宅建無料ノート：経由申請・直接申請・書換え・再交付・返納・廃業等の届出・死亡等の届出の横断まとめ
このページは、「経由申請」「直接申請」「書換え」「再交付」「返納」「廃業等の届出」「死亡等の届出」を、横断的にまとめたページです。
できるだけ箇条書きにしてあるので、再記憶用にどうぞ。
大臣免許の経由申請
原則として、届出等の大半は、直接免許権者に行います。
しかしながら、例外的に、大臣免許は、「経由申請」という制度があります。
「経由申請」の対象は…、
・免許申請
・免許換え
・変更届
・廃止届
…となっています。
つまりは、大臣免許の業者は、主たる事務所の所在地の知事を通じて、先の届出・申請等を行うってな次第です。
経由申請は、「最初と間（あいだ）と最後」くらいに、憶えるとよいでしょう。
ところで、知事免許は、直接申請のみなので、経由云々は、無視していいです。すぐそこにいる知事に、わざわざ大臣を経由する意味がありません。
大臣免許の直接申請
大臣免許で、間違えやすいのが以下の「直接申請」です。
以下のは、先に見た「経由申請」ではないので、要注意です。
「経由申請」の対象は…、
・書換え
・再交付
・返納
…となっています。
これら３つの申請等は、直接、大臣に申請します。
語呂合わせあります。
「傘返せ、直接」です。
語呂のそれぞれは、「傘→か・さ」と「返せ」と「直接」です。
…なんとなく、おわかりですね？
か・・・書換えの「か」
さ・・・再交付の「さ」
返・・・返納の「返」
直接・・・直接申請
…といった寸法です。
届出期間
届出の数字をまとめておきます。再記憶してください。
変更届
・変更届・・・その日から30日以内
当日起算です。ひっかけで「翌日」などと出ても、判別できるようになっておきましょう。
なお、先に見たように、大臣免許の場合、変更届は、「経由申請」です。
（免許証の）書換え
・書換え・・・その日から30日以内
当日起算です。「翌日」のひっかけ問題に、ご注意をば。
先に見たように、大臣免許の場合、書換えは、「直接申請」です。
（免許証の）再交付
・再交付・・・遅滞なく
再交付には、数字がありません。
ひっかけで、「免許証が破損した場合は、その日より３０日以内に、申請しなければならない」と出題されても、大丈夫なようになっておきましょう。
言うまでもなく「×」で、「遅滞なく」でした。この種のひっかけ問題は、常に、想定しておきましょう。
（免許証の）返納
・返納・・・遅滞なく
返納にも、数字がありません。
たとえば、「免許証を返納する事由（免許証を破ってしまった・免許証が雨に濡れて読めなくなった等）が発生した場合、その日より３０日以内に返納しなければならない」と出れば、「×」です。
なお、当該返納には、超絶ひっかけ問題が出た事があるので、「H28 問35」を、参考にしてみてください。腰が抜けるほどの「ひっかけ」でした。
廃業等の届出
「廃業等の届出」は、宅建業者の行う届出です。
廃業等・・・その日から30日以内
…となっています。
ポイントは、「届出権者」ですが、「廃業等の届出」に、語呂あわせと一緒にまとめています。
死亡等の届出
「死亡等の届出」は、宅建士が行う届出です。
死亡等・・・その日から30日以内
ポイントは、「届出権者」ですが、「宅建士の死亡等の届出」に、まとめています。
注意！「免許換え」に期限なし
先に「（免許証の）書換え」を、見ました。
当該書換えは、「その日から３０日以内」でした。
さて、よく似た語句の「免許換え」と、必ず、区別して憶えてください。
「免許換え」に、先の「３０日以内」や「遅滞なく」といった期限は、ありません。
「免許換え」は、業者の義務（＝やって当然）となっていて、「免許換え」すべきなのに、「免許換え」していないと、免許が取り消されます。
たとえば、「事務所を増設して、２以上の都道府県に事務所を設けた場合、その日より３０日以内に免許換えを申請しなければならない」などと出題されても、大丈夫なようになっておきましょう。
「免許換え」に、具体的な期限は、切られていません。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建‐語呂合わせ, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月4日 10:36 AM |
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宅建無料ノート：変更届・登録の変更の横断まとめ
このページは、「変更届」と「登録の変更」を、横断的にまとめたページです。
細かいし、あまり出ないので、直前期あたりに、お目汚しください。
あまりに面倒な人は、一度、実物を見るとよいでしょう。
受験予定地の都道府県のホームページには、「免許申請書」や「宅建士申請書」のPDFがあります。
それを見て、（ああ、こういうのが登録されるのだな）くらいの把握が付くと、俄然、頭に入ります。
ちなみに、わたしが合格した大阪府では、「mennkyo_kisairei.pdf」とか「takkennsi_sinseisyo.pdf」とかのPDFが公開されています。
おそらく、皆さんが受ける都道府県のHPにも、動揺の申請書等が公開されていると思うので、それを見ながら、テキストを押えていくとよいでしょう。
宅建士の氏名
