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「未成年者」は、宅建業法の各規定で取扱いが異なっているので、かなり、メンドクサイ論点となっています。

以下に、試験で突っ込まれそうなポイントを、横断的にまとめています。

知識の整理や、最終チェックにご利用ください。

未成年者の整理

「未成年者」ですが、まず、用語の整理をしましょう。ここがわかってないと、混乱するだけです。

まず、一番よく出る「成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」ですが、これは、要は、ふつうの未成年者です。その辺りの子供・学生が該当します。

次に、その反対の「成年者と同一の行為能力を有する未成年者」ですが、これには、２つが該当します。

「婚姻した未成年者（成年擬制）」と「営業許可を得た未成年者」です。

これら「３つの未成年者」が登場するので、３匹のこぶたより難しいです。よって、整理して憶える必要があります。

ポイント１ 「ふつうの未成年」は、免許OK

一口で言うと、「ふつうの未成年」でも、不動産屋になれる、ってな寸法です。

「ふつうの未成年」でも、法定代理人が欠格要件に該当しないなら、宅建業の免許を受けることができます。

たとえば、『あなた』に高校生の子供がいて、その子供が宅建業の申請をしたとします。

この場合、法定代理人たる『あなた』が免許の判定対象となり、『あなた』が欠格要件に該当しないなら、その高校生の子供に、免許が下りることになります。

先述したように、「ふつうの未成年」は、宅建業者になれます。婚姻しなくても、営業許可を得なくても、なれるのです。

しかしながら、「ふつうの未成年」は、宅建士系に大きな制限があります。

ポイント２「ふつうの未成年」は、宅建士系オールダメ

一口で言うと、「ふつうの未成年は、宅建士系オールダメ」です。

「ふつうの未成年」は、宅建士の登録もできなければ、宅建士になることもできず、当然、専任の宅建士になることもできません。

先に見た「宅建業の免許」と、異なるので注意してください。

「ふつうの未成年」は、宅建士系は、オールダメです。

「ふつうの未成年」は、宅建業の免許は得られても、宅建士になることはできません。

「ふつうの未成年」は、免許OK、宅建士ダメと憶えましょう。

ポイント３「婚姻した未成年」・・・免許OK・宅建士系OK

先に見たように、「ふつうの未成年」は、免許がOKでも、宅建士系がダメでした。

対して、「婚姻した未成年」となると、免許も宅建士系も、OKとなります。

婚姻すると、「成年擬制」となって、「成年者」扱いとなるからです。

「成年者」なのですから、当然、宅建業の免許は受けられるし、宅建士の登録可能で、宅建士になれる、専任宅建士にもなれる、といった塩梅です。

婚姻した未成年は、すべてOK（全部いける）と憶えましょう。

ポイント４ 「未成年」と専任宅建士

「専任宅建士」ですが、注意すべき論点があります。

当該専任宅建士の要件には、「常勤」と「成年者」があります。

後者の「成年者」がややこしいのです。

以下に、まとめておきます。

「ふつうの未成年者」は、「成年者」ではないので、専任宅建士になれません。

「営業許可を受けた未成年者」も、たとえ、営業許可があっても「成年者」ではないので、専任宅建士になれません。

対して、「婚姻した未成年者」は、「成年者とみなされる」ので、「成年者」扱いとなって、専任宅建士になることができます。

このように、ふつうの宅建士と専任宅建士とでは、微妙に異なるところがあるので、整理して憶える必要があります。

営業許可未成年者の専任化

先に見たように、専任の宅建士は、「成年者」である必要があり、営業許可を受けた未成年者は、ふつうの宅建士にはなれても、専任の宅建士になれません。

しかし、専任の宅建士には、「特例」があり、これを適用することで、営業許可の未成年者を専任化することができます。

その特例とは、「宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が取引主任者であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなす。」です。

要は、当人が宅建業者か、法人の役員であれば、自分が主として勤務する事務所の専任の宅建士とみなされる、ってな次第です。

当該「みなし規定」を用いれば、営業許可・未成年者でも、専任の宅建士になれます。

なお、条文にあるように、役員は、取締役、執行役等です。

監査役は該当しないので、注意してください。

ざっくりまとめ

上記の内容を、ざっくりまとめておきます。知識の整理に活用ください。

ふつうの未成年者

ふつうの未成年者は、「免許OK」だが、「宅建士系全部ダメ」です。

宅建士の登録そのものがダメなので、当然ですが、宅建士・専任宅建士にも、なれません。

繰り返しますが、ふつうの未成年者は、宅建士にはなれないのに、宅建業者にはなれるのが味噌です。

営業許可の未成年

法定代理人から営業許可を受けた未成年は、「免許OK」で、宅建士系は、登録OK、宅建士OKだが、専任宅建士には、なれません。

専任の宅建士になるには、「みなし規定」を利用して、事業者になるか、法人の役員になる必要があります。

婚姻した未成年

婚姻した未成年は、「成年者とみなされる」ので、成年者扱いとなります。

「成年者」なのですから、当然、「免許OK」で、「宅建士系も全部OK」です、

つまりは、宅建業者に慣れるし、宅建士登録も可、宅建士・専任宅建士になれるってな寸法です。

婚姻した未成年は、オールOKです。

本ページは、欠格要件の「本人５年系」のうち、「罰金の刑」の規定を見ていきます。

条文は…、

『宅建業法、暴対法（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律）、刑法の傷害罪・傷害現場助勢罪・暴行罪・凶器準備集合及び結集罪・脅迫罪・背任罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者』

