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このページは、宅建士の論点「登録の欠格要件」のポイントをまとめたページです。

当該登録の欠格要件とは、言うなれば、宅建業の「免許」の宅建士バージョンです。

ぶっちゃけ、言うほど、本試験には、出ません。なぜなら、宅建業の免許と被るものが多いためです。

よって、「免許」の欠格要件を、先にやって、後から「宅建士」の固有事項を補足すればいい、ってな塩梅です。

ほぼ同じ規定

「免許」の欠格要件と被っている宅建士の欠格用件は、以下の通りです。

んなもんで、以下は、「免許」の知識を再利用すればいい、ってな塩梅です。

・免許取消系

・禁錮系

・罰金系

・暴力団員等

「免許」の復習がてら、テキストを読んでおきましょう。

やや異なる

宅建士の欠格要件で、免許のと異なるのは、「未成年者」です。

一口で言うと、「ふつうの未成年者」は、宅建業の免許は受けられますが、宅建士の登録がダメで、んで、登録自体がダメなのですから、当然、宅建士・専任の宅建士にもなれません。

詳しくは、「未成年者の横断まとめ」にまとめているので、こちらを参考をば。

なお、「成年被後見人」「被保佐人」「破産者で復権を得ないもの」は、免許同様、宅建士でも欠格要件です。

先の「未成年者」だけ、“絶妙”に異なるので、押えておいてください。

宅建士欠格要件固有事項

宅建士の欠格要件の「固有事項」は、以下の通りです。

免許にはない規定なので、狙われやすいです。逆を言えば、ここくらいしか、出題者は出すところがないってな寸法です。

固有の欠格要件は、「４つ」あって…、

・宅建業法６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号に該当し、登録消除処分を受け、その処分の日から５年を経過しない者。

・先の登録消除処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分するかしないかを決定する日までの間に、登録の消除を申請した者で、登録が消除された日から５年を経過しない者。

・事務禁止処分を受け、その禁止期間中に、本人からの申請により登録が消除され、まだその禁止期間が満了しない者。

・２年以上の実務経験がない。

…となっています。

最初の「登録消除処分」は、まあそうだろうという穏当な規定です。

宅建士の登録が消されるくらいの悪事を働いたわけですから、登録規制が課せられて、当然です。

２番目・３番目のは、「へらこい対策」です。

要は、自分から登録を消せば、取消処分を受けることがない、という法律の抜け穴を防ぐのがその趣旨です。

（登録がなくなると、監督官庁は、取消処分ができなくなります。既に「ないもの」を消すことはできないからです。処分がない以上、欠格要件に該当しなくなり、即、新たな登録の申請ができるってな寸法です。）

最後のは、カンタンです。

宅建士になるには、２年の事務経験が必要なだけです。

実務経験のない人は、「登録実務講習」を受けることになります。

参考：宅建士の講習（登録実務講習・法定講習）のまとめ

なお、当該実務講習は、有料（１～２万くらい）です。無料なら親切ですが、有料なので商売です。

補足１：５年の有無に注意

登録消除系の１番目と２番目は、「５年を経過」と、数字があるので、意識して憶えましょう。

３番目は、「５年を経過」ではなく、「事務禁止期間が満了」するまでが、欠格時期です。

登録消除系は「５年」で、事務禁止系は「その期間」です。

ひっかけに注意して下さい。

たとえば、「事務禁止処分を受けた者は、その処分の日から、５年を経過しないと、登録ができない」などと出れば、「×」となります。

「事務禁止処分を受け、本人からの申請により登録が消除された」場合で、かつ、「事務禁止期間中」での規定です。

テキストをシッカリ読み込んでおきましょう。

補足２：６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号に該当

６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号ですが、ガチ暗記する必要はありませんが、内容は、押さえておくべきです。

