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以下に、「宅建業」のポイントだけを列挙するので、テキスト読解の一助に。

業として行う

最もよく出るところです。

宅地や建物の売買等を、「不特定多数の者に、反復継続して行う」と、「宅建業」に該当し、免許が必要となります。

反対に、特定の人にしか売らないとか、１回しか売らないとかなら、「宅建業」に該当しなくなり、宅建業の免許は無用となります。

たとえば、学校が、自分ところの“生徒のみ”に、住居の「あっせん」をするのであれば、「特定の者」となるので、宅建業には該当しなくなります。よって、免許無用です。

大学等の掲示板には、下宿をあっせんする「入居者募集」の紙が張ってありますね。

意図・目的関係なし

「宅建業」かどうかの判別に、意図・目的は、無関係です。

どんな崇高な目的でも、試験では、無視してください。

先に述べた定義のように、「不特定多数の者に、反復継続して行う」のであれば、目的がどうであれ、「宅建業」です。

たとえば、「社会福祉法人が、福祉目的として、低所得者向け住居のあっせんを反復継続して行う場合、宅建業の免許は要らない」などと出題されても、「×」です。

繰り返しますが、「目的」は、宅建業か否かに、関係ありません。

営利目的がなく、福祉目的でも、たとえ、ボランティアでやっていても、、「不特定多数の者に、反復継続して行う」のであれば、「宅建業」に該当します。

「営利性があると宅建業で、福祉目的や公益目的（非営利性）なら非宅建業」ではないので、くれぐれも、注意してください。

本当によくひっかかります。

法人種類関係なし

宅建業かどうかについて、「法人の種類」は、関係ありません。

先の例で見た「社会福祉法人」だろうが、「ホニャララ公益法人」だろうが、「一般社団法人日本○○協会」だろうが、「世界日本平和財団」だろうが、それは、「業」の判定に無関係です。

「不特定多数の者に、反復継続して行う」のであれば、公益法人等でも、「宅建業」に該当します。

ただし、ごくわずかの例外があります。

「免許要らない＋みなし規定」に続きます。

以下に、「宅地」のポイントだけを列挙するので、テキスト読解の一助、理解の手助けに。

宅地とは？

テキストには、ゴチャゴチャ述べていますが、まずは、「建物の敷地は、どこでも宅地」と、憶えましょう。

んなもんで、たとえば、工場は、どこでも「宅地」です。倉庫は、どこでも「宅地」です。

対して、農地や青空駐車場は、建物の敷地に供されていない土地なので、常に「宅地」なるわけではありません。

なお、当該宅地は、「現況宅地」のほか、「宅地予定地」「宅地見込地」を含むものとなっています。（関連ひっかけあります。）

奴がいるからややこしい

当該宅地ですが、「用途地域」という都市計画法の用語が出てくるので、話が配偶者並にややこしくなるのであります。

「用途地域」とは、都市計画法でお馴染みの「第１種低層住宅専用地域」や「工業地域」といった、１３個とアレたちです。

まず、本試験では、テキストに載っている「用途地域」ではなく、中身の方の「工業地域」等々で問われるので、注意してください。

過去問参考：H27 問26‐選択肢１『都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。』・・・「○」です。

「用途地域」の内外

「宅地」は、「用途地域」の内外で、扱いが異なります。

キーワードは、おなじみ「市街化区域」と「市街化調整区域」です。

用途地域“内”

「用途地域“内”」は、「市街化区域」と憶えます。

「市街化区域」なので、そこは、「開発を優先するところ」です。

ですから、どんどん、家を建てるところ→宅地多し、ってな塩梅です。

んなもんで、原則として、用途区域内なら、「宅地（＝開発する）」と考えます。

んで、例外的なものだけ、「非宅地（＝開発しない）」とします。

そう、道路、公園、河川、広場、水路に現に供されている土地は、例外的に、宅地としない（＝開発しない）、といった寸法です。

用途地域“外”

