宅建無料ノート：宅建業法‐廃業等の届出・・・重要ポイント直前チェック
このページは、「廃業等の届出」をまとめたページです。
よく出るので、個人的に会心の出来の語呂合わせを使って、ガッツリと点を取りましょう。
※ 「R2 10月 第43問 選択肢3」にて、ついに、「免許失効時期」が出題されたので、加筆しました。
廃業等の届出期限
廃業等の届出の期限には、数字が切られています。
「その日から、３０日以内」です。
「廃・業・等」が「漢字３文字」なので、「“３”０日」と憶えるといいでしょう。
また、細かいですが、当日起算です。
翌日起算ではないので、注意してください。
ところで、宅建士証の「死亡等の届出」も、同じく「その日から（死亡のときは、知った日から）３０日以内」です。
「廃業等」と「死亡等」、それぞれ「漢字３文字＝“３”０」で憶えてしまいましょう。
代表役員の語呂合わせ
「代表役員であった者」の届出が、実によく出ています。
当該代表役員であった者が行う届出は、「合併による消滅」と「廃業」の場合に行います。
これは、語呂合わせで一発です。
その語呂は…、
「社長が焼酎で廃人」
…です。
「社長」は、そのまんま、「代表役員であったもの」を意味します。
「焼酎」は、「しょうちゅう」で、「消滅（しょうめつ）」の「しょう」となっています。
「廃人」の「廃」は、言うまでもなく、「廃業」の頭文字です。
「焼酎で廃人」は、個人的に、会心の出来の語呂だと思います。ぜひ使ってみてください。
ところで、現役社長ではないので注意してください。
「代表役員であったもの」と、過去形です。つまり、廃業した会社の元社長であり、合併して消滅した会社の元社長のことです。
特に、合併は、合併後の新会社の社長ではないので、気をつけてください。
そのほかの整理
言葉を関連付けて、残りの廃業届を、憶えましょう。
「破産」は、「破産管財人」です。
「破産」つながりで憶えます。
「破産」は「破産」、くらいに憶えましょう。
ところで、ひっかけポイントですが、「宅建士」が破産しても、届出権者は「本人」です。
業者の破産→破産管財人
宅建士の破産→本人
…なので、整理して憶えてください。
「破産」は、以上です。
さて、次の「解散」ですが、これは、「清算人」です。
「解散」を、「海産」くらいに読み替えて、「海産物を、清算」くらいに憶えるといいでしょう。
最後の「相続」は、憶えるまでもなく、「相続人」ですね。
免許失効時期
「免許失効時期」も、問われるようになりました。
免許が失効となるのは…、
・死亡…死亡時
・合併…合併時
・破産…届出時
・解散…届出時
・廃業…届出時
…となっています。
本試験では、「法人が破産した場合、破産の決定があった時に、免許が失効する」と出題されています。
「×」で、破産の場合は、届出時に失効します。なお、いうまでもなく、届出人は、「破産管財人」です。
死亡と合併と、破産・解散・廃業とで、微妙に異なっているので、押えておきましょう。
まあ、死亡と合併は、当然と言えます。届出をしたから、死亡するわけではないからです。
過去問リストアップ
先述したように、なぜか、当該廃業等の届は、本試験によく出ています。
過去問：H26 問27‐選択肢３
『法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。』
「×」です。
「解散」は、「さん」つながりで、「清算人」が届出権者です。
また、代表役員は、「社長が焼酎で廃人」で、消滅・廃業のときの届出権者です。
次の問題です。
過去問：H28 問35‐選択肢３
『法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。』
「×」です。
「破産」は、「破産」つながりで、「破産管財人」です。
また、代表役員は、「社長が焼酎で廃人」で、廃業と消滅のときの届出権者でした。
んで、本問では、「経由申請」についても、注意が必要です。
廃業の届出は、「経由申請」で、選択肢のいうように、知事を経由して大臣に届け出ます。
次の問題です。
過去問：H29 問30‐選択肢４
『宅地建物取引業者D社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。』
「○」です。
代表役員は、「社長が焼酎で廃人」ですし、届出期限は、当日起算の３０日です。
また、Dは、消滅する会社の「代表役員であったもの」なので、間違いはありません。
先に述べたように、合併の場合、届出権者は旧社長であり、新社長ではないので、注意してください。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐語呂合わせ, 宅建ノート‐免許, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月2日 9:23 AM |
