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宅建無料ノート：宅建業法‐未成年者の横断まとめ

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

本ページでは、「宅建業法」で出てくる「未成年者（成年者と同一の行為能力を有しない未成年者）」と、成年擬制の未成年者（婚姻した未成年者）、営業許可を受けた未成年者について、横断的にまとめている。「未成年者」の取り扱いは、宅建業の免許と、宅建士・専任の宅建士とでは、微妙に異なっている。ひっかけ等で狙われているので、押さえておく。語呂合わせあり。ぜんぶ無料。

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「未成年者」は、宅建業法の各規定で取扱いが異なっているので、かなり、メンドクサイ論点となっています。

以下に、試験で突っ込まれそうなポイントを、横断的にまとめています。

知識の整理や、最終チェックにご利用ください。

未成年者の整理

「未成年者」ですが、まず、用語の整理をしましょう。ここがわかってないと、混乱するだけです。

まず、一番よく出る「成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」ですが、これは、要は、ふつうの未成年者です。その辺りの子供・学生が該当します。

次に、その反対の「成年者と同一の行為能力を有する未成年者」ですが、これには、２つが該当します。

「婚姻した未成年者（成年擬制）」と「営業許可を得た未成年者」です。

これら「３つの未成年者」が登場するので、３匹のこぶたより難しいです。よって、整理して憶える必要があります。

ポイント１ 「ふつうの未成年」は、免許OK

一口で言うと、「ふつうの未成年」でも、不動産屋になれる、ってな寸法です。

「ふつうの未成年」でも、法定代理人が欠格要件に該当しないなら、宅建業の免許を受けることができます。

たとえば、『あなた』に高校生の子供がいて、その子供が宅建業の申請をしたとします。

この場合、法定代理人たる『あなた』が免許の判定対象となり、『あなた』が欠格要件に該当しないなら、その高校生の子供に、免許が下りることになります。

先述したように、「ふつうの未成年」は、宅建業者になれます。婚姻しなくても、営業許可を得なくても、なれるのです。

しかしながら、「ふつうの未成年」は、宅建士系に大きな制限があります。

ポイント２「ふつうの未成年」は、宅建士系オールダメ

一口で言うと、「ふつうの未成年は、宅建士系オールダメ」です。

「ふつうの未成年」は、宅建士の登録もできなければ、宅建士になることもできず、当然、専任の宅建士になることもできません。

先に見た「宅建業の免許」と、異なるので注意してください。

「ふつうの未成年」は、宅建士系は、オールダメです。

「ふつうの未成年」は、宅建業の免許は得られても、宅建士になることはできません。

「ふつうの未成年」は、免許OK、宅建士ダメと憶えましょう。

ポイント３「婚姻した未成年」・・・免許OK・宅建士系OK

先に見たように、「ふつうの未成年」は、免許がOKでも、宅建士系がダメでした。

対して、「婚姻した未成年」となると、免許も宅建士系も、OKとなります。

婚姻すると、「成年擬制」となって、「成年者」扱いとなるからです。

「成年者」なのですから、当然、宅建業の免許は受けられるし、宅建士の登録可能で、宅建士になれる、専任宅建士にもなれる、といった塩梅です。

婚姻した未成年は、すべてOK（全部いける）と憶えましょう。

ポイント４ 「未成年」と専任宅建士

「専任宅建士」ですが、注意すべき論点があります。

当該専任宅建士の要件には、「常勤」と「成年者」があります。

後者の「成年者」がややこしいのです。

以下に、まとめておきます。

「ふつうの未成年者」は、「成年者」ではないので、専任宅建士になれません。

「営業許可を受けた未成年者」も、たとえ、営業許可があっても「成年者」ではないので、専任宅建士になれません。

対して、「婚姻した未成年者」は、「成年者とみなされる」ので、「成年者」扱いとなって、専任宅建士になることができます。

このように、ふつうの宅建士と専任宅建士とでは、微妙に異なるところがあるので、整理して憶える必要があります。

営業許可未成年者の専任化

先に見たように、専任の宅建士は、「成年者」である必要があり、営業許可を受けた未成年者は、ふつうの宅建士にはなれても、専任の宅建士になれません。

しかし、専任の宅建士には、「特例」があり、これを適用することで、営業許可の未成年者を専任化することができます。

その特例とは、「宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が取引主任者であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなす。」です。

要は、当人が宅建業者か、法人の役員であれば、自分が主として勤務する事務所の専任の宅建士とみなされる、ってな次第です。

当該「みなし規定」を用いれば、営業許可・未成年者でも、専任の宅建士になれます。

なお、条文にあるように、役員は、取締役、執行役等です。

監査役は該当しないので、注意してください。

ざっくりまとめ

上記の内容を、ざっくりまとめておきます。知識の整理に活用ください。

ふつうの未成年者

ふつうの未成年者は、「免許OK」だが、「宅建士系全部ダメ」です。

宅建士の登録そのものがダメなので、当然ですが、宅建士・専任宅建士にも、なれません。

繰り返しますが、ふつうの未成年者は、宅建士にはなれないのに、宅建業者にはなれるのが味噌です。

営業許可の未成年

法定代理人から営業許可を受けた未成年は、「免許OK」で、宅建士系は、登録OK、宅建士OKだが、専任宅建士には、なれません。

専任の宅建士になるには、「みなし規定」を利用して、事業者になるか、法人の役員になる必要があります。

婚姻した未成年

婚姻した未成年は、「成年者とみなされる」ので、成年者扱いとなります。

「成年者」なのですから、当然、「免許OK」で、「宅建士系も全部OK」です、

つまりは、宅建業者に慣れるし、宅建士登録も可、宅建士・専任宅建士になれるってな寸法です。

婚姻した未成年は、オールOKです。

2019年9月19日 11:18 AM

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