このページは、論点「宅建士の講習（登録実務講習・法定講習）」のポイントをまとめたページです。

結構、ごちゃごちゃになるので、要点を掴んでおきましょう。

試験にはそう出ませんが、出たら出たで、多くの受験生が判別できる難易度のため、油断できません。

過去問参考：H29 問30‐選択肢3

『宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC(甲県知事登録)が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。』

「○」です。合格後、18月経過しているので、法定講習を受講する必要があります。

講習は２つ

論点の「講習」ですが、「登録実務講習」と「法定講習」の２つがあります。

前者は、「未経験者用」のものです。

後者は、「更新用・新規用」のものです。

こんな風に、押えておけばいいでしょう。

登録実務講習

「登録実務講習」は、先に見たように「未経験者用」のものです。

宅建士の欠格要件に、「宅建業の２年以上の実務経験」があります。

2年の実務経験がないと、宅建士の登録が拒否される（＝宅建士資格登録簿に登載されない）わけですが、「登録実務講習」は、当該実務経験要件を、パスしてくれるものです。

よって、業界未経験者が、当該登録実務講習を受けることになります。

逆を言えば、業界に勤めてそこそこの人は、この講習を受ける必要はない、ってな次第です。

法定講習

「法定講習」は、先に「更新用・新規用」のものと述べました。

読んで字の如く、宅建士証の更新時と、新規発行時に受けるもので、宅建士証の交付を受けるためのものです。

新規発行時に加え、更新時に受ける講習なので、ほとんど全ての宅建士が受けることになる講習です。

車の免許の更新時の講習と同じようなもの、と考えておけばいいでしょう。更新したいなら、受けないといけない代物です。

数字は「６」

さて、当該法定講習は、「新たな宅建士証の交付申請“前”の６ヶ月以内のもの」を、受講することになります。

よって、宅建士証の更新の申請をするときには、もう既に、法定講習を受けていないといけない、ってな次第です。

２つの例外規定

「法定講習」には、「講習を受けなくていい」例外規定が「２つ」あります。

「法（ほ・う）」だけに、２つです。

まず、「試験合格した日から１年以内」です。

合格してから１年（１２ヶ月）以内に、宅建士証の交付を受ける場合、法定講習を受ける必要はありません。

合格直前なら、試験勉強時の知識が残っているので、それでOKとしているのでしょう。

次に、「登録の移転」です。

登録の移転と“一緒に”宅建士証の交付申請をする場合、法定講習を受ける必要はありません。

登録の移転だと、従前の有効期限の宅建士証が交付されるので、更新扱いではない、と理解すればいいでしょう。

ひっかけポイント‐更新期限

「宅建士証」の場合、有効期限（５年）はあっても、更新期限というものはありません。

更新は、あくまで、任意だからです。

「免許」の更新期限と、勘違いしないようにしましょう。

宅建業の「免許」の更新期限は、「ごくろーさん」でした。

参考：免許区分と更新

対して、「宅建士証」には、期限が切られていません。

「宅建士証」での、唯一の時間的束縛は、先に見た「６ヶ月以内の法定講習」くらいです。

このページは、宅建士の論点「登録の欠格要件」のポイントをまとめたページです。

当該登録の欠格要件とは、言うなれば、宅建業の「免許」の宅建士バージョンです。

ぶっちゃけ、言うほど、本試験には、出ません。なぜなら、宅建業の免許と被るものが多いためです。

よって、「免許」の欠格要件を、先にやって、後から「宅建士」の固有事項を補足すればいい、ってな塩梅です。

ほぼ同じ規定

「免許」の欠格要件と被っている宅建士の欠格用件は、以下の通りです。

んなもんで、以下は、「免許」の知識を再利用すればいい、ってな塩梅です。

・免許取消系

・禁錮系

・罰金系

・暴力団員等

「免許」の復習がてら、テキストを読んでおきましょう。

やや異なる

宅建士の欠格要件で、免許のと異なるのは、「未成年者」です。

一口で言うと、「ふつうの未成年者」は、宅建業の免許は受けられますが、宅建士の登録がダメで、んで、登録自体がダメなのですから、当然、宅建士・専任の宅建士にもなれません。

