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このページは、論点「宅建士の登録」関係の論点をまとめたページです。

「宅建士資格登録簿」「変更の登録」「登録の移転」について見ていきます。

宅建士資格登録簿

結論から言うと、宅建士の登録とは、「宅建士資格登録簿」に登載されることをいいます。

宅建士の登録は、試験に合格した都道府県知事に行います。

逆を言えば、宅建士資格登録簿は、試験を実施した知事の元にある、という次第です。

登録は、『任意』です。義務ではありません。

んなもんで、たとえば、「宅建士に合格した者は、６ヶ月以内に、登録の申請をしなければならない」などと出題されたら、「×」となります。

次に、当該宅建士資格登録簿の登録は、一生有効です。

ひっかけ問題で、「宅建士証と宅建士資格登録簿は、５年ごとに更新しなければならない」とか「宅建士証と宅建士資格登録簿の有効期限は、５年」などと出ても、「×」です。

ところで、当該宅建士資格登録簿は、多数の個人情報が含まれているためか、公開されない（一般の閲覧の対象外）です。

対して、業者の「宅建業者名簿」は、公開されるので、整理して憶えてください。

個人情報にうるさい昨今、当該公開・非公開は、何気に試験に出ます。

宅建士資格登録簿の登載事項

資格登録簿ですが、登載内容が突っ込んで問われています。

登載内容は…、

氏名、生年月日、本籍、性別、住所

宅地建物取引業者の業務に従事する者にあつては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号

試験の合格年月日及び合格証書番号など

登録番号・登録年月日

処分の年月日、内容

…となっています。

登載内容である氏名・住所や、勤務先が変わった場合、次に見る「変更の登録」をすることになります。

なお、気にしなくていいですが、何気に、登録ではなく「“登載（とうさい）”」となっています。

変更の登録

「変更の登録」とは、先の宅建士資格登録簿の“登載”内容に、変更があった場合に、行うものです。

注意すべきは、「遅滞なく」と期限が切られているところです。

変更があった場合は、届出する義務があるのです。

んなもんで、合格後、資格登録簿は一生有効だからと、いたずらに（使いもしないのに）登録してしまうと、引越しのたびに、「変更の登録」をしなくてはならなくなります。

ところで、業者の「免許」の「変更届」は、「３０日以内」です。

当該変更の登録ですが、先の業者の変更届と、細かいところが異なっています。

「宅建無料ノート：変更届・登録の変更の横断まとめ」に、まとめているので、“直前期あたり”に、参考ください。

登録の移転

「登録の移転」ですが、試験に出るところだけを述べておきます。

当該登録の移転は、「勤務先の変更」に限って、行うことができます。

引越しなどは、「登録の移転」の対象外です。よって、できないです。ここが一番出ます。

あくまで、「勤務先の変更」で、登録している知事以外の知事のところで勤務する場合に限られます。

過去問参考：H29 問30：選択肢１

『宅地建物取引士A(甲県知事登録)が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。』

「×」です。「勤務先の変更」のみです。

経由申請

「登録の移転」は、「経由申請」です。

現在、宅建士の登録をしている知事を通じて、新しい知事に申請します。

新しい知事に、直接申請するわけではないので、注意してください。

任意規定

「登録の移転」は、「任意規定」です。

しても、しなくてもいいです。

過去問参考：H29 問37：選択肢イ

『甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。』

「×」です。任意規定です。

事務禁止中は移転できず

事務禁止処分を受けている間は、登録の移転ができません。

条文で“直に”規制されているので、念のため、押さえておくべきです。

条文では…、

『…登録の移転の申請をすることができる。ただし、その者が事務禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、この限りでない。』