これらの条項の意味するところは…、

・不正の手段により登録を受けた。

・不正の手段により宅建士証の交付を受けた。

・事務禁止事由に該当し、情状が特に重いとき。

・事務禁止処分に違反した。

・宅建士資格者が宅建士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき。

…となっています。

どの規定も、さもありなん、です。

上から「不正・不正・禁止・禁止・無資格」くらいに憶えておけばいいでしょう。

宅建士に、「使用人・役員規定」はない

さて、宅建士の欠格要件ですが、免許にはあって、宅建士にはないものがあります。

それは、「使用人・役員規定」です。

免許だと、使用人・役員が欠格要件に該当していると、免許が下りませんでした。

しかし、宅建士の登録においては、先の「使用人・役員規定」は、ありません。

「ひっかけ」で、問われる可能性があります。

たとえば、「勤務先の使用人・役員が欠格要件に該当するなら、宅建士の登録が拒否される」と出題されれば、答えは、「×」です。

このページは、論点「専任宅建士」のポイントをまとめたページです。

結構複雑な規定なので、ある程度、勉強が進んでから、お目汚し下さい。

語呂合わせあります。

専任宅建士とふつうの宅建士

「専任宅建士」で、憶えておくべきは、「法定事務に違いなし」という塩梅です。

専任の宅建士も、ふつうの宅建士も、法定事務でやれることは、「同じ」です。

専任宅建士は○○ができるが、ふつうの宅建士には○○ができない、ってなことは「ない」ので、注意してください。

過去問の典型的な出題は、「H27 問29」の選択肢４です。

『重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。』

「×」です。宅建士の法定事務に、専任・非専任の違いはありません。

専任宅建士は、免許要件

「専任宅建士」は、免許がらみの規定と憶えておけば、間違わなくなります。

逆を言うなら、先の過去問のように、「免許以外の問題で出てきた専任宅建士は、すごく怪しい」という塩梅です。

繰り返しますが、専任宅建士は免許要件の１つであり、業務上の差はありません。

数字規制ポイント

「専任宅建士」の設置用件は…、

・事務所ごと：業務従事者５人に１人以上

・一定の案内所等：少なくとも、１人以上

…となっています。

「５人」という数字は、「専・任・宅・建・士」と「漢字５文字」なので、これで、「５」を憶えればいいでしょう。

計算問題に注意！！

なお、昨今ではあまり出題されていませんが、計算問題が出るときもあるので、注意してください。

割り算をするときは、「切り上げ」です。

「四捨五入」ではないので、絶対に間違えないでください。

たとえば、事務所に「２１人」業務従事者がいたなら、「21÷5」で「4.2」ですが、切り上げて、「5人」以上を設置することになります。四捨五入して「4人」ではありません！

