独学のオキテ

宅建無料ノート：宅建業法‐総則用語定義：宅地・・・重要ポイント直前チェック

以下に、「宅地」のポイントだけを列挙するので、テキスト読解の一助、理解の手助けに。

宅地とは？

テキストには、ゴチャゴチャ述べていますが、まずは、「建物の敷地は、どこでも宅地」と、憶えましょう。

んなもんで、たとえば、工場は、どこでも「宅地」です。倉庫は、どこでも「宅地」です。

対して、農地や青空駐車場は、建物の敷地に供されていない土地なので、常に「宅地」なるわけではありません。

なお、当該宅地は、「現況宅地」のほか、「宅地予定地」「宅地見込地」を含むものとなっています。（関連ひっかけあります。）

奴がいるからややこしい

当該宅地ですが、「用途地域」という都市計画法の用語が出てくるので、話が配偶者並にややこしくなるのであります。

「用途地域」とは、都市計画法でお馴染みの「第１種低層住宅専用地域」や「工業地域」といった、１３個とアレたちです。

まず、本試験では、テキストに載っている「用途地域」ではなく、中身の方の「工業地域」等々で問われるので、注意してください。

過去問参考：H27 問26‐選択肢１『都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。』・・・「○」です。

「用途地域」の内外

「宅地」は、「用途地域」の内外で、扱いが異なります。

キーワードは、おなじみ「市街化区域」と「市街化調整区域」です。

用途地域“内”

「用途地域“内”」は、「市街化区域」と憶えます。

「市街化区域」なので、そこは、「開発を優先するところ」です。

ですから、どんどん、家を建てるところ→宅地多し、ってな塩梅です。

んなもんで、原則として、用途区域内なら、「宅地（＝開発する）」と考えます。

んで、例外的なものだけ、「非宅地（＝開発しない）」とします。

そう、道路、公園、河川、広場、水路に現に供されている土地は、例外的に、宅地としない（＝開発しない）、といった寸法です。

用途地域“外”

