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このページは、論点「専任宅建士」のポイントをまとめたページです。

結構複雑な規定なので、ある程度、勉強が進んでから、お目汚し下さい。

語呂合わせあります。

専任宅建士とふつうの宅建士

「専任宅建士」で、憶えておくべきは、「法定事務に違いなし」という塩梅です。

専任の宅建士も、ふつうの宅建士も、法定事務でやれることは、「同じ」です。

専任宅建士は○○ができるが、ふつうの宅建士には○○ができない、ってなことは「ない」ので、注意してください。

過去問の典型的な出題は、「H27 問29」の選択肢４です。

『重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。』

「×」です。宅建士の法定事務に、専任・非専任の違いはありません。

専任宅建士は、免許要件

「専任宅建士」は、免許がらみの規定と憶えておけば、間違わなくなります。

逆を言うなら、先の過去問のように、「免許以外の問題で出てきた専任宅建士は、すごく怪しい」という塩梅です。

繰り返しますが、専任宅建士は免許要件の１つであり、業務上の差はありません。

数字規制ポイント

「専任宅建士」の設置用件は…、

・事務所ごと：業務従事者５人に１人以上

・一定の案内所等：少なくとも、１人以上

…となっています。

「５人」という数字は、「専・任・宅・建・士」と「漢字５文字」なので、これで、「５」を憶えればいいでしょう。

計算問題に注意！！

なお、昨今ではあまり出題されていませんが、計算問題が出るときもあるので、注意してください。

割り算をするときは、「切り上げ」です。

「四捨五入」ではないので、絶対に間違えないでください。

たとえば、事務所に「２１人」業務従事者がいたなら、「21÷5」で「4.2」ですが、切り上げて、「5人」以上を設置することになります。四捨五入して「4人」ではありません！