詳しくは、「未成年者の横断まとめ」にまとめているので、こちらを参考をば。

なお、「成年被後見人」「被保佐人」「破産者で復権を得ないもの」は、免許同様、宅建士でも欠格要件です。

先の「未成年者」だけ、“絶妙”に異なるので、押えておいてください。

宅建士欠格要件固有事項

宅建士の欠格要件の「固有事項」は、以下の通りです。

免許にはない規定なので、狙われやすいです。逆を言えば、ここくらいしか、出題者は出すところがないってな寸法です。

固有の欠格要件は、「４つ」あって…、

・宅建業法６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号に該当し、登録消除処分を受け、その処分の日から５年を経過しない者。

・先の登録消除処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分するかしないかを決定する日までの間に、登録の消除を申請した者で、登録が消除された日から５年を経過しない者。

・事務禁止処分を受け、その禁止期間中に、本人からの申請により登録が消除され、まだその禁止期間が満了しない者。

・２年以上の実務経験がない。

…となっています。

最初の「登録消除処分」は、まあそうだろうという穏当な規定です。

宅建士の登録が消されるくらいの悪事を働いたわけですから、登録規制が課せられて、当然です。

２番目・３番目のは、「へらこい対策」です。

要は、自分から登録を消せば、取消処分を受けることがない、という法律の抜け穴を防ぐのがその趣旨です。

（登録がなくなると、監督官庁は、取消処分ができなくなります。既に「ないもの」を消すことはできないからです。処分がない以上、欠格要件に該当しなくなり、即、新たな登録の申請ができるってな寸法です。）

