独学でススメ－読むだけで独学合格できるかもしれない、適当なヒントとTips

宅建無料ノート：宅建業法‐総則用語定義：免許要らない＋みなし規定・・・重要ポイント直前チェック

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

ぜんぶ無料。箇条書き。短文。総則論点「用語定義」の攻略ページ。「宅建業者」の定義のうち、「免許の要らない」集団をまとめている。ついでに「みなし規定」も述べている。そこそこ試験に出る。過去問チェック用。宅建士（宅地建物取引士）の試験科目「宅建業法」の要点をまとめたノート。ヒントやリスト、語呂合わせ等の憶え方。ひっかけポイントの指摘もある。序盤の要点把握、知識の整理、再記憶、復習、本試験直前のチェックに。

| カテゴリー： 宅建 | Tags: , , ,

「宅建業法‐総則用語定義：宅建業」の続きです。免許の要らないケースを見ていきます。

免許の要らない国・地方

まず、国と地方公共団体は、“宅建業法の適用がない”ので、宅建業を営むにしても、免許が要りません。

まあ、両者とも、「免許」の「許認可権者」なので、当たり前といえば、当たり前ですね。

さて、注意すべき団体があります。

「独立行政法人 都市再生機構」と「地方住宅供給公社」です。

この２つの組織も、宅建業法の適用がないので、免許が要りません。

前者は国扱いで、後者は地方公共団体扱いになっています。

さらっと、「地方住宅供給公社が不特定多数の者に継続して住居をあっせんする場合、免許が必要である。」などと出題される可能性があります。要らないです。

免許の要否に、「法人」の種類は無関係なのですが、当該２つの「独立行政法人 都市再生機構」と「地方住宅供給公社」だけは、別扱いなので、注意してください。

ところで、「宅建業法の適用がない」という点に、少しだけ注意です。

法の適用が無いので、たとえば、宅建士の設置等の宅建業法の規制も、「ない」といった次第です。

よって、国等は、宅建士を設置しなくても、宅建業が営めます。

ひっかけ応用問題あります。

「H26 問26」の選択肢ウです。

『Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。』

まず、国は、宅建業の適用がありませんが、だからといって、国の相手方までが、免許無用というわけではありません。

こんなぶっ飛んだ拡大解釈に遭遇すると、混乱してしまいます。わたしは、３０秒ほど、？？？となりました。冷静に考えれば、そんな特例、あるわけがありません。

また、「売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られている」のところですが、よくよく読めば、おかしな話です。

わたしも、あなたも、大半の人は、「宅地建物取引業法の適用がない者」です。

よって、ここの記述は、「不特定多数」としか、読みようがありません。よって、「×」と、相なります。

免許の要らない信託会社・信託銀行

次に、免許の要らない集団に、「信託会社・信託銀行」があります。

当該信託会社・信託銀行は、国土交通大臣に「届出」をするだけで、宅建業者とみなされます。
よって、免許がなくても、宅建業を営めることになります。

ただし、信託会社・信託銀行は、免許無用であっても、宅建業法の適用はあるので、各規定（宅建士の設置、保証金の供託）等を遵守する必要はあります。

なぜかよく出る、みなし規定

宅建業者には、「みなし規定」があります。

消費者保護の観点から、宅建業をやめても（免許取消等で、やめさせられても）、それまでに締結した契約を完遂するまでは、なお、宅建業者とみなされます。つまり、宅建業を続行できるってな次第です。

これは、「相続」や「合併」にも、適用があります。

そこそこ問われるので、押えておきましょう。

参考：H28 問35‐選択肢４

『個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。』・・・「○」

参考：H29 問36‐選択肢４

『宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。』・・・「○」

なお、営業中に締結した契約を全て消化しないと、「営業保証金」を取り戻せないです。

ところで、相続や合併ですが、免許自体は、一身専属的なものであり、相続や承継の対象ではないです。

当該みなし規定は、無免許なのに宅建業が営める「例外」で、「過去に契約した」ものについて、宅建業が営めるだけです。

先に述べたように、免許は相続等がされないので、もし、別個の新しい契約を結べば、無免許扱いとなり、処罰の対象です。

以上です。

ある程度、わかってきたら、「宅建業法「免許」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。

2019年9月14日 10:52 AM

★みんなとシェアする



△