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結論から言うと、平成３０年度（２０１８年度）の管理業務主任者試験を総評すると、「２極化」と「改定事項」の２点に集約される、といった寸法です。

まず、「２極化」から見ていきましょう。

管理業務主任者は、これまでの試験でも、カンタンな問題はカンタンなのですが、難しい問題となると、手も足も出ない傾向がありました。

平成３０年度（２０１８年度）の試験でも、同様の傾向が続いており、また、それが鮮明となっています。

当該年度の過去問は、「平成30年 過去問」に挙げていますが、たとえば、「18問：建築基準法‐補強コンクリートブロック造の塀」や「24問：住生活基本計画」などは、完答できた受験生は、皆無であるかと思われます。

しかし、先のような難問がある反面、民法や区分所有法、適正化法等の出題は、実にオーソドックスで、テキストレベルの問題ばかりでした。

こんな次第で、当該年度の本試験は、カンタンな問題と難しい問題が実に明白だったと言えます。

こうした傾向からすると、基礎・基本レベルの問題は、“極力”取ることが、これまで以上に、重要になっています。

先述したように、相変わらず「建物」と「維持・修繕」は難しくて、テキストを逸脱した出題も珍しくないため、７～８問以上は、点を失います。

また、簿記の知識のない人には、「会計」を落とすでしょうから、２問は失点することになります。

これだけで、「１０問」近い失点となります。

合格点が「３５点」と仮定すれば、たった「５問」しか、間違えられないことになります。

「建物」や「維持修繕」を除けば、１問１問は、本当にテキストレベルの問題なのです。

どうしても発生する「失点」に備えるため、「取れる問題は、絶対に落とさない」ことが、管業合格のキモとなっています。

難しいことはしなくていいので、テキストの精読と過去問演習は、きっちりとしておくべきです。

改定事項と合格点

平成３０年度（２０１８年度）の試験では、「改定事項」が数問出題されました。

これが、受験生の足を、“かなり”引っ張ったように思われます。

管理業務主任者の合格点は、例年、「３５点前後」を推移していました。

しかし、平成３０年度（２０１８年度）では、合格点は「３３点」と、２ポイントほど、低下しています。

その原因は、「改定事項」の出題にあったかと思われます。

「標準管理規約」に、「暴力団員」や「外部専門家」の規定の追加（改定）があったのですが、これら改定事項が、ストレートに出題されました。

このため、改定事項に遺漏があった人は、かなり苦戦したはずです。

改定事項の出題は…、

・7問：標管委託契約書‐総合問題

・35問：区分所有法‐専有部分の貸与を禁止

・37問：標準管理規約‐外部専門家

…などがありましたが、選択肢の１つとして出たり、１問丸ごとだったりで、油断していた受験生は、大きく点を落としたはずです。

この数年は、「標準管理規約」等の改定がなかったため、改定をテーマとした問題が出題されず、ついつい、油断していた受験生も多かったはずです。

しかし、本年度の試験を鑑みれば、管理業務主任者においても、「改定事項」や「法改正事項」を、重視しないといけないことは自明です。

お使いのテキストや過去問の出版社からは、その年の改定事項・法改正事項を、PDF等で提供しているはずです。

ある程度、試験勉強が進んだら、それら改定事項・法改正事項を入手して、丁寧に読み込んでおき、数字や規定、キーワードを、押えておく必要があります。

本年度のように、改定事項・法改正事項は、直球で、しかも、数問にわたって出題される可能性があります。

先述したように、本年度は、合格点が下がりました。

つまり、多くの受験生が、「改定事項」で失点したことが推定できるわけですが、これは、逆を言えば、「改定事項」さえシッカリやった受験生は、悠々と合格したことを意味します。実質プラス２～３点あったことになるからです。

管理業務主任者でも、改定事項・法改正事項は、大事です。

「改定事項・法改正事項は、必ず、チェック」が、本年度から得られた戦訓であります。

「３７条（３７条書面）の必要的記載事項の考え方」の続きです。

本ページでは、「３７条（３７条書面）」の「任意的記載事項」を見ていきます。

まずは語呂で５つを潰す

まず、「任意的記載事項」ですが、「８つ」の規定があります。

復習・再記憶のために見ていくと…、

・代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期・目的

・契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

・損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときは、その内容

・代金・交換差金について金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する定めがあるときは、当該ローン不成立のときの措置