…なのですが、下線部分の理解が特に必要です。

ここは、「執行猶予、量刑、刑に処せられ、刑の執行を終わり、執行を受けることがなくなったなどの法律知識」にまとめているので、こちらを読んでから、以下をお目汚しください。

ポイント１‐狭い規定

「罰金の刑」規定ですが、「禁錮以上の刑」とは違って、限定的なものとなっています。

まず、「罰金刑」のみの規定です。勘違いして、「罰金刑以上の刑」などと、読み間違えないようにしましょう。

そして、対象法律が、ごく少数です。

罰金刑が対象となるのは、「宅建業法」と「暴対法」、「刑法」の一部の罪、「暴力行為等処罰に関する法律」のみです。

比較的軽い「罰金」で、欠格要件となるので、宅建業法を遵守しない業者、暴力団員、傷害・暴力等には、厳罰をもっと臨んでいる、といえます。

ポイント２‐刑法の罪名

罰金規定で憶えておくべきは、「罰金で欠格となる、刑法の罪名」です。

罰金規定のうち、「宅建業法」と「暴対法（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律）」と「暴力行為法（暴力行為等処罰に関する法律）」は、大丈夫でしょう。

法律丸ごとなので覚えやすいし、趣旨も明らかだからです。

宅建業法をシッカリ守れない者に免許は与えられませんし、暴対法や暴力行為法が絡むような人には、免許を与えないという趣旨が読み取れます。

問題なのは、「刑法の罪名」です。

刑法だけ、限定列挙なので、それらを正確に憶えてないと、選択肢の判別時に、混乱することになります。

刑法にて、罰金刑で欠格要件になるのは…、

傷害罪、傷害現場助勢罪

暴行罪

凶器準備集合及び結集罪

脅迫罪

背任罪

…となっています。

繰り返しますが、限定列挙なので、よく似た罪名に、注意してください。

たとえば、「過失傷害罪」や「特別背任罪」で、罰金刑を受けても、欠格要件にはなりません。

勘違いしそうな罪名にも注意です。

たとえば、「詐欺罪」や「窃盗罪」、「強盗罪」などで、罰金刑を受けても、欠格要件にはなりません。

あくまで、「刑法」の傷害罪・傷害現場助勢罪等々の罪で、罰金に処された場合に、欠格要件となります。

ポイント３‐すべての罰金刑ではない

勘違いしている人もいるので、釘を刺しておきます。

すべての罰金刑が、欠格要件になるのではありません。

私文書偽造や道路交通法違反で、「罰金刑」となっても、欠格要件には、該当しません。

あくまで、先に挙げた「宅建業法」と「暴対法」、「刑法」の一部、「暴力行為等処罰に関する法律」が対象です。

拡大解釈に注意しましょう。

欠格要件リンク

個々の欠格要件の詳細ページは、以下のとおりです。

インデックスは、「欠格要件 基本分類」です。

んで、個々の記事を、カンタンな順番で、並べています。

・本人年なし系

・本人以外系＋その他

・本人５年系 その１：５年以内

・本人５年系 その２：免許取消系

・本人５年系 その３：禁錮系

・本人５年系 その４：罰金系

なお、これらのほかに、横断まとめとして、「暴力団員系のまとめ」もあります。併せて、お目汚しください。

また、ある程度、慣れて来たら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、知識を確認してみてください。

本ページは、欠格要件の「本人５年系」のうち、「禁錮以上の刑」の規定を見ていきます。

条文は…、

『禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者』

…なのですが、下線部分の理解が特に必要です。

ここは、「執行猶予、量刑、刑に処せられ、刑の執行を終わり、執行を受けることがなくなったなどの法律知識」にまとめているので、こちらを読んでから、以下をお目汚しください。

ポイント１‐幅広い規定

先の条文には、「禁錮以上の刑」としか、記されていません。

よって、「罰則」のある、あらゆる法律が、その対象となります。

んなもんで、本試験では、消防法違反とか、建築基準法違反といったような、多々の法律名が登場することが予想されます。

たとえば、「法人税法違反で禁錮刑に云々」とか「所得税法違反で禁錮刑に…」等々で出題されるので、何で宅建なのに税法が？などと、混乱しないようにしましょう。

繰り返しますが、あらゆる法律で、「禁錮以上の刑」に処せられた場合、欠格要件となります。

「以上」に注意

欠格要件は、「禁錮以上の刑」です。

よって、「懲役」と「禁錮」が対象となります。

よく「以上」を、読み落としている受験生が居られます。

「禁錮刑」だけではないので、注意して下さい。

刑法に注意

上級者にありがちなケアレスミスです。

当該禁錮以上の刑は、「刑法」も、該当しています。

たとえば、刑法の威力業務妨害罪で禁錮刑や、懲役刑を喰らえば、当然、欠格要件となります。

刑法と言うと、罰金規定の傷害罪や暴行罪等に目が行ってしまうためか、意外に、刑法を見落としています。

一部の罪状を除いて、刑法でも、禁錮刑や懲役刑を喰らえば、欠格要件となります。

欠格要件リンク

個々の欠格要件の詳細ページは、以下のとおりです。

インデックスは、「欠格要件 基本分類」です。

んで、個々の記事を、カンタンな順番で、並べています。

・本人年なし系

・本人以外系＋その他

・本人５年系 その１：５年以内

・本人５年系 その２：免許取消系

・本人５年系 その３：禁錮系

・本人５年系 その４：罰金系

なお、これらのほかに、横断まとめとして、「暴力団員系のまとめ」もあります。併せて、お目汚しください。

また、ある程度、慣れて来たら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、知識を確認してみてください。