独学のオキテ

宅建無料ノート：宅建業法‐免許の欠格要件の基本分類・・・重要ポイント直前チェック

「免許」の「欠格要件」は、毎年のように、出題されています。

参考：宅建業法「免許」の過去問リスト

当該欠格要件のコツは、『分類』です。

ぜんぶを一時に憶えようとすると、実に厳しいのですが、整理・分類して憶えると、かなり、楽になります。

とりあえずは、この分類で、頭に入れてみてください。んで、各ページへのリンクは最後に挙げています。

コツ：分類

「欠格要件」を、まずは、以下のように、大きく分けます。

・本人５年系

・本人年なし系

・本人以外系

・その他

テキストには、グダグダと羅列されていますが、ざっくり言えば、この「４系統」がある、と頭に入れます。

本人５年系

「本人５年系」とは、欠格要件が「申請者本人」に由来するもので、「５年」という数字が出てくるものです。

例を挙げれば、「免許が取り消され、取消の日から５年を経過しない者」とか「禁錮以上の刑に処せられ（略）５年を経過しない者」といった、定番のアレです。

規定の中で、一番数が多く、また、クソややこしいため、最も出題される要注意論点となっています。

そのため、さらに、分類するのが吉です。

当該宅建ノートでは…、

「５年以内」系

「５年経過：免許取消」系

「５年経過：禁錮」系

「５年経過：罰金」系

…と、さらに４つに分けてみていきます。

本人年なし系

「本人年なし系」とは、欠格要件が「申請者本人」に由来するもので、数字が出てこないものです。

例を挙げれば、「成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者」や「宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者」です。

このように、「５年」という数字が出ない規定は、「本人年なし系」に分類して、憶えるようにします。

数は少ないのですが、先の５年系と絡めて、ひっかけ問題化することがあるので、気が抜けません。

本人以外系

「本人以外系」とは、欠格要件が「申請者本人以外」に由来する規定です。

本人以外の一定の人が、欠格要件に該当すると、免許が受けられなくなる規定です。

例を挙げれば、「未成年の法定代理人」や「法人の役員、使用人」などが該当します。

そこそこ、ややこしい規定のため、よく出ます。

その他系

「その他系」とは、先の分類に、当てはまらない欠格要件です。

例を挙げれば、「暴力団員等がその事業活動を支配する者」や「事務所に法定数の専任の宅建士を置いていない者」が該当します。

出ることは出ます。押さえておくべきです。

欠格要件リンク

個々の欠格要件の詳細ページは、以下のとおりです。

インデックスは、「欠格要件基本分類」です。

んで、個々の記事を、カンタンな順番で、並べています。

なお、これらのほかに、横断まとめとして、「暴力団員系のまとめ」もあります。併せて、お目汚しください。

また、ある程度、慣れて来たら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、知識を確認してみてください。