・天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めがあるときは、その内容

・瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容

・瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容

・宅地・建物に関する租税その他公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

…といった「８つ」があるわけです。

さて、長々と見てきましたが、このうち「５つ」は、３５条と重複する事項です。

重複事項は語呂で憶える

さて、３５条と３７条とで重複するものは、以下の…、

・代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期・目的

・契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

・損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときは、その内容

・代金・交換差金について金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する定めがあるときは、当該ローン不成立のときの措置

・瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容

…の「５つ」です。

これらの規定は、重複の語呂で、憶えることができます。

その語呂は、『意外に軽快な予定が不成立。菓子を保証、保険をかけよ』で、詳細は「３５条（重要事項の説明）と３７条（３７条書面）の重複事項の語呂合わせ」に述べています。

先のページの語呂を利用して、「任意的記載事項」を憶えてください。これで、「８つ」のうち「５つ」を潰せます。

残りの３つも語呂

さて、「任意的記載事項」のうち、残るのは…、

・天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めがあるときは、その内容

・瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容

・宅地・建物に関する租税その他公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

…の「３つ」です。

これら３つの規定は、３７条の固有事項、つまり、３７条にしかないものとなっています。

これも、語呂合わせで、憶えてしまいます。

語呂合わせ詳細

語呂は、「菓子は、危険。ゼイゼイ」です。

語呂のフレーズそのものは、即、憶えられるかと思います。

お菓子を食べ過ぎて体重が激増し、ゼイゼイと息切れしている情景を思い浮かべてみてください。

さて、語呂合わせの詳細ですが…、

菓子・・・かし・・・瑕疵→“瑕疵”担保責任

危険・・・“危険”負担

ゼイゼイ・・・ぜい→租“税”その他の公課の負担

…といった寸法です。

「菓子は、危険。ゼイゼイ」という語呂で、「任意的記載事項」の残り「３つ」を頭に入れてください。

過去問例題

例題として、H26の問40の選択肢エを挙げておきます。

『宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。』

参考：宅建業法「３７条（３７条書面）」の過去問リスト

当該選択肢の場合、先の語呂「菓子は、危険。ゼイゼイ」を憶えておけば、すぐに解答できます。

選択肢の「租税その他の公課の負担」のところは、語呂の「ゼイゼイ」のところでした。

んで、本問では、「定めがある」のですから、「任意的記載事項」として、３７条書面に記載しなくてはなりません。

よって、選択肢は、「○」と、相なります。

次は、サンプル問題です。

『瑕疵担保責任については、重要事項で説明したうえで、３７条書面にも記載しなくてはならない。』

「瑕疵担保責任」は、先の語呂で言う「菓子」に該当します。

んなもんで、「３７条書面」の「任意的記載事項」だと判別できます。

よって、後半の「３７条書面にも記載しなくてはならない」のところは、「正しい」と相なります。

しかし、この問題で注意すべきは、前半の「重要事項の説明対象かどうか」のところです。

先の語呂『菓子は、危険。ゼイゼイ』が示す「３つ」の規定は、「３７条書面」の固有規定です。つまり、３７条にしかないといった寸法です。

「３７条」にしかないのですから、「３５条」にはない、よって、「重要事項の説明」の対象になるわけがない、といった寸法です。

こんな次第で、本問では、前半の「重要事項で説明したうえで、」のところが「誤り」となり、選択肢全体は、「×」となります。

なお、憶え方の注意ですが、先に見た「８つ」と、混同しないでください。

先の「８つ」は、３５条と重複していますが、残る「３つ」は、３７条の固有事項で、３７条にしかありません。

まとめ的なもの

「３７条書面」の「任意的記載事項」は、「３５条・３７条の重複事項の語呂合わせ」と、３７条固有の「菓子は、危険。ゼイゼイ」の２つの語呂で、概要をつかめます。

