宅建無料ノート：宅建業者と宅建士の横断まとめ
このページは、「宅建業者」と「宅建士」を、横断的にまとめたページです。
復習や知識の整理に活用ください。また、ひっかけポイントも多々あるので、知らないものは、優先的に押えてください。
定義
“当たり前”と思いがちですが、だからこそ、狙われています。シッカリ押えておきましょう。
「宅建業者」とは、免許を受けて、宅建業を営むものをいいます。
なお、国・地方公共団体、それらに準じる集団（住宅供給公社など）は、宅建業の適用がないので、免許なくして、宅建業を営むことができます。
「宅建士」とは、「宅建士証の交付を受けた者」です。
単に、試験に合格した者とか、宅建士資格登録簿に登録された者は、宅建士でないので注意してください。
ちなみにわたしは、単なる合格者なので、宅建士ではありません。
業務内容
「宅建業者」の業務は、宅地建物の売買・交換・賃借の代理・媒介を行うものですが、『自ら賃借』を除きます。
当該自ら賃借が、超絶ド頻出事項です。
どんな風に問われても、判別できるようになっておきましょう。
たとえば、「宅建業者Aは、自社物件のビルを貸した際、３５条書面を交付し、宅建士に説明させた」とあれば、「×」です。
この場合、「自ら賃借」なので、宅建業法の適用はなく、説明義務も交付義務もありません。
「宅建士」の業務は、３つあって、「重要事項の説明（３５条）」「重要事項説明書への記名押印」「３７条書面の記名押印（３５条）」となっています。
「説明」と「記名押印」が、宅建士の業務です。
書類の交付は、“宅建業者”の義務なので、注意してください。
んで、よくある「ひっかけ」ですが、「３７条書面」には、宅建士の説明義務が無いので、注意してください。
種類
「宅建業者」には、知事免許と大臣免許があります。
知事免許でも、全国で営業できます。
んで、大臣免許だと、「経由申請」があるので、注意してください。
参考：経由申請・直接申請・書換え・再交付・返納・廃業等の届出・死亡等の届出の横断まとめ
「宅建士」には、「専任の宅建士」と「一般の宅建士」とがあります。
専任の宅建士と一般の宅建士に、業務上の違い（できる・できない）はありません。両者とも同じです。
専任の宅建士は、主として、「事務所の設置要件」の規定です。
参考：専任宅建士のポイント
申請書のポイント
「宅建業者」の申請書に、代表者・役員、専任の宅建士の「住所」記入欄はありません。
よって、「宅建業者名簿」に、代表者・役員、専任の宅建士の「住所」は記載されず、従って、引越し等をしても、変更届を出す必要はありません。
「宅建士」の申請書には、宅建士個人の「住所」記入欄があります。
よって、「宅建士資格登録簿」には、宅建士の住所が登載され、引越し等すれば、変更の登録をする必要があります。
また、宅建士の申請書には、「本籍」もあります。
このあたりは、クソ細かいので、「宅建士の登録（宅建士資格登録簿・変更の登録・登録の移転）の横断まとめ」を、一読ください。
実務経験
「宅建業者」は、実務経験が無用です。
実務の有無で、免許が拒否される等は、ありません。
よって、宅建業者に、実務講習等も、ありません。
「宅建士」は、２年以上の実務経験が必要です。
実務経験がないと、宅建士資格登録簿に、登録されません。
ない人は、「登録実務講習」を受ける必要があります。
未成年者
「宅建業者」は、“ふつうの未成年者”でも、法定代理人が欠格要件に該当しないなら、免許を受けることができます。
ふつうの高校生でも、宅建業者になれる、ってな次第です。
「宅建士」は、“ふつうの未成年者”だと、なれません。
免許のように、法定代理人が欠格要件に該当しなくても、なれません。
このあたり、実にややこしいので、「未成年者の横断まとめ」を一読願います。
公開
「宅建業者」の「宅建業者名簿」は、一般公開されます。
また、「従業者名簿」も公開されます。請求があれば、閲覧させないといけないからです。
対して、「帳簿」は、非公開です。
「宅建士」の「宅建士資格登録簿」は、非公開です。
参考：免許証・標識・宅建業者名簿・宅建士資格登録簿・従業者名簿・帳簿の横断まとめ
変更届系
「宅建業者」の変更届等は、「その日より３０日以内」に行います。
「宅建士」の登録の変更は、「遅滞なく」となっています。
有効期限１
「宅建業者」の免許は、「５年」有効です。
「宅建士」の宅建士証は、「５年」有効です。
なお、「宅建士」の「宅建士資格登録簿」の登録は、一生有効です。
資格登録は一生で、宅建士証は５年と、整理して憶えましょう。
有効期限２
「宅建業者」が「免許換え」を行い、新しく免許を受けた場合、そのときから「５年」となります。
つまり、旧免許の有効期限を、引き継がない、といった次第です。
「宅建士」が「登録の移転」を行い、新たな宅建士証の交付を受けても、有効期限は、旧宅建士証の有効期限となります。
つまり、旧宅建士証の有効期限を、引き継ぐ、といった次第です。
なお、当該免許換えは、宅建業者の義務です。やらないと、免許取消となります。
んで、当該登録の移転は、「任意」です。宅建士の就職等の便宜を図る規定なので、義務ではありません。
更新手続き
「宅建業者」は、免許の有効期限の９０日前から３０日に申請します。
よって、提出期間は、「６０日」となります。また、期限ギリギリに出すものではないことがわかります。
憶え方は、「ごくろーさん」で、「５、９、６、３」です。（５は、免許の期限５年です。）
なお、先に見たように、免許の更新に当たって、講習を受ける必要はありません。