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宅建無料ノート：宅建士の講習（登録実務講習・法定講習）の横断まとめ
このページは、論点「宅建士の講習（登録実務講習・法定講習）」のポイントをまとめたページです。
結構、ごちゃごちゃになるので、要点を掴んでおきましょう。
試験にはそう出ませんが、出たら出たで、多くの受験生が判別できる難易度のため、油断できません。
過去問参考：H29 問30‐選択肢3
『宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC(甲県知事登録)が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。』
「○」です。合格後、18月経過しているので、法定講習を受講する必要があります。
講習は２つ
論点の「講習」ですが、「登録実務講習」と「法定講習」の２つがあります。
前者は、「未経験者用」のものです。
後者は、「更新用・新規用」のものです。
こんな風に、押えておけばいいでしょう。
登録実務講習
「登録実務講習」は、先に見たように「未経験者用」のものです。
宅建士の欠格要件に、「宅建業の２年以上の実務経験」があります。
2年の実務経験がないと、宅建士の登録が拒否される（＝宅建士資格登録簿に登載されない）わけですが、「登録実務講習」は、当該実務経験要件を、パスしてくれるものです。
よって、業界未経験者が、当該登録実務講習を受けることになります。
逆を言えば、業界に勤めてそこそこの人は、この講習を受ける必要はない、ってな次第です。
法定講習
「法定講習」は、先に「更新用・新規用」のものと述べました。
読んで字の如く、宅建士証の更新時と、新規発行時に受けるもので、宅建士証の交付を受けるためのものです。
新規発行時に加え、更新時に受ける講習なので、ほとんど全ての宅建士が受けることになる講習です。
車の免許の更新時の講習と同じようなもの、と考えておけばいいでしょう。更新したいなら、受けないといけない代物です。
数字は「６」
さて、当該法定講習は、「新たな宅建士証の交付申請“前”の６ヶ月以内のもの」を、受講することになります。
よって、宅建士証の更新の申請をするときには、もう既に、法定講習を受けていないといけない、ってな次第です。
２つの例外規定
「法定講習」には、「講習を受けなくていい」例外規定が「２つ」あります。
「法（ほ・う）」だけに、２つです。
まず、「試験合格した日から１年以内」です。
合格してから１年（１２ヶ月）以内に、宅建士証の交付を受ける場合、法定講習を受ける必要はありません。
合格直前なら、試験勉強時の知識が残っているので、それでOKとしているのでしょう。
次に、「登録の移転」です。
登録の移転と“一緒に”宅建士証の交付申請をする場合、法定講習を受ける必要はありません。
登録の移転だと、従前の有効期限の宅建士証が交付されるので、更新扱いではない、と理解すればいいでしょう。
ひっかけポイント‐更新期限
「宅建士証」の場合、有効期限（５年）はあっても、更新期限というものはありません。
更新は、あくまで、任意だからです。
「免許」の更新期限と、勘違いしないようにしましょう。
宅建業の「免許」の更新期限は、「ごくろーさん」でした。
参考：免許区分と更新
対して、「宅建士証」には、期限が切られていません。
「宅建士証」での、唯一の時間的束縛は、先に見た「６ヶ月以内の法定講習」くらいです。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建‐横断まとめ, 宅建ノート‐宅建士, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月1日 11:12 AM |
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宅建無料ノート：宅建業法‐宅建士の登録の欠格要件のポイント・・・重要ポイント直前チェック
このページは、宅建士の論点「登録の欠格要件」のポイントをまとめたページです。
当該登録の欠格要件とは、言うなれば、宅建業の「免許」の宅建士バージョンです。
ぶっちゃけ、言うほど、本試験には、出ません。なぜなら、宅建業の免許と被るものが多いためです。
よって、「免許」の欠格要件を、先にやって、後から「宅建士」の固有事項を補足すればいい、ってな塩梅です。
ほぼ同じ規定
「免許」の欠格要件と被っている宅建士の欠格用件は、以下の通りです。
んなもんで、以下は、「免許」の知識を再利用すればいい、ってな塩梅です。
・禁錮系
・罰金系
・暴力団員等
「免許」の復習がてら、テキストを読んでおきましょう。