…と、直に規制しています。

脱法行為を防ぐため、事務禁止中は、登録の移転ができません。

宅建士証の有効期限

当該登録の移転を行うと、新しい宅建士証が交付されます。

しかし、宅建士証の有効期限は、従前のものが引き継がれます。

つまり、新規発行ではない、といった次第です。

なぜ、この論点を押さえておくべきなのかと言うと、「免許換え」との兼ね合いがあるからです。

「免許換え」の場合、新規に免許を受けたかのように、新しく「５年」が有効期限となります。

対して、宅建士証の登録の移転の場合、新しく宅建士証は発行されるも、先に見たように、旧宅建士証の有効期限となります。

「免許換え」と「登録の移転」とでは、有効期限の相違があり、出題実績のあるところなので、押さえておくべきです。

このページは、「経由申請」「直接申請」「書換え」「再交付」「返納」「廃業等の届出」「死亡等の届出」を、横断的にまとめたページです。

できるだけ箇条書きにしてあるので、再記憶用にどうぞ。

「書換え」「再交付」「返納」には、語呂があります。

大臣免許の経由申請

原則として、届出等の大半は、直接免許権者に行います。

しかしながら、例外的に、大臣免許は、「経由申請」という制度があります。

「経由申請」の対象は…、

・免許申請

・免許換え

・変更届

・廃止届

…となっています。

つまりは、大臣免許の業者は、主たる事務所の所在地の知事を通じて、先の届出・申請等を行うってな次第です。

経由申請は、「最初と間（あいだ）と最後」くらいに、憶えるとよいでしょう。

ところで、知事免許は、直接申請のみなので、経由云々は、無視していいです。すぐそこにいる知事に、わざわざ大臣を経由する意味がありません。

大臣免許の直接申請

大臣免許で、間違えやすいのが以下の「直接申請」です。

以下のは、先に見た「経由申請」ではないので、要注意です。

「経由申請」の対象は…、

・書換え

・再交付

・返納

…となっています。

これら３つの申請等は、直接、大臣に申請します。

語呂合わせあります。

「傘返せ、直接」です。

語呂のそれぞれは、「傘→か・さ」と「返せ」と「直接」です。

…なんとなく、おわかりですね？

か・・・書換えの「か」

さ・・・再交付の「さ」

返・・・返納の「返」

直接・・・直接申請

…といった寸法です。

届出期間

届出の数字をまとめておきます。再記憶してください。

変更届

・変更届・・・その日から30日以内

当日起算です。ひっかけで「翌日」などと出ても、判別できるようになっておきましょう。

なお、先に見たように、大臣免許の場合、変更届は、「経由申請」です。

（免許証の）書換え

・書換え・・・その日から30日以内

当日起算です。「翌日」のひっかけ問題に、ご注意をば。

先に見たように、大臣免許の場合、書換えは、「直接申請」です。

（免許証の）再交付

・再交付・・・遅滞なく

再交付には、数字がありません。

ひっかけで、「免許証が破損した場合は、その日より３０日以内に、申請しなければならない」と出題されても、大丈夫なようになっておきましょう。

言うまでもなく「×」で、「遅滞なく」でした。この種のひっかけ問題は、常に、想定しておきましょう。

（免許証の）返納

・返納・・・遅滞なく

返納にも、数字がありません。

たとえば、「免許証を返納する事由（免許証を破ってしまった・免許証が雨に濡れて読めなくなった等）が発生した場合、その日より３０日以内に返納しなければならない」と出れば、「×」です。

なお、当該返納には、超絶ひっかけ問題が出た事があるので、「H28 問35」を、参考にしてみてください。腰が抜けるほどの「ひっかけ」でした。

廃業等の届出

「廃業等の届出」は、宅建業者の行う届出です。

廃業等・・・その日から30日以内

…となっています。

ポイントは、「届出権者」ですが、「廃業等の届出」に、語呂あわせと一緒にまとめています。

死亡等の届出

「死亡等の届出」は、宅建士が行う届出です。

死亡等・・・その日から30日以内

ポイントは、「届出権者」ですが、「宅建士の死亡等の届出」に、まとめています。

注意！「免許換え」に期限なし

先に「（免許証の）書換え」を、見ました。

当該書換えは、「その日から３０日以内」でした。

さて、よく似た語句の「免許換え」と、必ず、区別して憶えてください。

「免許換え」に、先の「３０日以内」や「遅滞なく」といった期限は、ありません。

「免許換え」は、業者の義務（＝やって当然）となっていて、「免許換え」すべきなのに、「免許換え」していないと、免許が取り消されます。

たとえば、「事務所を増設して、２以上の都道府県に事務所を設けた場合、その日より３０日以内に免許換えを申請しなければならない」などと出題されても、大丈夫なようになっておきましょう。