車の免許や、宅建士との混同を狙ってくるので、注意してください。
「宅建士」は、申請前６月以内の「法定講習」を受けてから、行います。
免許のように、○日前にやるという規定ではないので、注意してください。
極端に言えば、新しい宅建証の交付を受けて、７～８ヶ月経過後、法定講習を受ければ、有効期限内であっても、新しい宅建士証を交付申請ができます。
破産
ひっかけポイントです。
「宅建業者」が破産すると、「破産管財人」が、廃業等の届出を行います。
「宅建士」が破産すると、「本人」が、死亡等の届出を行います。
届出権者が異なるので、注意してください。
なお、届出期間は、「その日から３０日以内」と、同じです。
ちなみに、個人事業者の宅建業者と宅建士の死亡の場合は、「知ったときから」となっています。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月5日 11:15 AM |
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宅建無料ノート：宅建士の登録（宅建士資格登録簿・変更の登録・登録の移転）の横断まとめ
このページは、論点「宅建士の登録」関係の論点をまとめたページです。
「宅建士資格登録簿」「変更の登録」「登録の移転」について見ていきます。
宅建士資格登録簿
結論から言うと、宅建士の登録とは、「宅建士資格登録簿」に登載されることをいいます。
宅建士の登録は、試験に合格した都道府県知事に行います。
逆を言えば、宅建士資格登録簿は、試験を実施した知事の元にある、という次第です。
登録は、『任意』です。義務ではありません。
んなもんで、たとえば、「宅建士に合格した者は、６ヶ月以内に、登録の申請をしなければならない」などと出題されたら、「×」となります。
次に、当該宅建士資格登録簿の登録は、一生有効です。
ひっかけ問題で、「宅建士証と宅建士資格登録簿は、５年ごとに更新しなければならない」とか「宅建士証と宅建士資格登録簿の有効期限は、５年」などと出ても、「×」です。
ところで、当該宅建士資格登録簿は、多数の個人情報が含まれているためか、公開されない（一般の閲覧の対象外）です。
対して、業者の「宅建業者名簿」は、公開されるので、整理して憶えてください。
個人情報にうるさい昨今、当該公開・非公開は、何気に試験に出ます。
宅建士資格登録簿の登載事項
資格登録簿ですが、登載内容が突っ込んで問われています。
登載内容は…、
氏名、生年月日、本籍、性別、住所
宅地建物取引業者の業務に従事する者にあつては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号
試験の合格年月日及び合格証書番号など
登録番号・登録年月日
処分の年月日、内容
…となっています。
登載内容である氏名・住所や、勤務先が変わった場合、次に見る「変更の登録」をすることになります。
なお、気にしなくていいですが、何気に、登録ではなく「“登載（とうさい）”」となっています。
変更の登録
「変更の登録」とは、先の宅建士資格登録簿の“登載”内容に、変更があった場合に、行うものです。
注意すべきは、「遅滞なく」と期限が切られているところです。
変更があった場合は、届出する義務があるのです。
んなもんで、合格後、資格登録簿は一生有効だからと、いたずらに（使いもしないのに）登録してしまうと、引越しのたびに、「変更の登録」をしなくてはならなくなります。
ところで、業者の「免許」の「変更届」は、「３０日以内」です。
当該変更の登録ですが、先の業者の変更届と、細かいところが異なっています。
「宅建無料ノート：変更届・登録の変更の横断まとめ」に、まとめているので、“直前期あたり”に、参考ください。
登録の移転
「登録の移転」ですが、試験に出るところだけを述べておきます。
当該登録の移転は、「勤務先の変更」に限って、行うことができます。
引越しなどは、「登録の移転」の対象外です。よって、できないです。ここが一番出ます。
あくまで、「勤務先の変更」で、登録している知事以外の知事のところで勤務する場合に限られます。
過去問参考：H29 問30：選択肢１
『宅地建物取引士A(甲県知事登録)が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。』
「×」です。「勤務先の変更」のみです。
経由申請
「登録の移転」は、「経由申請」です。
現在、宅建士の登録をしている知事を通じて、新しい知事に申請します。
新しい知事に、直接申請するわけではないので、注意してください。
任意規定
「登録の移転」は、「任意規定」です。
しても、しなくてもいいです。
過去問参考：H29 問37：選択肢イ
『甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。』
「×」です。任意規定です。
事務禁止中は移転できず
事務禁止処分を受けている間は、登録の移転ができません。
条文で“直に”規制されているので、念のため、押さえておくべきです。
条文では…、
『…登録の移転の申請をすることができる。ただし、その者が事務禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、この限りでない。』
…と、直に規制しています。
脱法行為を防ぐため、事務禁止中は、登録の移転ができません。
宅建士証の有効期限
当該登録の移転を行うと、新しい宅建士証が交付されます。