最後のは、カンタンです。

宅建士になるには、２年の事務経験が必要なだけです。

実務経験のない人は、「登録実務講習」を受けることになります。

参考：宅建士の講習（登録実務講習・法定講習）のまとめ

なお、当該実務講習は、有料（１～２万くらい）です。無料なら親切ですが、有料なので商売です。

補足１：５年の有無に注意

登録消除系の１番目と２番目は、「５年を経過」と、数字があるので、意識して憶えましょう。

３番目は、「５年を経過」ではなく、「事務禁止期間が満了」するまでが、欠格時期です。

登録消除系は「５年」で、事務禁止系は「その期間」です。

ひっかけに注意して下さい。

たとえば、「事務禁止処分を受けた者は、その処分の日から、５年を経過しないと、登録ができない」などと出れば、「×」となります。

「事務禁止処分を受け、本人からの申請により登録が消除された」場合で、かつ、「事務禁止期間中」での規定です。

テキストをシッカリ読み込んでおきましょう。

補足２：６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号に該当

６８条の２第１項２～４号、２項２号・３号ですが、ガチ暗記する必要はありませんが、内容は、押さえておくべきです。

これらの条項の意味するところは…、

・不正の手段により登録を受けた。

・不正の手段により宅建士証の交付を受けた。

・事務禁止事由に該当し、情状が特に重いとき。

・事務禁止処分に違反した。

・宅建士資格者が宅建士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき。

…となっています。

どの規定も、さもありなん、です。

上から「不正・不正・禁止・禁止・無資格」くらいに憶えておけばいいでしょう。

宅建士に、「使用人・役員規定」はない

さて、宅建士の欠格要件ですが、免許にはあって、宅建士にはないものがあります。

それは、「使用人・役員規定」です。

免許だと、使用人・役員が欠格要件に該当していると、免許が下りませんでした。

しかし、宅建士の登録においては、先の「使用人・役員規定」は、ありません。

「ひっかけ」で、問われる可能性があります。

たとえば、「勤務先の使用人・役員が欠格要件に該当するなら、宅建士の登録が拒否される」と出題されれば、答えは、「×」です。

このページは、論点「専任宅建士」のポイントをまとめたページです。

結構複雑な規定なので、ある程度、勉強が進んでから、お目汚し下さい。

語呂合わせあります。

専任宅建士とふつうの宅建士

「専任宅建士」で、憶えておくべきは、「法定事務に違いなし」という塩梅です。

専任の宅建士も、ふつうの宅建士も、法定事務でやれることは、「同じ」です。

専任宅建士は○○ができるが、ふつうの宅建士には○○ができない、ってなことは「ない」ので、注意してください。

過去問の典型的な出題は、「H27 問29」の選択肢４です。

『重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。』

「×」です。宅建士の法定事務に、専任・非専任の違いはありません。

専任宅建士は、免許要件

「専任宅建士」は、免許がらみの規定と憶えておけば、間違わなくなります。

逆を言うなら、先の過去問のように、「免許以外の問題で出てきた専任宅建士は、すごく怪しい」という塩梅です。

繰り返しますが、専任宅建士は免許要件の１つであり、業務上の差はありません。

数字規制ポイント

「専任宅建士」の設置用件は…、

・事務所ごと：業務従事者５人に１人以上

・一定の案内所等：少なくとも、１人以上

…となっています。

「５人」という数字は、「専・任・宅・建・士」と「漢字５文字」なので、これで、「５」を憶えればいいでしょう。

計算問題に注意！！

なお、昨今ではあまり出題されていませんが、計算問題が出るときもあるので、注意してください。

割り算をするときは、「切り上げ」です。

「四捨五入」ではないので、絶対に間違えないでください。

たとえば、事務所に「２１人」業務従事者がいたなら、「21÷5」で「4.2」ですが、切り上げて、「5人」以上を設置することになります。四捨五入して「4人」ではありません！

ところで、案内所等は、「1人以上」なので、たとえ、100人いても、「1人」でOKです。

たとえば、「案内所に6人の営業マンを配置した。この場合、2人以上の専任宅建士を設置する必要がある」などと出れば、「×」となります。１人以上いれば、いいです。

んで、こういうひっかけも考えられます。

問題：宅建業法に違反するものはどれか？

選択肢：6人の営業マンがいる案内所を設けた。ここには、2人の専任宅建士を設置している。

選択肢は、違反していません。

１人以上居ればいいのです。規定数以上の２人設置しても、まったく問題はありません。

事務所ごと

設置義務があるのは、各事務所ごとです。

本社でまとめて、とかではないので、注意してください。

たとえば、「A事務所には５人、B事務所には８人の業務従事者がいるので、本社で３人の専任宅建士を設置した。」は、「×」です。

業務従事者

「業務従事者」ですが、幅広い概念です。

営業マンのほか、事務要員、経理要員も含むので、注意してください。

一定の案内所等

「一定の案内所等」ですが、契約の締結したり、申し込みを受ける案内所が対象です。

単に、パンフレットを渡したり、紹介するだけのものなら、専任宅建士の設置義務はありません。

是正措置は語呂暗記

さて、先の「設置義務」の数字ですが、これを下回ると、業者は、是正措置を執らねばなりません。

でないと、業務停止処分か、宅建業法上の罰金刑に処せられます。（宅建業法での罰金刑は、欠格要件でしたね。）

さて、是正措置ですが…、

法定数に不足した日から、「２週間以内」に、満たす必要があります。

そして、是正措置をしたなら、「是正後３０日以内」に、その旨の「変更届」を提出します。

「２週間以内」ですが、「せん“に”ん・・・せん“２”ん」で憶えます。

…もうおわかりですね。

「専任の宅建士→せんにん→せん“に”ん」→「せん“２”ん」といった寸法です。

次に、「是正後３０日以内」ですが、是正の「ぜ・せ・い」の「３文字」で憶えるといいでしょう。

「是正（ぜ・せ・い）」の「３文字」で「“３”０日」といった寸法です。

さて、「是正後３０日以内」の「変更届」ですが、背景は以下。

「変更届」は、「宅建業者名簿の登載事項」の一定の事項が変わったときに行う届出です。

当該登載事項に、「専任の宅建士の氏名」があるのです。

法定数を下回ったということは、当該専任の宅建士が辞めたりしたわけですし、是正措置をしたということは、新しい専任の宅建士を雇ったりした等なわけです。

よって、業者名簿上の「専任の宅建士の氏名」が変わったという次第で、応じて、変更届をしなくてはいけない、ってな寸法です。

参考：宅建無料ノート：変更届・登録の変更の横断まとめ

専任宅建士と未成年者

「専任の宅建士」ですが、その要件に「常勤」と「成年者」の２つがあります。

要は、未成年者では、専任宅建士になれないのですが、特例等があり、かなり、ややこしいです。

「未成年者の横断まとめ」で整理しているので、こちらで、学習してください。