「６つ」やる

上記画像を見てもらえばわかるように、「国土交通省令等」の論点は、大きく分けて「２つ」あります。

「区分所有建物の国土交通省令等」と「利益保護の国土交通省令等」の「２つ」です。

そして、この「２つ」が、枝分かれします。

「区分所有建物の国土交通省令等」では、「売買・交換の重要事項」と「貸借の重要事項」の「２つ」に…、

「利益保護の国土交通省令等」では、「宅地の売買・交換の重要事項」、「宅地の貸借の重要事項」、「建物の売買・交換の重要事項」、「建物の貸借の重要事項」の「４つ」に…、

…分かれるってな塩梅です。

これら「６つ」ごとに、“異なる”重要事項が定められており、試験勉強では、それらを憶えることになります。

６つの重要事項

結論から言うと、要は、下の画像を…、

…憶えるだけなのです。

しかし、全くカンタンに行きません。

まず、そもそも、「数」が多いです。そして、やることが似通っています。

さらに、他の条文に、似たようなものがあり、やればやるほど、「？？？」になっていくのです。

混乱の極み

３５条の他の「号」にも、「国土交通省令等」の論点と、似ている規定が多々あります。

よって、本当に、「？？？」となるのです。

私道負担（３号）

たとえば、「私道負担（３号）」。

これは、「建物の貸借以外」のときに、説明対象となります。

つまり、「建物の貸借」時には、重要事項の対象外です。

逆を言えば、「宅地」の「売買・交換」、「建物の売買」において説明対象となるわけです。

インフラ系（飲用水・電気等の４号）

たとえば、「飲用水・電気・ガスの供給ならびに排水のための施設の設備状況（４号）」と、「利益保護の国土交通省令等」の「⑦台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」です。

「飲用水・電気・ガスの供給ならびに排水のための施設の設備状況」は、常に、重要事項の対象です。

対して、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」は、「建物」の「貸借」のときにのみ、重要事項の対象となります。

つまり、「宅地」の「売買・交換」、「宅地の貸借」、「建物の売買」においては、対象外となります。

法令上の制限（２号）

たとえば、「都市計画法・建築基準法、その他の法令上の制限（２号）」。

「利益保護の国土交通省令等」には、「造成宅地防災区域」とか「土砂災害警戒区域」とか「津波災害警戒区域」といった語句が出てきます。

それが、「法令上の制限」では、「特定誘導地区」や「津波防災地域づくりに関する法律」といった、似通った語句・法制度が出てくるのです。

また、建築基準法にも、「貸借」がらみの論点があり、たとえば、斜線規制は宅地の賃借人には説明する、容積率等は建物の賃借人には無用といった、○○は所有者のみとか、××は賃借人のみとかがあり、混乱に輪を掛けます。

…おそらく、この文章をお読みの方は、既に、チンプンカンプンになっていると思います。わたしも、テキストで確認しながらの作業です。

こんな次第で、いきなり、細かい規定を憶えようとすると、混乱しまくって、わけがわからなくなります。

合格圏内の実力者でも、あまりに混沌としている論点なので、本試験までに、２～３回は、憶え直す羽目に陥るのが、「国土交通省令等」です。

初めての人が、まずもって、一番最初にやることは、先の画像を何回も見て、全体像を明白にすることです。

焦らなくてもいいので、まずは、「全体」把握に努めてください。

ここがグダグダだと、必ず、混沌としてきます。

頭の中に、シッカリした「６つ」の区切りができたら、個々の“具体的な”重要事項を、放り込むような形で、「整理」して、憶えていきましょう。

リンク一覧

「６つ」の分類が頭に入って、大丈夫そうなら、以下の記事に進んでください。

カンタンな方の「利益保護」の国土交通省令等のページ

・語呂合わせ１‐つち・なみぞう氏

・語呂合わせ２‐医師の診断

・語呂合わせ３‐定期の更新、要精算、利用制限、管理がいい

うざったい「区分所有建物」の国土交通省令等のページ

・①敷地に関する権利の種類及び内容コメント

・②共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・④専用使用権（建物又は敷地の一部を特定の者にのみ使用を許すこと）に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）コメント