「宅建士の氏名」に、変更があった場合、「変更届（業者）」と「登録の変更（宅建士）」の両者とも、届出の対象です。
というのも、「宅建士の氏名」は、「宅建業者名簿」と「宅建士資格登録簿」の登載事項だからです。
ちなみに、業者側の「宅建士」は、「専任の宅建士」に限定されているので、注意してください。
つまり、専任でないふつうの宅建士なら、変更届の必要はありません。
なぜなら、ふつうの宅建士は、宅建業者名簿に登載されていないからです。
宅建業者名簿に記載される宅建士事項は、「専任の宅建士」の「氏名」と「生年月日」です。
宅建士の住所・本籍
「宅建士の住所・本籍」に、変更があった場合、「登録の変更（宅建士）」のみが届出の対象です。
対して、「変更届（業者）」は、出す必要がありません。
なぜなら、「宅建業者名簿」に、「宅建士の住所・本籍」は、記載されていないからです。
大阪府の先の「免許申請書」のPDFでは…、
…となっていて、「氏名」と「生年月日」の記載しかないことがわかります。
よって、「宅建業者名簿」には、宅建士の「住所」と「本籍」は、記載されません。
免許の申請事項じゃないからです。
対して、宅建士の申請書を見てみましょう。
見てのとおり、「住所」と「本籍」を、記載する欄があります。
よって、「宅建士資格登録簿」には、「住所」と「本籍」が記載されるわけです。
記載されている以上、変更があれば、遅滞なく、届け出ないといけません。
業者の名称・商号
「業者の名称・商号」に、変更があった場合、「変更届（業者）」と「登録の変更（宅建士）」の両者とも、届出の対象です。
「業者の名称・商号」は、「宅建業者名簿」と「宅建士資格登録簿」の登載事項だからです。
注意すべきは、次に述べる「事務所の名称」との混同です。
事務所の名称・所在地
「事務所の名称・所在地」に、変更があった場合、「変更届（業者）」のみがその対象です。
「登録の変更（宅建士）」は、対象外です。
先の大阪府の宅建士の申請書を見てください。
「業務に従事する宅地建物取引者関項」には、 「商号又は名称」と「免許証番号」しかないことがわかります。
つまり、「事務所の名称・所在地」は、「宅建士資格登録簿」に、記載がないというわけです。
記載がない以上、届け出る意味がなく、よって、届出無用、といった次第です。
なお、先の「業者の名称」とは、くれぐれも区別してください。似ているので、最有力ひっかけポイントです。
業者の免許証番号
「業者の免許証番号」に、変更があった場合、「登録の変更（宅建士）」のみが届出の対象です。
「変更届（業者）」は、対象外です。
先の画像を見れば、宅建士の申請書には、「免許証番号」を記入する欄があります。
よって、「登録の変更（宅建士）」の対象であることがわかります。
対して、「変更届（業者）」ですが、「免許証番号」は、変更届の対象となっていません。
んなもんで、「変更届（業者）」をする必要はない、といった次第です。
「免許証番号」は大事なので、業者は変更届をしないといけない！と思いがちですが、そうではないので、注意が必要です。
期限
「変更届（業者）」は、30日以内です。
対して、「登録の変更（宅建士）」は、遅滞なくです。
宅建士の場合、それは、「個人的な権利」のため、する・しないは、本人に委ねられています。
対して、業者の変更届は、「宅建業者名簿」という一般公開されるものが絡んでいるためか、期限を切られて、義務付けられています。
整理して憶えましょう。
たとえば、「宅建士は、その住所が変わった場合は、３０日以内に、登録の変更を申請しなければならない」という例題です。
「×」ですね。登録の変更は、「遅滞なく」でした。
ところで、業者の「廃業等の届出」と、宅建士の「死亡等の届出」は、ともに、「その日から30日以内」です。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建ノート‐免許, 宅建ノート‐宅建士 | 2019年10月4日 10:21 AM |
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宅建無料ノート：免許証・標識・宅建業者名簿・宅建士資格登録簿・従業者名簿・帳簿の横断まとめ
このページは、「免許証」「標識」「宅建業者名簿」「従業者名簿」「帳簿」を、横断的にまとめたページです。
それぞれの違いを“強く”意識して、チェックしてください。
宅建業者名簿
宅建業の免許を受けると登載されます。
宅建業者名簿は、「一般公開」されます。
ポイントは、「氏名あり：住所なし」です。
代表者や役員、専任の宅建士の氏名は、宅建業者名簿に登載されますが、個々の「住所」の記載はありません。あるのは、「氏名」のみです。
よって、役員等の「住所」が変わっても、変更届の必要はないです。元々、「ない」からです。
なお、「専任の宅建士」ですが、先に見たように、“宅建業者名簿”に住所は載りませんが、“宅建士証・宅建士資格登録簿”には、住所の記載があるので、整理しておきましょう。
免許証
免許を受けたときに発行される物です。
免許証は、「非公開」です。
免許証は、掲示する義務はありません。
関係者から、免許証を見せろといわれても、応じる義務はありません。
車の免許とは異なるので、「ひっかけ」ポイントの温床となっています。注意しましょう。
標識
事務所や専任宅建士の設置義務のある案内所等に、掲げなくてはいけないものです。
