このページは、「免許」の交付、書換え、再交付、返納のポイントをまとめたページです。

細かい規定が出るときので、押えておきましょう。

「直接申請」の語呂合わせあります。

申請

免許の申請ですが、「知事免許」は、知事に「直接申請」します。

対して、「大臣免許」の場合は、「経由申請」です。

つまり、主たる事務所を管轄する知事を経由して、大臣に申請することになります。

大臣免許は、例外的な扱いなので、整理して憶えましょう。

交付

免許を申請し、無事、下りた場合、「免許証」が交付されます。

ひっかけポイントです。

「免許証」は、掲示義務がありません。

掲示義務があるのは、「標識」です。

卑劣な出題者は、車の免許証との混同を狙ってくるので、注意が必要です。

免許証の掲示が利害関係者から要求されても、業者は応じなくていいです。

書換え

免許証の「書換え交付」は、免許証の記載事項が変更した場合に行います。

数字で期限が切られています。３０日以内に行う必要があります。

また、「免許証の記載事項が変わった」場合、業者名簿の登録内容にも変化が生じているわけですから、「変更届」を併せて行うことになります。

当該変更届も、数字が切られていて、「３０日以内」となっています。

ところで、大臣免許の場合、話が、ややこしいです。

「書換え交付」は、直接、大臣に申請します。つまり、「直接申請」です。

しかし、「変更届」は、主たる事務所を管轄する知事を経由して申請します。つまり、「経由申請」です。

細かいですが、念のため、押えておきましょう。

再交付

免許証を、亡失、滅失、汚損、破損したときに行う届出です。

数字で期限は切られておらず、「遅滞なく」行うことになっています。

なお、当該再交付は、「直接申請」です。大臣免許でも、直に、大臣に申請します。

返納

「返納」は、免許を免許権者に返すことで…、

・免許換えにより前の免許が失効したとき。

・免許が取り消されたとき。

・亡失した免許証を発見したとき。

・廃業等の届出をしたとき。

…が、該当します。

数字で期限は切られておらず、「遅滞なく」行うことになっています。

なお、当該再交付は、「直接申請」です。大臣免許でも、直に、大臣に返納します。

さて、当該返納ですが、過去問に、クソのようなひっかけ問題が出ています。

参考：H28 問35‐選択肢１

『個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。』

選択肢のような、「有効期間」満了の場合は、免許証を返納する必要はありません。

返納するのは、免許取消や再発見、免許換えの場合です。

目を疑うような出題ですが、念のため、押えておきましょう。

大臣免許直接申請語呂合わせ

これまで見てきたように、「書換え」「再交付」「返納」は、直接申請でした。

大臣免許であっても、知事を経由せず、直に、大臣に申請します。

憶えやすいように、「直接、傘（かさ）返せ」くらいの語呂で憶えてしまいましょう。

「直接」は、「直接申請」を意味します。

「傘」の「か」は、「書換え（かきかえ）」の「か」です。

「傘」の「さ」は、「再交付（さいこうふ）」の「さ」です。

「返せ」は、そのまんま「返納」の「返」です。

さくっと、憶えられるはずです。

大臣免許経由申請憶え方

「大臣免許」の場合で、主たる事務所の知事を経由して、大臣に申請するのは、以下の通りです。

・大臣免許の申請

・大臣免許への免許換えの申請

・変更届

・廃業届

…です。

憶え方としては、「最初と最後と間は、経由」くらいに憶えます。

最初とは、「大臣免許の申請」です。