「用途地域“外”」は、「市街化調整区域」と憶えます。

「市街化調整区域」なので、そこは、「開発を抑制するところ」です。

つまり、家を建てられない→宅地少なし、ってな次第です。

よって、用途区域外は、原則として、「非宅地（＝開発しない）」と考えます。

んで、例外的に、「建物に供されている敷地」だけは、もう建物が建っていて仕方がないので、「宅地（＝開発する）」にする、ってな塩梅です。

具体的に考える

試験では、個別具体的な出題が多いので、実物で答えられるようになっておきましょう。

用途区域内の「工場の敷地」

用途区域内の「工場の敷地」は、「宅地」でしょうか？

「建物に供されている敷地」は、どこでも「宅地」でした。

んなもんで、用途地域内だろうが、用途地域外だろうが、「工場の敷地」は、「宅地」です。

用途区域内の「農地」

用途区域内の「農地」は、「宅地」でしょうか？

用途区域は、市街化区域であり、開発優先のところなので、「農地」も、「宅地」です。

農地のほか、墓地、駐車場、資材置き場、園芸用地も、「宅地」です。

用途区域外の「農地」

用途区域外の「農地」は、「宅地」でしょうか？

用途区域外は、市街化調整区域であり、開発抑制のところです。

よって、「農地」は、「宅地ではない」です。

開発しないところなので、農地のほか、墓地、駐車場、資材置き場、園芸用地も、「非宅地」です。

ひっかけ

さて、ひっかけで出そうなものを、挙げておきます。

「用途地域内」の「公園予定地」は、「宅地」でしょうか？

「用途地域内」ですから、原則「宅地」であり、例外的に、道路や公園、河川などが「非宅地」でした。

しかし、当該例外は、「現に供されているもの」に限ります。

つまり、予定地・見込み地は、たとえば、公園予定地などは、現に供されていない以上、「宅地」となります。

「建物の敷地に供せられる土地」は、宅地予定地・宅地見込地を含む規定と、取り違えないようにしましょう。

以上です。

ある程度、わかってきたら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。

宅建無料ノート：宅建業法‐免許区分と更新・・・重要ポイント直前チェック

「免許」の基本事項は、あまり試験には出ませんが、「ひっかけ」で登場する可能性が大なので、押さえておくべきです。

以下に、ポイントだけを列挙しておきます。有効期間と免許更新には、語呂合わせもあるので、復習や記憶の確認、テキスト読解の一助に。

免許区分

「免許区分」ですが、「２以上の都道府県」に、「事務所」を設置した場合に、「大臣免許」となります。

ひっかけ頻出地点なので、正確に憶えましょう。

キーワードは、「２以上の都道府県に、事務所を設置」です。

同一県内に２以上の事務所を設けるなら、大臣免許ではなく、「知事免許」です。

「事務所」にも、気をつけてください。

定義は、「継続的業務施設で、契約締結権限のある使用人（支店長等）が常時勤務するところ」です。

ですから、バイトやパートしかいない紹介所や案内所、受付所、簡易テントの営業なら、「事務所」には該当しない、ってな寸法です。

よって、それらを他県にいくつ設けても、「知事免許」でOK、ってな寸法です。

免許効果

端的に言うと、知事免許で、全国営業が可能です。

たとえば、大阪府知事免許で、東京都内で営業できます。神奈川知事免許で、群馬県で営業できます。

「知事免許・・・当該知事の都道府県のみ営業可能」で、「大臣免許・・・全国営業可能」ではないので、勘違いにご注意ください。

営業だけなら、知事免許で、日本全国、どの都道府県でも、可能です。

知事免許か大臣免許かは、県跨ぎの事務所数の違いだけです。

大臣免許申請

大臣免許は、「経由申請」です。

大臣免許を申請する際は、主たる事務所の所在地の都道府県知事を経由して、申請することになります。

大臣に直接申請するのではないので、注意してください。

免許申請のみならず、「変更届」、「廃業届」も、「経由申請」です。

しかしながら、「書換え」「再交付」「返納」は、大臣に、直接行います。

これらは、「経由申請」ではなく、「直接申請」なので、要注意です。いつか、必ず、ひっかけ問題で出るはずです。

免許の有効期間と更新

免許の有効期間と更新には、語呂合わせがあるので、それで憶えるとよいでしょう。

有効期限は、「５年」。

更新の申請は、「期限切れの日の９０日前から３０日前まで」に行います。

つまり、申請期間は、「６０日間」です。

んで、期間満了の「３０日前」は、「審査期間」となっています。

図示すると…、

…となります。

数字の憶え方ですが、先の図を、左から見ていって、「免許更新、ごくろーさん（５・９・６・３）」です。

言うまでもなく、「５」は、有効期限の「“５”年」です。

「９」は、申請受付の「“９”０日前」に該当します。

「６」は、申請期間の「“６”０日」に該当します。

「３」は、受付締め切りの「“３”０日前」に該当します。

「免許更新、ごくろーさん（５・９・６・３）」で、即、数字は憶えられるはずです。

宅建業の免許更新の申請は、車の免許更新と違って、有効期限ギリギリまでではないので、注意しましょう。ひっかけ臭がプンプンします。

過去問ポイント

「免許」では、なんだか変なところが出るので、過去問のポイントを列挙しておきます。

業務停止中

免許の更新は、業務停止処分を受けていても、することができます。

過去問参考：H28 問35‐選択肢２

『法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。』

「×」です。先に見たように、申請可能です。

更新処分がない

規定どおりに申請しても、審査期間内に、免許が下りないときがあるようです。

この場合、車の免許と同じ感じで、前の免許は、有効期限を過ぎても、有効です。よって、営業可能です。

過去問参考：H29 問36‐選択肢１

『宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。』

「×」です。先に見たように、営業可能です。

なお、審査期間内に更新がなかったが、それ以後に、無事、免許が下りた場合、かつての免許の有効期限満了日の翌日より、５年間有効となります。

免許が下りた日から５年ではないので、注意してください。

まあ、問題のない業者なら、審査期間内に免許は下ります。下りないのは問題のある業者なので、わざわざ、有効期限を延ばす必要もない、ってな寸法かと思われます。

更新しなかった

免許を更新しなかった場合、当然、免許が失効します。

期間満了失効の場合、免許証を、返納する必要はありません。

過去問参考：H28 問35‐選択肢１

『個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。』

「×」です。期間満了失効のときは、免許証を、返す必要はありません。

ここは、バリバリのひっかけポイントです。

免許取消による失効、廃業による失効、免許換えによる失効だと、当然、免許証を返納します。

整理して憶えましょう！！

また、「宅建士証」との違いに、注意してください。

期間満了失効の場合、免許証は返納無用ですが、「宅建士証」だと、返納しなくてはなりません。

宅建無料ノート：宅地造成等規正法‐届出（指定、除却工事、転用）・・・重要ポイント直前チェック

「宅地造成等規正法」では、なぜだか、各届出の出題が多いです。

試験に出るのは、「３つ」あって…、

「宅地造成工事規制区域の“指定”の際、すでに宅地造成を行なっている造成主の届出（指定届出）」

「一定の擁壁等の“除却”工事を行おうとする者の届出（除却届出）」

「宅地以外の土地を宅地に“転用”した者のする届出（転用届出）」

…となっています。

参考までに、過去問を挙げておくと、「H28 問20」の選択肢３や４です。

選択肢3『宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが2mを超える擁壁を除却する工事を行おうとする者は、一定の場合を険き、その工事に着手する日の14日前までにその旨を都道府県知事に届け出なければならない。』