「免許換え」に、具体的な期限は、切られていません。

このページは、「変更届」と「登録の変更」を、横断的にまとめたページです。

細かいし、あまり出ないので、直前期あたりに、お目汚しください。

あまりに面倒な人は、一度、実物を見るとよいでしょう。

受験予定地の都道府県のホームページには、「免許申請書」や「宅建士申請書」のPDFがあります。

それを見て、（ああ、こういうのが登録されるのだな）くらいの把握が付くと、俄然、頭に入ります。

ちなみに、わたしが合格した大阪府では、「mennkyo_kisairei.pdf」とか「takkennsi_sinseisyo.pdf」とかのPDFが公開されています。

おそらく、皆さんが受ける都道府県のHPにも、動揺の申請書等が公開されていると思うので、それを見ながら、テキストを押えていくとよいでしょう。

宅建士の氏名

「宅建士の氏名」に、変更があった場合、「変更届（業者）」と「登録の変更（宅建士）」の両者とも、届出の対象です。

というのも、「宅建士の氏名」は、「宅建業者名簿」と「宅建士資格登録簿」の登載事項だからです。

ちなみに、業者側の「宅建士」は、「専任の宅建士」に限定されているので、注意してください。

つまり、専任でないふつうの宅建士なら、変更届の必要はありません。

なぜなら、ふつうの宅建士は、宅建業者名簿に登載されていないからです。

宅建業者名簿に記載される宅建士事項は、「専任の宅建士」の「氏名」と「生年月日」です。

宅建士の住所・本籍

「宅建士の住所・本籍」に、変更があった場合、「登録の変更（宅建士）」のみが届出の対象です。

対して、「変更届（業者）」は、出す必要がありません。

なぜなら、「宅建業者名簿」に、「宅建士の住所・本籍」は、記載されていないからです。

大阪府の先の「免許申請書」のPDFでは…、

…となっていて、「氏名」と「生年月日」の記載しかないことがわかります。

よって、「宅建業者名簿」には、宅建士の「住所」と「本籍」は、記載されません。

免許の申請事項じゃないからです。

対して、宅建士の申請書を見てみましょう。

見てのとおり、「住所」と「本籍」を、記載する欄があります。

よって、「宅建士資格登録簿」には、「住所」と「本籍」が記載されるわけです。

記載されている以上、変更があれば、遅滞なく、届け出ないといけません。

業者の名称・商号

「業者の名称・商号」に、変更があった場合、「変更届（業者）」と「登録の変更（宅建士）」の両者とも、届出の対象です。

「業者の名称・商号」は、「宅建業者名簿」と「宅建士資格登録簿」の登載事項だからです。

注意すべきは、次に述べる「事務所の名称」との混同です。

事務所の名称・所在地

「事務所の名称・所在地」に、変更があった場合、「変更届（業者）」のみがその対象です。

「登録の変更（宅建士）」は、対象外です。

先の大阪府の宅建士の申請書を見てください。

「業務に従事する宅地建物取引者関項」には、 「商号又は名称」と「免許証番号」しかないことがわかります。

つまり、「事務所の名称・所在地」は、「宅建士資格登録簿」に、記載がないというわけです。

記載がない以上、届け出る意味がなく、よって、届出無用、といった次第です。

なお、先の「業者の名称」とは、くれぐれも区別してください。似ているので、最有力ひっかけポイントです。

業者の免許証番号

「業者の免許証番号」に、変更があった場合、「登録の変更（宅建士）」のみが届出の対象です。

「変更届（業者）」は、対象外です。

先の画像を見れば、宅建士の申請書には、「免許証番号」を記入する欄があります。

よって、「登録の変更（宅建士）」の対象であることがわかります。

対して、「変更届（業者）」ですが、「免許証番号」は、変更届の対象となっていません。

んなもんで、「変更届（業者）」をする必要はない、といった次第です。

「免許証番号」は大事なので、業者は変更届をしないといけない！と思いがちですが、そうではないので、注意が必要です。

期限

「変更届（業者）」は、30日以内です。

対して、「登録の変更（宅建士）」は、遅滞なくです。

宅建士の場合、それは、「個人的な権利」のため、する・しないは、本人に委ねられています。

対して、業者の変更届は、「宅建業者名簿」という一般公開されるものが絡んでいるためか、期限を切られて、義務付けられています。

整理して憶えましょう。

たとえば、「宅建士は、その住所が変わった場合は、３０日以内に、登録の変更を申請しなければならない」という例題です。

「×」ですね。登録の変更は、「遅滞なく」でした。

ところで、業者の「廃業等の届出」と、宅建士の「死亡等の届出」は、ともに、「その日から30日以内」です。