最後とは、「廃業届」です。

間とは、「変更届」と、「大臣免許への免許換え」です。

こんな風に、時間的推移のものは、「経由申請」と憶えるといいです。

先の語呂「直接、傘返せ」と併せて、押えておきましょう。

このページは、論点「免許換え」の攻略ページです。

勘違いしやすいところを、まとめているので、確認用にどうぞ。

免許換えとは？

「免許換え」とは、免許権者に変更があった場合に行う届出です。

事務所の統廃合等で、知事免許が他の知事免許に、知事免許が大臣免許に、大臣免許が知事免許になった場合を指します。

注意すべきは、“混同”。

「書換え」と、明確に区別してください。

「免許換え」と「書換え」は、両方とも「換え」という文言があるため、いつのまにか、ごっちゃになっているときがあります。

「書換え」とは、免許証の記載事項に変更があった場合に行う申請です。

試験勉強の終盤あたりになると、両語句を混同しているときがあるので、本試験までに１回は、チェックしておきましょう。

直接申請だが例外あり

「免許換え」の申請は、直接、免許権者に行います。

しかし、例外的に、「大臣免許」への免許換えは「経由申請」で、主たる事務所を管轄する知事を経由して行います。

大臣免許だけ、「経由申請」という例外なので、整理して憶えましょう。

通知規定

「免許換え」があった場合、新免許権者は、旧免許権者に、その旨を、遅滞なく、通知することになっています。

念のため、押えておきましょう。

【重要】有効期限

さて、「免許換え」のあった場合の免許証の有効期限です。

この場合、新しい免許が下りた扱いとなるので、旧免許証の期限ではなくて、新免許証を取得した日より、「５年」となります。

注意すべきは、『宅建士証』との違いです。

宅建士証には、「登録の移転」という制度があります。

当該登録の移転を行った場合、旧宅建士証は効力を失うため、新宅建士証の交付申請を行うことになります。

しかしながら、当該登録の移転の場合、“新しく宅建士証が発行されたのに”、従前の宅建士証の残存期間が引き継がれるのです。

要は、旧宅建士証の有効期限が、新宅建士証の有効期限となる、ってな次第です。

このように、「免許：免許換え」と「宅建士証：登録の移転」とでは、微妙に有効期限が異なってくるので、整理して憶える必要があります。

ちなみに、過去問にて、「宅建士証」の問題は出ているので、いつ「免許」で出ても、全くおかしくありません。

過去問参考：H28 問38

選択肢ア『宅地建物取引士(甲県知事登録)が、乙県で宅地建物取引業に従事することとなったため乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引士証の交付を受けることができる。』

「×」です。宅建士証は、旧有効期限が引き継がれます。

これに対し、「免許換え」だと、新規発行扱いとなって、新しく「５年」が有効期間となります。

細かいですが、「ひっかけ」対策を兼ねて、チェックしておきましょう。

以上です。

「未成年者」は、宅建業法の各規定で取扱いが異なっているので、かなり、メンドクサイ論点となっています。

以下に、試験で突っ込まれそうなポイントを、横断的にまとめています。

知識の整理や、最終チェックにご利用ください。

未成年者の整理

「未成年者」ですが、まず、用語の整理をしましょう。ここがわかってないと、混乱するだけです。

まず、一番よく出る「成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」ですが、これは、要は、ふつうの未成年者です。その辺りの子供・学生が該当します。