宅建無料ノート：宅建業法‐総則用語定義：自ら貸借・・・重要ポイント直前チェック

用語の定義のうち、最も重要なのが「自ら貸借」です。

以下に、ポイントだけを列挙するので、理解の手助けに。

「自ら貸借」を、脳に刻め

結論からいうと、自分の物件を貸すのに、宅建業の免許は要りません。

基本的なイメージは、「大家のおばさん・おばあさん」です。

家賃収入が頼みの綱のおばあさんにまで、宅建業の免許を取らせるのは「酷」だ、といった塩梅です。

用語定義の問題では、当該「自ら貸借、免許いらない」が一番よく出るので、脳に刻み付けてください。

長文に惑わされるな

最近の試験問題の特徴に、「長文」があり、読解力が必要となっています。

たとえば、「H30 問41」の選択肢２です。

『B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。B社は免許がいるか？』

答えは、「要らない」です。

選択肢をよくよく読めば、自社物件を、貸しているだけの内容です。つまり、こういうことが「自ら貸借」なわけです。

応用問題に惑わされるな

そして、「自ら貸借」は、実に、応用的な問題が出ます。

たとえば、「H27 問38」の選択肢ウです。

『Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。』

下線から「自ら貸借」であることがわかります。よって、免許は無用です。

免許が無用なのですから、宅建業法の適用はなく、法が義務付けている書面交付も、する必要はありません。

当該「自ら貸借」の論点は、免許関連の問題のみならず、３５条、３７条等の論点でも、選択肢の１つとして、登場することがあります。

「自ら貸借は、免許いらん。よって、宅建業法の適用なし。だから、説明義務、交付義務等々なし。」と、憶えましょう。

転貸借・使用貸借も無用

「自ら貸借」には、「転貸借」「使用貸借」が含まれます。

よって、転貸借・使用貸借の場合も、免許は要りません。

たとえば、「H26 問26」の選択肢アです。

『Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。』

答えは、「○」です。

賃借人であるBは、「転貸人」でもあります。

「転貸」も、「自ら貸借」なので、免許無用で、宅建業の適用はありません。

判別方法

「自ら貸借」ですが、「契約書の貸主は誰か」で、判別するといいでしょう。

つまり、契約書の「貸主欄」に、誰の名前を書くか、です。

「自ら貸借」であれば、「貸主欄」に、貸す人の名前を書くことになります。

先の「H26 問26」の選択肢アで言えば、転貸人であるBが、「貸主欄」に名前を記入することになります。「自ら貸借」なので、当然といえば、当然です。

対して、免許の要る賃貸の「代理・媒介」を見てください。

賃貸物件の「代理・媒介」をした人・業者が、「貸主欄」に、自分の名前を書くでしょうか？

あなたが家・アパートを借りたとき、貸主欄には、あっせん業者、たとえば、○○ホームなどと記載されたでしょうか？

そんなわけないですね。

貸主欄に名前を書く人は、免許が要りません。「自ら貸借」だからです。

こういう風に、契約書の「貸主欄」から考えると、「自ら貸借」の判別がしやすくなります。

自ら売買は、免許要る

「自ら貸借」だけ、免許が要りません。

それ以外は、たとえば、「自ら売買」であれば、免許が必要となります。

たとえば、「H26 問26」の選択肢イです。

『イ：宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。』

「×」です。

Dは、要は、「自ら売買」の本人であり、実質的に、「不特定多数の者に反復継続して」分譲しているので、「宅建業」に該当します。よって、免許要ります。

補足：借りる人

「自ら貸借」ですが、もっぱら「貸主」が問われます。

当たり前すぎで、言うまでもないですが、「借主（自分で借りようとする人）」も、宅建業の免許は無用です。「自ら貸“借”」だからです。

借りる人の代理・媒介には、免許が要りますが、自分で借りるのなら、免許は無用です。

常識的に考えても、アパートを借りるのに、宅建業の免許が要るとなると、社会的な負担が大きすぎますね。

以上です。

ある程度、わかってきたら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。

宅建無料ノート：宅建業法‐総則用語定義：免許要らない＋みなし規定・・・重要ポイント直前チェック

「宅建業法‐総則用語定義：宅建業」の続きです。免許の要らないケースを見ていきます。

免許の要らない国・地方

まず、国と地方公共団体は、“宅建業法の適用がない”ので、宅建業を営むにしても、免許が要りません。

まあ、両者とも、「免許」の「許認可権者」なので、当たり前といえば、当たり前ですね。

さて、注意すべき団体があります。

「独立行政法人都市再生機構」と「地方住宅供給公社」です。

この２つの組織も、宅建業法の適用がないので、免許が要りません。

前者は国扱いで、後者は地方公共団体扱いになっています。

さらっと、「地方住宅供給公社が不特定多数の者に継続して住居をあっせんする場合、免許が必要である。」などと出題される可能性があります。要らないです。

免許の要否に、「法人」の種類は無関係なのですが、当該２つの「独立行政法人都市再生機構」と「地方住宅供給公社」だけは、別扱いなので、注意してください。

ところで、「宅建業法の適用がない」という点に、少しだけ注意です。

法の適用が無いので、たとえば、宅建士の設置等の宅建業法の規制も、「ない」といった次第です。

よって、国等は、宅建士を設置しなくても、宅建業が営めます。

ひっかけ応用問題あります。

「H26 問26」の選択肢ウです。

『Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。』

まず、国は、宅建業の適用がありませんが、だからといって、国の相手方までが、免許無用というわけではありません。

こんなぶっ飛んだ拡大解釈に遭遇すると、混乱してしまいます。わたしは、３０秒ほど、？？？となりました。冷静に考えれば、そんな特例、あるわけがありません。

また、「売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られている」のところですが、よくよく読めば、おかしな話です。

わたしも、あなたも、大半の人は、「宅地建物取引業法の適用がない者」です。

よって、ここの記述は、「不特定多数」としか、読みようがありません。よって、「×」と、相なります。

免許の要らない信託会社・信託銀行

次に、免許の要らない集団に、「信託会社・信託銀行」があります。

当該信託会社・信託銀行は、国土交通大臣に「届出」をするだけで、宅建業者とみなされます。
よって、免許がなくても、宅建業を営めることになります。

ただし、信託会社・信託銀行は、免許無用であっても、宅建業法の適用はあるので、各規定（宅建士の設置、保証金の供託）等を遵守する必要はあります。

なぜかよく出る、みなし規定

宅建業者には、「みなし規定」があります。

消費者保護の観点から、宅建業をやめても（免許取消等で、やめさせられても）、それまでに締結した契約を完遂するまでは、なお、宅建業者とみなされます。つまり、宅建業を続行できるってな次第です。

これは、「相続」や「合併」にも、適用があります。

そこそこ問われるので、押えておきましょう。

参考：H28 問35‐選択肢４

『個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。』・・・「○」

参考：H29 問36‐選択肢４

『宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。』・・・「○」

なお、営業中に締結した契約を全て消化しないと、「営業保証金」を取り戻せないです。

ところで、相続や合併ですが、免許自体は、一身専属的なものであり、相続や承継の対象ではないです。

当該みなし規定は、無免許なのに宅建業が営める「例外」で、「過去に契約した」ものについて、宅建業が営めるだけです。

先に述べたように、免許は相続等がされないので、もし、別個の新しい契約を結べば、無免許扱いとなり、処罰の対象です。