後は、テキストにて、個々の詳細や出題ポイントを押えるだけです。

なお、未読なら、「３７条（３７条書面）の必要的記載事項の考え方」の方も、一読願います。

はじめに、整理しないといけないことは、３７条（３７条書面）には、「必要的記載事項」と「任意的記載事項」の「２つ（２系統）」がある、ということです。

前者の「必要的記載事項」は、必ず記載しなければならない「義務」のものです。

後者の「任意的記載事項」は、あれば記載するものです。

前者と後者とでは、「義務」の強さが違います。

たとえば、前者に該当する「移転登記の申請時期」は、これは、当事者間で決まってないなら（まあ、まずないでしょうが）、「決めていない」などと、記載しなければなりません。

たとえば、後者に該当する「契約の解除」ですが、これは、当事者間で決まってないなら、３７条書面に記載しなくてもよい、という塩梅です。

例題です。H26・問題42の選択肢ウです。

『Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合(Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で光却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。』

参考：宅建業法「３７条（３７条書面）」の過去問リスト

当該選択肢ですが、下線のところに注意してください。

「契約の解除」は、「定めのあるとき」に記載する「任意的記載事項」です。

選択肢は、「定めがある」ので、記載します。よって、「○」となります。

これが、たとえば、「契約の解除については、取り決めていなくても、37条書面に記載しなければならない。」などとあれば、「×」です。

「任意的記載事項」は、定めがあるときに記載すればよいだけで、ないなら「ない」で、記載する必要はありません。

対して、「必要的記載事項」は、必ず記載しないといけないものとなっています。

まずは、これらの「違い」を、しっかり認識してください。

さて、以下に、「必要的記載事項」について見ていきますが、もう片方の「任意的記載事項」については、「」を一読ください。

必要的記載事項とは、「契約書」

結論から言えば、「必要的記載事項」は、「契約書」です。

「契約書」というと、小さい文字であーだこーだかかれているものをイメージしますが、とどのつまりは、「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」です。

おなじみ「5W1H」ってな塩梅で、「契約書」の目的とは、「5W1H」を明白にして、後腐れなく、個々の義務を履行させる、ってな寸法です。

さて、当該「必要的記載事項」には、以下の…、

当事者の氏名（法人にあってはその名称）・住所

宅地・建物を特定するため必要な表示

既存建物ー建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項

代金・交換差金の額（消費税額を含む）、その支払の時期・方法

宅地・建物の引渡しの時期

移転登記の申請の時期

…「６つ」があります。

これらは、ガチで暗記するよりも、先の「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」を頭に浮かべれば、理解が早まりますす。

「当事者の氏名（法人にあってはその名称）・住所」は、言うまでもなく「だれが」です。

「宅地・建物を特定するため必要な表示」は、「何を」です。

「既存建物ー建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項」も、「何を」に当たります。

「代金・交換差金の額（消費税額を含む）、その支払の時期・方法」は、「いつ」と「どのように」「いくらで」です。

「宅地・建物の引渡しの時期」と「移転登記の申請の時期」は、まさしく「いつ」に該当します。

こんな風に、「３７条書面」の「必要的記載事項」とは、「5W1H」なんだと、憶えていってください。

過去問例題

例題です。H28の問42の選択肢１です。

参考：宅建業法「３７条（３７条書面）」の過去問リスト

『Aは、宅地建物取引業者Bと宅地建物取引業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。』

「引渡しの時期」は、先の5W1H「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」の「いつ」でした。

5W1Hの「いつ」は、「必要的記載事項」に該当します。んなもんで、３７条書面に、記載するものとなります。

んで、当該規定は、宅建業者間の「８種制限」にはないので、業者間取引であっても、必ず、記載することになります。

参考：宅建：宅建業法の８種制限の語呂合わせ

よって、選択肢は、「×」と相なります。

こんな風に、5W1Hの「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」が、「３７条書面」の「必要的記載事項」だと、憶えてしまいましょう。

「３７条（３７条書面）の任意的記載事項の考え方」に続きます。