ところで、案内所等は、「1人以上」なので、たとえ、100人いても、「1人」でOKです。

たとえば、「案内所に6人の営業マンを配置した。この場合、2人以上の専任宅建士を設置する必要がある」などと出れば、「×」となります。１人以上いれば、いいです。

んで、こういうひっかけも考えられます。

問題：宅建業法に違反するものはどれか？

選択肢：6人の営業マンがいる案内所を設けた。ここには、2人の専任宅建士を設置している。

選択肢は、違反していません。

１人以上居ればいいのです。規定数以上の２人設置しても、まったく問題はありません。

事務所ごと

設置義務があるのは、各事務所ごとです。

本社でまとめて、とかではないので、注意してください。

たとえば、「A事務所には５人、B事務所には８人の業務従事者がいるので、本社で３人の専任宅建士を設置した。」は、「×」です。

業務従事者

「業務従事者」ですが、幅広い概念です。

営業マンのほか、事務要員、経理要員も含むので、注意してください。

一定の案内所等

「一定の案内所等」ですが、契約の締結したり、申し込みを受ける案内所が対象です。

単に、パンフレットを渡したり、紹介するだけのものなら、専任宅建士の設置義務はありません。

是正措置は語呂暗記

さて、先の「設置義務」の数字ですが、これを下回ると、業者は、是正措置を執らねばなりません。

でないと、業務停止処分か、宅建業法上の罰金刑に処せられます。（宅建業法での罰金刑は、欠格要件でしたね。）

さて、是正措置ですが…、

法定数に不足した日から、「２週間以内」に、満たす必要があります。

そして、是正措置をしたなら、「是正後３０日以内」に、その旨の「変更届」を提出します。

「２週間以内」ですが、「せん“に”ん・・・せん“２”ん」で憶えます。

…もうおわかりですね。

「専任の宅建士→せんにん→せん“に”ん」→「せん“２”ん」といった寸法です。

次に、「是正後３０日以内」ですが、是正の「ぜ・せ・い」の「３文字」で憶えるといいでしょう。

「是正（ぜ・せ・い）」の「３文字」で「“３”０日」といった寸法です。

さて、「是正後３０日以内」の「変更届」ですが、背景は以下。

「変更届」は、「宅建業者名簿の登載事項」の一定の事項が変わったときに行う届出です。

当該登載事項に、「専任の宅建士の氏名」があるのです。

法定数を下回ったということは、当該専任の宅建士が辞めたりしたわけですし、是正措置をしたということは、新しい専任の宅建士を雇ったりした等なわけです。

よって、業者名簿上の「専任の宅建士の氏名」が変わったという次第で、応じて、変更届をしなくてはいけない、ってな寸法です。

参考：宅建無料ノート：変更届・登録の変更の横断まとめ

専任宅建士と未成年者

「専任の宅建士」ですが、その要件に「常勤」と「成年者」の２つがあります。

要は、未成年者では、専任宅建士になれないのですが、特例等があり、かなり、ややこしいです。

「未成年者の横断まとめ」で整理しているので、こちらで、学習してください。

このページは、「免許」の交付、書換え、再交付、返納のポイントをまとめたページです。

細かい規定が出るときので、押えておきましょう。

「直接申請」の語呂合わせあります。

申請

免許の申請ですが、「知事免許」は、知事に「直接申請」します。

対して、「大臣免許」の場合は、「経由申請」です。

つまり、主たる事務所を管轄する知事を経由して、大臣に申請することになります。

大臣免許は、例外的な扱いなので、整理して憶えましょう。

交付

免許を申請し、無事、下りた場合、「免許証」が交付されます。

ひっかけポイントです。

「免許証」は、掲示義務がありません。

掲示義務があるのは、「標識」です。

卑劣な出題者は、車の免許証との混同を狙ってくるので、注意が必要です。

免許証の掲示が利害関係者から要求されても、業者は応じなくていいです。

書換え

免許証の「書換え交付」は、免許証の記載事項が変更した場合に行います。

数字で期限が切られています。３０日以内に行う必要があります。

また、「免許証の記載事項が変わった」場合、業者名簿の登録内容にも変化が生じているわけですから、「変更届」を併せて行うことになります。

当該変更届も、数字が切られていて、「３０日以内」となっています。

ところで、大臣免許の場合、話が、ややこしいです。

「書換え交付」は、直接、大臣に申請します。つまり、「直接申請」です。

しかし、「変更届」は、主たる事務所を管轄する知事を経由して申請します。つまり、「経由申請」です。

細かいですが、念のため、押えておきましょう。

再交付

免許証を、亡失、滅失、汚損、破損したときに行う届出です。

数字で期限は切られておらず、「遅滞なく」行うことになっています。

なお、当該再交付は、「直接申請」です。大臣免許でも、直に、大臣に申請します。

返納

「返納」は、免許を免許権者に返すことで…、

・免許換えにより前の免許が失効したとき。

・免許が取り消されたとき。

・亡失した免許証を発見したとき。

・廃業等の届出をしたとき。

…が、該当します。

数字で期限は切られておらず、「遅滞なく」行うことになっています。

なお、当該再交付は、「直接申請」です。大臣免許でも、直に、大臣に返納します。

さて、当該返納ですが、過去問に、クソのようなひっかけ問題が出ています。

参考：H28 問35‐選択肢１

『個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。』

選択肢のような、「有効期間」満了の場合は、免許証を返納する必要はありません。

返納するのは、免許取消や再発見、免許換えの場合です。

目を疑うような出題ですが、念のため、押えておきましょう。

大臣免許直接申請語呂合わせ

これまで見てきたように、「書換え」「再交付」「返納」は、直接申請でした。

大臣免許であっても、知事を経由せず、直に、大臣に申請します。

憶えやすいように、「直接、傘（かさ）返せ」くらいの語呂で憶えてしまいましょう。

「直接」は、「直接申請」を意味します。

「傘」の「か」は、「書換え（かきかえ）」の「か」です。

「傘」の「さ」は、「再交付（さいこうふ）」の「さ」です。

「返せ」は、そのまんま「返納」の「返」です。

さくっと、憶えられるはずです。

大臣免許経由申請憶え方

「大臣免許」の場合で、主たる事務所の知事を経由して、大臣に申請するのは、以下の通りです。

・大臣免許の申請

・大臣免許への免許換えの申請

・変更届

・廃業届

…です。

憶え方としては、「最初と最後と間は、経由」くらいに憶えます。

最初とは、「大臣免許の申請」です。

最後とは、「廃業届」です。

間とは、「変更届」と、「大臣免許への免許換え」です。

こんな風に、時間的推移のものは、「経由申請」と憶えるといいです。

先の語呂「直接、傘返せ」と併せて、押えておきましょう。

このページは、論点「免許換え」の攻略ページです。

勘違いしやすいところを、まとめているので、確認用にどうぞ。

免許換えとは？

「免許換え」とは、免許権者に変更があった場合に行う届出です。

事務所の統廃合等で、知事免許が他の知事免許に、知事免許が大臣免許に、大臣免許が知事免許になった場合を指します。

注意すべきは、“混同”。

「書換え」と、明確に区別してください。

「免許換え」と「書換え」は、両方とも「換え」という文言があるため、いつのまにか、ごっちゃになっているときがあります。

「書換え」とは、免許証の記載事項に変更があった場合に行う申請です。

試験勉強の終盤あたりになると、両語句を混同しているときがあるので、本試験までに１回は、チェックしておきましょう。

直接申請だが例外あり

「免許換え」の申請は、直接、免許権者に行います。

しかし、例外的に、「大臣免許」への免許換えは「経由申請」で、主たる事務所を管轄する知事を経由して行います。

大臣免許だけ、「経由申請」という例外なので、整理して憶えましょう。

通知規定

「免許換え」があった場合、新免許権者は、旧免許権者に、その旨を、遅滞なく、通知することになっています。

念のため、押えておきましょう。

【重要】有効期限

さて、「免許換え」のあった場合の免許証の有効期限です。

この場合、新しい免許が下りた扱いとなるので、旧免許証の期限ではなくて、新免許証を取得した日より、「５年」となります。

注意すべきは、『宅建士証』との違いです。

宅建士証には、「登録の移転」という制度があります。

当該登録の移転を行った場合、旧宅建士証は効力を失うため、新宅建士証の交付申請を行うことになります。

しかしながら、当該登録の移転の場合、“新しく宅建士証が発行されたのに”、従前の宅建士証の残存期間が引き継がれるのです。

要は、旧宅建士証の有効期限が、新宅建士証の有効期限となる、ってな次第です。

このように、「免許：免許換え」と「宅建士証：登録の移転」とでは、微妙に有効期限が異なってくるので、整理して憶える必要があります。

ちなみに、過去問にて、「宅建士証」の問題は出ているので、いつ「免許」で出ても、全くおかしくありません。

過去問参考：H28 問38

選択肢ア『宅地建物取引士(甲県知事登録)が、乙県で宅地建物取引業に従事することとなったため乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引士証の交付を受けることができる。』

「×」です。宅建士証は、旧有効期限が引き継がれます。

これに対し、「免許換え」だと、新規発行扱いとなって、新しく「５年」が有効期間となります。

細かいですが、「ひっかけ」対策を兼ねて、チェックしておきましょう。

以上です。