選択肢4『宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、一定の場合を除き、その転用した日から14日以内にその旨を都道府県知事に届け出なければならない。』

それぞれ、「○」と「○」です。そのとおりの規定です。

さて、当該論点は、数字は、語呂等があるので、そこそこ憶えやすいのですが、細かい規定が狙われているので、ていねいに憶えていってください。

んでは、個々の届出を見ていきましょう。

指定届出‐すでに宅地造成を行なっている造成主

宅地造成工事規制区域の指定の際、すでに宅地造成を行なっている造成主は、「指定のあった日から」、「２１日以内」に、都道府県知事に届け出ることになっています。

要は、前までは、宅地造成工事規制区域ではなかったので、許可等を受けずに造成工事していたが、工事の途中で、当該工事現場が規制区域になってしまった（指定された）ケースです。

この場合、「許可」までは要しないが、「造成主」に「届出」の義務が課せられる、といった寸法です。

んで、当該届出の届出義務者は「造成主」で、届出先は「知事」です。

指定数字暗記

「２１日以内」の覚え方ですが、１週間は７日ですから、「２１日」は、「３週間」です。

当該規定のキーワードは、「宅地造成工事規制区域の指定の際」の『指定』です。

…もうおわかりですね。

指定→してい→３文字→３週間→２１日

「指定は、していで、３文字、３週間、３週間は２１日」といった感じで、憶えるってな塩梅です。

ひらがなで「してい→３文字」なので、注意してください。

指定注意点

起算日に注意です。「指定のあった日から」です。

たとえば、「指定される２１日前までに届け出る必要がある」などと出るおそれがあります。注意してください。

除却届出‐一定の擁壁等の除却工事

次に、「一定の擁壁等の除却工事を行おうとする者の届出」です。

当該届出は、「工事に着手する日の１４日前までに」、届け出る必要があります。

届出ですが、起算日に注意してください。

着手する日の「前」なので、正確に憶えてください。

「工事着手後、１４日以内」ではありません！

なお、届出義務者は「除却工事を行おうとする者」で、届出先は「知事」です。

ところで、「擁壁（ようへき）」ですが、石垣みたいな物です。

参考：グーグル検索：擁壁

除却数字暗記

「１４」の数字暗記です。

先と同じように、「週」で憶えます。

「除却」は、「除」と「却」の「漢字２文字」ですから、「漢字２文字で２週間、よって１４日」と憶える、ってな寸法です。

除却工事が狙われて

除却工事の内容まで、狙われています

届出対象の工事は、「高さが2mを超える擁壁」の除却工事と、「地表水等を排除するための排水施設などの全部または一部」の除却工事です。

試験に出ているので、ここまで、押えておきましょう。

転用届出‐宅地以外の土地を宅地に転用

最後の「宅地以外の土地を宅地に転用した者のする届出」ですが、「転用した日」から「１４日以内」に届出をすることになっています。

当該届出規定は、宅地に転用しただけで、宅地造成工事が伴わない（工事をしていない）ケースです。

造成工事をしていないので「許可」までは求めないが、代わりに、「届出」を義務付けている、ってな役所的塩梅です。

さて、先と同様に、起算日に注意です。

「転用した日」から、カウントされます。

「転用する日の１４日前」ではないので、気をつけてください。

なお、届出義務者は「転用した者」で、届出先は「知事」です。

転用数字暗記

当該「１４」という数字は、キーワードである「転用」を、もじって憶えます。

「転用→てんよう→テンヨン→１０（ten）と４（よん）」

…もうおわかりですね。

「１０と４（テンとヨン）」で「１０＋４の１４日」です。

ひっかけポイント

さて、ひっかけ問題が出ています。

先の「除却」と「転用」の届出は、「宅地造成工事規制区域内」での話しです。

もし、出題の舞台が「宅地造成工事規制区域外」であれば、そもそもが、法の対象外なので、当然、先の届出も無用となります。

当該ひっかけは、いくらでも、考え付きます。

たとえば、「都道府県知事は、宅地造成工事規制区域外の宅地において行われている工事の状況について、その工事が宅地造成に関する工事であるか否かにかかわらず、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して報告を求めることができる。」と、出題されてもおかしくない、といった寸法です。

規制区域外なので、当然、報告を求めることはできません。

本ページは、以上です。

ある程度、知識が付いたら、「宅建「法令上の制限」の「宅地造成等規制法」の過去問リスト」で、チェックをしてみてください。

Tweets by dokugaku_kurage