次に、その反対の「成年者と同一の行為能力を有する未成年者」ですが、これには、２つが該当します。

「婚姻した未成年者（成年擬制）」と「営業許可を得た未成年者」です。

これら「３つの未成年者」が登場するので、３匹のこぶたより難しいです。よって、整理して憶える必要があります。

ポイント１ 「ふつうの未成年」は、免許OK

一口で言うと、「ふつうの未成年」でも、不動産屋になれる、ってな寸法です。

「ふつうの未成年」でも、法定代理人が欠格要件に該当しないなら、宅建業の免許を受けることができます。

たとえば、『あなた』に高校生の子供がいて、その子供が宅建業の申請をしたとします。

この場合、法定代理人たる『あなた』が免許の判定対象となり、『あなた』が欠格要件に該当しないなら、その高校生の子供に、免許が下りることになります。

先述したように、「ふつうの未成年」は、宅建業者になれます。婚姻しなくても、営業許可を得なくても、なれるのです。

しかしながら、「ふつうの未成年」は、宅建士系に大きな制限があります。

ポイント２「ふつうの未成年」は、宅建士系オールダメ

一口で言うと、「ふつうの未成年は、宅建士系オールダメ」です。

「ふつうの未成年」は、宅建士の登録もできなければ、宅建士になることもできず、当然、専任の宅建士になることもできません。

先に見た「宅建業の免許」と、異なるので注意してください。

「ふつうの未成年」は、宅建士系は、オールダメです。

「ふつうの未成年」は、宅建業の免許は得られても、宅建士になることはできません。

「ふつうの未成年」は、免許OK、宅建士ダメと憶えましょう。

ポイント３「婚姻した未成年」・・・免許OK・宅建士系OK

先に見たように、「ふつうの未成年」は、免許がOKでも、宅建士系がダメでした。

対して、「婚姻した未成年」となると、免許も宅建士系も、OKとなります。

婚姻すると、「成年擬制」となって、「成年者」扱いとなるからです。

「成年者」なのですから、当然、宅建業の免許は受けられるし、宅建士の登録可能で、宅建士になれる、専任宅建士にもなれる、といった塩梅です。

婚姻した未成年は、すべてOK（全部いける）と憶えましょう。

ポイント４ 「未成年」と専任宅建士

「専任宅建士」ですが、注意すべき論点があります。

当該専任宅建士の要件には、「常勤」と「成年者」があります。

後者の「成年者」がややこしいのです。

以下に、まとめておきます。

「ふつうの未成年者」は、「成年者」ではないので、専任宅建士になれません。

「営業許可を受けた未成年者」も、たとえ、営業許可があっても「成年者」ではないので、専任宅建士になれません。

対して、「婚姻した未成年者」は、「成年者とみなされる」ので、「成年者」扱いとなって、専任宅建士になることができます。

このように、ふつうの宅建士と専任宅建士とでは、微妙に異なるところがあるので、整理して憶える必要があります。

営業許可未成年者の専任化

先に見たように、専任の宅建士は、「成年者」である必要があり、営業許可を受けた未成年者は、ふつうの宅建士にはなれても、専任の宅建士になれません。

しかし、専任の宅建士には、「特例」があり、これを適用することで、営業許可の未成年者を専任化することができます。

その特例とは、「宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が取引主任者であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなす。」です。

要は、当人が宅建業者か、法人の役員であれば、自分が主として勤務する事務所の専任の宅建士とみなされる、ってな次第です。

当該「みなし規定」を用いれば、営業許可・未成年者でも、専任の宅建士になれます。

なお、条文にあるように、役員は、取締役、執行役等です。

監査役は該当しないので、注意してください。

ざっくりまとめ

上記の内容を、ざっくりまとめておきます。知識の整理に活用ください。

ふつうの未成年者

ふつうの未成年者は、「免許OK」だが、「宅建士系全部ダメ」です。

宅建士の登録そのものがダメなので、当然ですが、宅建士・専任宅建士にも、なれません。

繰り返しますが、ふつうの未成年者は、宅建士にはなれないのに、宅建業者にはなれるのが味噌です。

営業許可の未成年

法定代理人から営業許可を受けた未成年は、「免許OK」で、宅建士系は、登録OK、宅建士OKだが、専任宅建士には、なれません。

専任の宅建士になるには、「みなし規定」を利用して、事業者になるか、法人の役員になる必要があります。

婚姻した未成年

婚姻した未成年は、「成年者とみなされる」ので、成年者扱いとなります。

「成年者」なのですから、当然、「免許OK」で、「宅建士系も全部OK」です、

つまりは、宅建業者に慣れるし、宅建士登録も可、宅建士・専任宅建士になれるってな寸法です。

婚姻した未成年は、オールOKです。