「用途地域“外”」は、「市街化調整区域」と憶えます。

「市街化調整区域」なので、そこは、「開発を抑制するところ」です。

つまり、家を建てられない→宅地少なし、ってな次第です。

よって、用途区域外は、原則として、「非宅地（＝開発しない）」と考えます。

んで、例外的に、「建物に供されている敷地」だけは、もう建物が建っていて仕方がないので、「宅地（＝開発する）」にする、ってな塩梅です。

具体的に考える

試験では、個別具体的な出題が多いので、実物で答えられるようになっておきましょう。

用途区域内の「工場の敷地」

用途区域内の「工場の敷地」は、「宅地」でしょうか？

「建物に供されている敷地」は、どこでも「宅地」でした。

んなもんで、用途地域内だろうが、用途地域外だろうが、「工場の敷地」は、「宅地」です。

用途区域内の「農地」

用途区域内の「農地」は、「宅地」でしょうか？

用途区域は、市街化区域であり、開発優先のところなので、「農地」も、「宅地」です。

農地のほか、墓地、駐車場、資材置き場、園芸用地も、「宅地」です。

用途区域外の「農地」

用途区域外の「農地」は、「宅地」でしょうか？

用途区域外は、市街化調整区域であり、開発抑制のところです。

よって、「農地」は、「宅地ではない」です。

開発しないところなので、農地のほか、墓地、駐車場、資材置き場、園芸用地も、「非宅地」です。

ひっかけ

さて、ひっかけで出そうなものを、挙げておきます。

「用途地域内」の「公園予定地」は、「宅地」でしょうか？

「用途地域内」ですから、原則「宅地」であり、例外的に、道路や公園、河川などが「非宅地」でした。

しかし、当該例外は、「現に供されているもの」に限ります。

つまり、予定地・見込み地は、たとえば、公園予定地などは、現に供されていない以上、「宅地」となります。

「建物の敷地に供せられる土地」は、宅地予定地・宅地見込地を含む規定と、取り違えないようにしましょう。

以上です。

ある程度、わかってきたら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。

「免許」の基本事項は、あまり試験には出ませんが、「ひっかけ」で登場する可能性が大なので、押さえておくべきです。

以下に、ポイントだけを列挙しておきます。有効期間と免許更新には、語呂合わせもあるので、復習や記憶の確認、テキスト読解の一助に。

免許区分

「免許区分」ですが、「２以上の都道府県」に、「事務所」を設置した場合に、「大臣免許」となります。

ひっかけ頻出地点なので、正確に憶えましょう。

キーワードは、「２以上の都道府県に、事務所を設置」です。

同一県内に２以上の事務所を設けるなら、大臣免許ではなく、「知事免許」です。

「事務所」にも、気をつけてください。

定義は、「継続的業務施設で、契約締結権限のある使用人（支店長等）が常時勤務するところ」です。

ですから、バイトやパートしかいない紹介所や案内所、受付所、簡易テントの営業なら、「事務所」には該当しない、ってな寸法です。

よって、それらを他県にいくつ設けても、「知事免許」でOK、ってな寸法です。

免許効果

端的に言うと、知事免許で、全国営業が可能です。

たとえば、大阪府知事免許で、東京都内で営業できます。神奈川知事免許で、群馬県で営業できます。

「知事免許・・・当該知事の都道府県のみ営業可能」で、「大臣免許・・・全国営業可能」ではないので、勘違いにご注意ください。

営業だけなら、知事免許で、日本全国、どの都道府県でも、可能です。

知事免許か大臣免許かは、県跨ぎの事務所数の違いだけです。

大臣免許申請

大臣免許は、「経由申請」です。

大臣免許を申請する際は、主たる事務所の所在地の都道府県知事を経由して、申請することになります。

大臣に直接申請するのではないので、注意してください。

免許申請のみならず、「変更届」、「廃業届」も、「経由申請」です。

しかしながら、「書換え」「再交付」「返納」は、大臣に、直接行います。

これらは、「経由申請」ではなく、「直接申請」なので、要注意です。いつか、必ず、ひっかけ問題で出るはずです。

免許の有効期間と更新

免許の有効期間と更新には、語呂合わせがあるので、それで憶えるとよいでしょう。

有効期限は、「５年」。

更新の申請は、「期限切れの日の９０日前から３０日前まで」に行います。

つまり、申請期間は、「６０日間」です。

んで、期間満了の「３０日前」は、「審査期間」となっています。

図示すると…、

…となります。

数字の憶え方ですが、先の図を、左から見ていって、「免許更新、ごくろーさん（５・９・６・３）」です。

言うまでもなく、「５」は、有効期限の「“５”年」です。

「９」は、申請受付の「“９”０日前」に該当します。

「６」は、申請期間の「“６”０日」に該当します。

「３」は、受付締め切りの「“３”０日前」に該当します。

「免許更新、ごくろーさん（５・９・６・３）」で、即、数字は憶えられるはずです。

宅建業の免許更新の申請は、車の免許更新と違って、有効期限ギリギリまでではないので、注意しましょう。ひっかけ臭がプンプンします。

過去問ポイント

「免許」では、なんだか変なところが出るので、過去問のポイントを列挙しておきます。

業務停止中

免許の更新は、業務停止処分を受けていても、することができます。

過去問参考：H28 問35‐選択肢２

『法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。』

「×」です。先に見たように、申請可能です。

更新処分がない

規定どおりに申請しても、審査期間内に、免許が下りないときがあるようです。

この場合、車の免許と同じ感じで、前の免許は、有効期限を過ぎても、有効です。よって、営業可能です。

過去問参考：H29 問36‐選択肢１

『宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。』

「×」です。先に見たように、営業可能です。

なお、審査期間内に更新がなかったが、それ以後に、無事、免許が下りた場合、かつての免許の有効期限満了日の翌日より、５年間有効となります。

免許が下りた日から５年ではないので、注意してください。

まあ、問題のない業者なら、審査期間内に免許は下ります。下りないのは問題のある業者なので、わざわざ、有効期限を延ばす必要もない、ってな寸法かと思われます。

更新しなかった

免許を更新しなかった場合、当然、免許が失効します。

期間満了失効の場合、免許証を、返納する必要はありません。

過去問参考：H28 問35‐選択肢１

『個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。』

「×」です。期間満了失効のときは、免許証を、返す必要はありません。

ここは、バリバリのひっかけポイントです。

免許取消による失効、廃業による失効、免許換えによる失効だと、当然、免許証を返納します。

整理して憶えましょう！！

また、「宅建士証」との違いに、注意してください。

期間満了失効の場合、免許証は返納無用ですが、「宅建士証」だと、返納しなくてはなりません。