ところで、案内所等は、「1人以上」なので、たとえ、100人いても、「1人」でOKです。

たとえば、「案内所に6人の営業マンを配置した。この場合、2人以上の専任宅建士を設置する必要がある」などと出れば、「×」となります。１人以上いれば、いいです。

んで、こういうひっかけも考えられます。

問題：宅建業法に違反するものはどれか？

選択肢：6人の営業マンがいる案内所を設けた。ここには、2人の専任宅建士を設置している。

選択肢は、違反していません。

１人以上居ればいいのです。規定数以上の２人設置しても、まったく問題はありません。

事務所ごと

設置義務があるのは、各事務所ごとです。

本社でまとめて、とかではないので、注意してください。

たとえば、「A事務所には５人、B事務所には８人の業務従事者がいるので、本社で３人の専任宅建士を設置した。」は、「×」です。

業務従事者

「業務従事者」ですが、幅広い概念です。

営業マンのほか、事務要員、経理要員も含むので、注意してください。

一定の案内所等

「一定の案内所等」ですが、契約の締結したり、申し込みを受ける案内所が対象です。

単に、パンフレットを渡したり、紹介するだけのものなら、専任宅建士の設置義務はありません。

是正措置は語呂暗記

さて、先の「設置義務」の数字ですが、これを下回ると、業者は、是正措置を執らねばなりません。

でないと、業務停止処分か、宅建業法上の罰金刑に処せられます。（宅建業法での罰金刑は、欠格要件でしたね。）

さて、是正措置ですが…、

法定数に不足した日から、「２週間以内」に、満たす必要があります。

そして、是正措置をしたなら、「是正後３０日以内」に、その旨の「変更届」を提出します。

「２週間以内」ですが、「せん“に”ん・・・せん“２”ん」で憶えます。

…もうおわかりですね。

「専任の宅建士→せんにん→せん“に”ん」→「せん“２”ん」といった寸法です。

次に、「是正後３０日以内」ですが、是正の「ぜ・せ・い」の「３文字」で憶えるといいでしょう。

「是正（ぜ・せ・い）」の「３文字」で「“３”０日」といった寸法です。

さて、「是正後３０日以内」の「変更届」ですが、背景は以下。

「変更届」は、「宅建業者名簿の登載事項」の一定の事項が変わったときに行う届出です。

当該登載事項に、「専任の宅建士の氏名」があるのです。

法定数を下回ったということは、当該専任の宅建士が辞めたりしたわけですし、是正措置をしたということは、新しい専任の宅建士を雇ったりした等なわけです。

よって、業者名簿上の「専任の宅建士の氏名」が変わったという次第で、応じて、変更届をしなくてはいけない、ってな寸法です。

参考：宅建無料ノート：変更届・登録の変更の横断まとめ

専任宅建士と未成年者

「専任の宅建士」ですが、その要件に「常勤」と「成年者」の２つがあります。

要は、未成年者では、専任宅建士になれないのですが、特例等があり、かなり、ややこしいです。

「未成年者の横断まとめ」で整理しているので、こちらで、学習してください。

このページは、「免許」の交付、書換え、再交付、返納のポイントをまとめたページです。

細かい規定が出るときので、押えておきましょう。

「直接申請」の語呂合わせあります。

申請

免許の申請ですが、「知事免許」は、知事に「直接申請」します。

対して、「大臣免許」の場合は、「経由申請」です。

つまり、主たる事務所を管轄する知事を経由して、大臣に申請することになります。

大臣免許は、例外的な扱いなので、整理して憶えましょう。

交付

免許を申請し、無事、下りた場合、「免許証」が交付されます。

ひっかけポイントです。

「免許証」は、掲示義務がありません。

掲示義務があるのは、「標識」です。

卑劣な出題者は、車の免許証との混同を狙ってくるので、注意が必要です。

免許証の掲示が利害関係者から要求されても、業者は応じなくていいです。

書換え

免許証の「書換え交付」は、免許証の記載事項が変更した場合に行います。

数字で期限が切られています。３０日以内に行う必要があります。

また、「免許証の記載事項が変わった」場合、業者名簿の登録内容にも変化が生じているわけですから、「変更届」を併せて行うことになります。

当該変更届も、数字が切られていて、「３０日以内」となっています。

ところで、大臣免許の場合、話が、ややこしいです。

「書換え交付」は、直接、大臣に申請します。つまり、「直接申請」です。

しかし、「変更届」は、主たる事務所を管轄する知事を経由して申請します。つまり、「経由申請」です。

細かいですが、念のため、押えておきましょう。

再交付

免許証を、亡失、滅失、汚損、破損したときに行う届出です。

数字で期限は切られておらず、「遅滞なく」行うことになっています。

なお、当該再交付は、「直接申請」です。大臣免許でも、直に、大臣に申請します。

返納

「返納」は、免許を免許権者に返すことで…、

・免許換えにより前の免許が失効したとき。

・免許が取り消されたとき。

・亡失した免許証を発見したとき。

・廃業等の届出をしたとき。

…が、該当します。

数字で期限は切られておらず、「遅滞なく」行うことになっています。

なお、当該再交付は、「直接申請」です。大臣免許でも、直に、大臣に返納します。

さて、当該返納ですが、過去問に、クソのようなひっかけ問題が出ています。

参考：H28 問35‐選択肢１

『個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。』

選択肢のような、「有効期間」満了の場合は、免許証を返納する必要はありません。

返納するのは、免許取消や再発見、免許換えの場合です。

目を疑うような出題ですが、念のため、押えておきましょう。

大臣免許直接申請語呂合わせ

これまで見てきたように、「書換え」「再交付」「返納」は、直接申請でした。

大臣免許であっても、知事を経由せず、直に、大臣に申請します。

憶えやすいように、「直接、傘（かさ）返せ」くらいの語呂で憶えてしまいましょう。

「直接」は、「直接申請」を意味します。

「傘」の「か」は、「書換え（かきかえ）」の「か」です。

「傘」の「さ」は、「再交付（さいこうふ）」の「さ」です。

「返せ」は、そのまんま「返納」の「返」です。

さくっと、憶えられるはずです。

大臣免許経由申請憶え方

「大臣免許」の場合で、主たる事務所の知事を経由して、大臣に申請するのは、以下の通りです。

・大臣免許の申請

・大臣免許への免許換えの申請

・変更届

・廃業届

…です。

憶え方としては、「最初と最後と間は、経由」くらいに憶えます。

最初とは、「大臣免許の申請」です。

最後とは、「廃業届」です。

間とは、「変更届」と、「大臣免許への免許換え」です。

こんな風に、時間的推移のものは、「経由申請」と憶えるといいです。

先の語呂「直接、傘返せ」と併せて、押えておきましょう。