・⑦通常の管理費用の額と⑧管理委託先の氏名及び住所コメント

・⑨維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容コメント

宅建業法３５条１項１４号の「利益保護の国土交通省令等」の「ひっかけ」問題対策‐宅建無料ノート

３５条１項１４号の「利益保護の国土交通省令等」の「ひっかけ」問題対策を、以下に見ていきます。

語呂合わせ等をフルに活用して、憶えきってしまいましょう。

なお、条文ですが…、

・条文一覧（ブログ）

・条文一覧（画像）

…にまとめているので、見やすい方で、確認してください。

精読重視

まずもって、先の①～⑬は、丁寧に「精読」する必要があります。

というのも、配偶者のように陰険な出題者は、「至極、もっともらしいもの」を、選択肢に繰り出してくるからです。

たとえば、「H27‐第32問」の選択肢３には…、

『建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。

…といった風に、「もっともらしい」ものを、出してくるからです。

条文には、消費生活用製品安全法等の文言は、出てきません。

よって、「×」です。

あくまで、「限定列挙」です。

よって、条文を何回も精読していれば、（こんなん、あったか～？）で、出題者のブラフ（はったり）を、見抜くことができます。

いくらでも出せるから、質が悪い

この種の問題は、たとえば…、

「公衆衛生法に基づくシロアリ防除措置が取られた区域であれば、その旨を説明しなければならない」とか…、

「テロ対策特別措置法に基づく特定テロ対策区の区域内であれば、その旨を説明しなければならない」とか…、

「特定配偶者特別対策予防法による第１級配偶者（陰険）に該当する場合は、その旨」など、いくらでも「もっともらしい」を出題できます。

ホント、いくらでも、「もっともらしい」を、偽造できます。

たとえば、「“地震”災害警戒区域内」とか、「“火災”警戒区域内」とか、「“市街地造成”区域内」とか、「“グラスウール”の使用の有無」とか、「耐震“改修”を受けたもの」とか、ゾクゾクと思いつきます。

上記のような“語句いじり”的な問題が出題されています。

「H26‐第34問」の選択肢２に…、

『津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要かあるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。』

…といった風に、「語句」まで読んでいるかどうかを問う選択肢が出題されています。

「×」です。

前半の「津波“防護施設”区域」云々はよくわかりませんが、後半の「津波“災害警戒”区域」は、重要事項として定められています。

こうした「ひっかけ」に一番効くのが、「精読」です。

先の①～⑬を、丁寧に精読していれば、（こんな規定、テキストで見たことがない！）という感じで、出題者のハッタリを、見抜くことができます。

一言一句、憶える必要はありませんが、テキストの「精読」を通して、どういう規定があるのかを、正確に把握しておきましょう。

定番「ひっかけ」・・・「するときは」

当該論点で、定番の「ひっかけ」が、「○○するときは」です。

「○○するときは」の「○○」に該当するなら、重要事項の対象となります。

しかし、「○○」に該当しないなら、説明対象外（＝わざわざ説明する必要はない）です。

たとえば、「④石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」です。

「石綿の使用の有無の調査」の記録が「ある」のなら、説明しますが、「ない」のなら、説明しなくていいです。

出題実績あります。

参考：R1‐第28問‐選択肢４

「○○」のときだけ、説明することになるので、注意してください。

なお、わざわざ、先の「○○」を、宅建業者が調べたり実施したりすることもありません。

「法令に基づく制限」と混同しないように

さて、３５条には、大論点に、「法令に基づく制限（１項２号）」があります。

おなじみの重要事項「都市計画法や建築基準法、その他の法令上の制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要」なのですが、「利益保護の国土交通省令等」と、ごっちゃになりやすいので、注意してください。

都市計画法の許可や建築基準法の建蔽率・容積率、試験科目の「法令上の制限」で出てくる、農地法や国土利用計画法、土地区画整理法といった“おなじみ”の規定なら、混同は起きないのです。

しかし、当該論点は、法の改正があり…、

・特定用途誘導地区（建築基準法）

・特定用途制限地域内の建築物の用途制限（建築基準法）

・都市の低炭素化の促進に関する法律

・東日本大震災復興特別区域法

・地域歴史的風致法の届出

・バリアフリー新法

・景観法（景観協定）

・都市緑地法の管理協定

・土壌汚染対策法の届出

・大規模災害からの復興に関する法律の届出

…といった風に、何だか混同しやすいものが、多々あるのです。

特に、混同しやすいのが、①～③です。

挙げると…

①造成宅地防災区域内にあるときは、その旨

②土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

③津波災害警戒区域内にあるときは、その旨

…なのですが、先の「その他の法令上の制限」に、災害つながりで似たようなものがあります。

当該①～③と、「その他の法令上の制限」とは、別個の規制なので、混同しないようにしてください。

蛇足ですが、１回憶えても、時間が経つと、“ごっちゃ”になるので、時間を見ては、テキストを「精読」してください。

Tweets by dokugaku_kurage