やや異なる
宅建士の欠格要件で、免許のと異なるのは、「未成年者」です。
一口で言うと、「ふつうの未成年者」は、宅建業の免許は受けられますが、宅建士の登録がダメで、んで、登録自体がダメなのですから、当然、宅建士・専任の宅建士にもなれません。
詳しくは、「未成年者の横断まとめ」にまとめているので、こちらを参考をば。
なお、「成年被後見人」「被保佐人」「破産者で復権を得ないもの」は、免許同様、宅建士でも欠格要件です。
先の「未成年者」だけ、“絶妙”に異なるので、押えておいてください。
宅建士欠格要件固有事項
宅建士の欠格要件の「固有事項」は、以下の通りです。
免許にはない規定なので、狙われやすいです。逆を言えば、ここくらいしか、出題者は出すところがないってな寸法です。
固有の欠格要件は、「４つ」あって…、
・宅建業法６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号に該当し、登録消除処分を受け、その処分の日から５年を経過しない者。
・先の登録消除処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分するかしないかを決定する日までの間に、登録の消除を申請した者で、登録が消除された日から５年を経過しない者。
・事務禁止処分を受け、その禁止期間中に、本人からの申請により登録が消除され、まだその禁止期間が満了しない者。
・２年以上の実務経験がない。
…となっています。
最初の「登録消除処分」は、まあそうだろうという穏当な規定です。
宅建士の登録が消されるくらいの悪事を働いたわけですから、登録規制が課せられて、当然です。
２番目・３番目のは、「へらこい対策」です。
要は、自分から登録を消せば、取消処分を受けることがない、という法律の抜け穴を防ぐのがその趣旨です。
（登録がなくなると、監督官庁は、取消処分ができなくなります。既に「ないもの」を消すことはできないからです。処分がない以上、欠格要件に該当しなくなり、即、新たな登録の申請ができるってな寸法です。）
最後のは、カンタンです。
宅建士になるには、２年の事務経験が必要なだけです。
実務経験のない人は、「登録実務講習」を受けることになります。
なお、当該実務講習は、有料（１～２万くらい）です。無料なら親切ですが、有料なので商売です。
補足１：５年の有無に注意
登録消除系の１番目と２番目は、「５年を経過」と、数字があるので、意識して憶えましょう。
３番目は、「５年を経過」ではなく、「事務禁止期間が満了」するまでが、欠格時期です。
登録消除系は「５年」で、事務禁止系は「その期間」です。
ひっかけに注意して下さい。
たとえば、「事務禁止処分を受けた者は、その処分の日から、５年を経過しないと、登録ができない」などと出れば、「×」となります。
「事務禁止処分を受け、本人からの申請により登録が消除された」場合で、かつ、「事務禁止期間中」での規定です。
テキストをシッカリ読み込んでおきましょう。
補足２：６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号に該当
６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号ですが、ガチ暗記する必要はありませんが、内容は、押さえておくべきです。
これらの条項の意味するところは…、
・不正の手段により登録を受けた。
・不正の手段により宅建士証の交付を受けた。
・事務禁止事由に該当し、情状が特に重いとき。
・事務禁止処分に違反した。
・宅建士資格者が宅建士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき。
…となっています。
どの規定も、さもありなん、です。
上から「不正・不正・禁止・禁止・無資格」くらいに憶えておけばいいでしょう。
宅建士に、「使用人・役員規定」はない
さて、宅建士の欠格要件ですが、免許にはあって、宅建士にはないものがあります。
それは、「使用人・役員規定」です。
免許だと、使用人・役員が欠格要件に該当していると、免許が下りませんでした。
しかし、宅建士の登録においては、先の「使用人・役員規定」は、ありません。
「ひっかけ」で、問われる可能性があります。
たとえば、「勤務先の使用人・役員が欠格要件に該当するなら、宅建士の登録が拒否される」と出題されれば、答えは、「×」です。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐宅建業法, 宅建ノート‐宅建士, 宅建ノート‐宅建業法 | 2019年10月1日 11:06 AM |
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