標識は、「公開」されます。
ひっかけポイントです。掲示義務が“ない”のが「免許証」で、“ある”のが「標識」です。
たとえば、「宅建業者は、事務所の見やすい場所に、免許証と標識を掲示しなくてはならない」ですが、どうでしょう？
「×」ですね。掲示義務があるのは、「標識」だけです。
なお、標識には、「代表者名」と「専任の宅建士」の氏名が記載されることがありますが、個々の住所は表記されません。
宅建士資格登録簿
ひっかけポイント満載の宅建士資格登録簿です。どれも出る可能性があります。丁寧にテキストに当たってください。
宅建士資格登録簿は、「非公開」です。
対して、宅建業者名簿は、「公開」されます。整理して憶えます。
宅建士資格登録簿には、氏名のほか、「本籍」と「住所」が記載されます。
また、宅建士資格登録簿には、勤め先の「“宅建業者”の商号または名称、免許証番号」の記載があります。
よって、結婚したり、引っ越したり、転職したりすれば、「変更の登録」を申請することになります。
なお、「宅建業者の商号または名称、免許証番号」ですが、実際に勤務している「事務所」ではないので、ここは、実に、要注意です。
宅建士と言うと、論点に「事務所の設置要件」があるので、間違ってしまうところです。
ひっかけ例としては、「宅建士資格登録簿には、専ら勤めている（専任されている・常勤している）事務所の商号または名称、所在地が記載されている」などと、出かねません。
「×」です。
宅建士証に記載されるのは、「宅建業者」の商号・名称、免許証番号です。
さて、いま一度、「宅建業者の商号または名称、免許証番号」を、見直して下さい。
驚くべき事実が見えてきます。
そう、宅建業者の『本店住所』や『代表者名』といった“載ってそうなもの”が、宅建士資格登録簿に、記載されていないのです。
あるのは、「商号（名称）・免許証番号」のみです。
たとえば、「宅建士資格登録簿には、宅建業者の商号または名称、代表者名、本店の住所、免許証番号が記載されている」などと、“しれっと”出題されても、「×」と、判別できるようになっておきましょう。
従業者名簿
従業者名簿は、「公開」です。
取引の関係者から求めがあった場合、閲覧させなくてはいけません。
従業者名簿は、事務所ごとに、備えます。
なお、アルバイトや一時的な事務補助の人でも、代表役員、役員、非常勤の役員も、従業者名簿に記載する必要があります。
過去問参考‐「H29 問35」の選択肢４
『宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。』
「×」です。
バイトから社長まで、従業者です。
最後に、当該「従業者名簿」ですが、氏名と生年月日等が記載され、住所は記載されません。
住所非掲載は、平成28年度の改正事項なので、狙われる可能性があります。意識して押えましょう。
従業者名簿の保存期間
従業者名簿の保存期間は、「１０年」です。
語呂で憶えましょう。
「従業者名簿」は、「“じゅう”業者名簿」です。
…もうお分かりですね。
「従業者名簿」は、「“じゅう”業者名簿」なので「１０（“じゅう”）年」です。
なお、当該「従業者名簿」には、「従業者でなくなったときの年月日」を記載する欄があります。
先に見たように、「従業者名簿」の保存期間は、「１０年」です。
よって、辞めたとしても、「従業者名簿」に、「１０年」は、記録が残ることになります。
帳簿
帳簿は、「非公開」です。
よって、関係者から請求があっても、閲覧させる義務はありません。
まあ、当たり前といえば当たり前で、帳簿には、取引相手の氏名・住所、取引金額、報酬額といった、営業情報・個人情報が多分に含まれているので、そうカンタンには、公開できない性質のものです。
もし、帳簿が公開できたとしたら、（あいつは、あの家をいくらで買ったんだ・売ったんだ？）的な情報が、筒抜けになってしまいます。
さて、「帳簿」の保存期間は、「閉鎖後」、「５年」です。
こじつけの憶え方ですが、「帳簿→“チョウ”簿→“バタフライ”簿」と無理から読み替えて、「バ・タ・フ・ラ・イ」の「５文字」で「５年」くらいに憶えます。…無理があるのは、承知しています。
さて、起算日も注意してください。
「閉鎖後」が、「R1‐40問‐業務規制」で、問われています。
ところで、品確法関係の帳簿は、「１０年」です。
新築住宅の宅建業者の瑕疵担保責任期間は、「10年」なので、これと併せて憶えるといいでしょう。
んで、犯罪収益移転防止法（ゲートキーパー法）では、「７年」となっています。
「犯罪収益、ラッキー“７”は許さない」くらいの、下手な語呂で憶えるといいでしょう。
なお、暴力団対策関係の問題は、いつ出てもおかしくないので、意識して見ておくべき論点だと思います。（同じ不動産資格の管理業務主任者という資格で、ガッツリ出題されました。）
なお、「帳簿」は、事務所ごとに設けます。
本店で一括管理ではないので、注意してください。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建‐語呂合わせ, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月3日 10:56 AM |
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