しかし、宅建士証の有効期限は、従前のものが引き継がれます。
つまり、新規発行ではない、といった次第です。
なぜ、この論点を押さえておくべきなのかと言うと、「免許換え」との兼ね合いがあるからです。
「免許換え」の場合、新規に免許を受けたかのように、新しく「５年」が有効期限となります。
対して、宅建士証の登録の移転の場合、新しく宅建士証は発行されるも、先に見たように、旧宅建士証の有効期限となります。
「免許換え」と「登録の移転」とでは、有効期限の相違があり、出題実績のあるところなので、押さえておくべきです。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建ノート‐宅建士, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月4日 10:43 AM |
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宅建無料ノート：経由申請・直接申請・書換え・再交付・返納・廃業等の届出・死亡等の届出の横断まとめ
このページは、「経由申請」「直接申請」「書換え」「再交付」「返納」「廃業等の届出」「死亡等の届出」を、横断的にまとめたページです。
できるだけ箇条書きにしてあるので、再記憶用にどうぞ。
大臣免許の経由申請
原則として、届出等の大半は、直接免許権者に行います。
しかしながら、例外的に、大臣免許は、「経由申請」という制度があります。
「経由申請」の対象は…、
・免許申請
・免許換え
・変更届
・廃止届
…となっています。
つまりは、大臣免許の業者は、主たる事務所の所在地の知事を通じて、先の届出・申請等を行うってな次第です。
経由申請は、「最初と間（あいだ）と最後」くらいに、憶えるとよいでしょう。
ところで、知事免許は、直接申請のみなので、経由云々は、無視していいです。すぐそこにいる知事に、わざわざ大臣を経由する意味がありません。
大臣免許の直接申請
大臣免許で、間違えやすいのが以下の「直接申請」です。
以下のは、先に見た「経由申請」ではないので、要注意です。
「経由申請」の対象は…、
・書換え
・再交付
・返納
…となっています。
これら３つの申請等は、直接、大臣に申請します。
語呂合わせあります。
「傘返せ、直接」です。
語呂のそれぞれは、「傘→か・さ」と「返せ」と「直接」です。
…なんとなく、おわかりですね？
か・・・書換えの「か」
さ・・・再交付の「さ」
返・・・返納の「返」
直接・・・直接申請
…といった寸法です。
届出期間
届出の数字をまとめておきます。再記憶してください。
変更届
・変更届・・・その日から30日以内
当日起算です。ひっかけで「翌日」などと出ても、判別できるようになっておきましょう。
なお、先に見たように、大臣免許の場合、変更届は、「経由申請」です。
（免許証の）書換え
・書換え・・・その日から30日以内
当日起算です。「翌日」のひっかけ問題に、ご注意をば。
先に見たように、大臣免許の場合、書換えは、「直接申請」です。
（免許証の）再交付
・再交付・・・遅滞なく
再交付には、数字がありません。
ひっかけで、「免許証が破損した場合は、その日より３０日以内に、申請しなければならない」と出題されても、大丈夫なようになっておきましょう。
言うまでもなく「×」で、「遅滞なく」でした。この種のひっかけ問題は、常に、想定しておきましょう。
（免許証の）返納
・返納・・・遅滞なく
返納にも、数字がありません。
たとえば、「免許証を返納する事由（免許証を破ってしまった・免許証が雨に濡れて読めなくなった等）が発生した場合、その日より３０日以内に返納しなければならない」と出れば、「×」です。
なお、当該返納には、超絶ひっかけ問題が出た事があるので、「H28 問35」を、参考にしてみてください。腰が抜けるほどの「ひっかけ」でした。
廃業等の届出
「廃業等の届出」は、宅建業者の行う届出です。
廃業等・・・その日から30日以内
…となっています。
ポイントは、「届出権者」ですが、「廃業等の届出」に、語呂あわせと一緒にまとめています。
死亡等の届出
「死亡等の届出」は、宅建士が行う届出です。
死亡等・・・その日から30日以内
ポイントは、「届出権者」ですが、「宅建士の死亡等の届出」に、まとめています。
注意！「免許換え」に期限なし
先に「（免許証の）書換え」を、見ました。
当該書換えは、「その日から３０日以内」でした。
さて、よく似た語句の「免許換え」と、必ず、区別して憶えてください。
「免許換え」に、先の「３０日以内」や「遅滞なく」といった期限は、ありません。
「免許換え」は、業者の義務（＝やって当然）となっていて、「免許換え」すべきなのに、「免許換え」していないと、免許が取り消されます。
たとえば、「事務所を増設して、２以上の都道府県に事務所を設けた場合、その日より３０日以内に免許換えを申請しなければならない」などと出題されても、大丈夫なようになっておきましょう。
「免許換え」に、具体的な期限は、切られていません。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建‐語呂合わせ, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月4日 10:36 AM |
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