「宅地造成等規正法」の頻出論点に、「宅地」と「宅地造成」の定義があります。

ここだけで、選択肢の１～２コを、判別できます。「0.5点」くらいの期待値があります。

語呂合わせや憶え方を駆使して、確実に押えましょう。

宅地とは？

「宅地造成等規正法」での「宅地」ですが、「農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川、一定の公共用地等“ではない”土地」をいいます。

宅地造成等規正法での「宅地」は、かなり広い概念で、建物の敷地のみならず、民営墓地やゴルフ場、露天駐車場も、「宅地扱い」となります。

宅建業法等と混同しないようにしましょう。

宅地造成とは？

「宅地造成」の定義と数字は、当法にて、トップクラスの頻出論点です。確実に押えましょう。

数字は、語呂合わせがあるので憶えるのは楽ですが、定義は、結構、入り組んでいます。

さて、「宅地造成」ですが、「宅地以外のものを、宅地にするための工事、または、宅地においてする工事」です。

先の定義で言えば、「農地や森林（＝宅地以外のもの）を、宅地にする工事」が「宅地造成」に該当します。よって、許可が必要になります。

そして、です。

逆を言えば、「宅地を、宅地以外のもの（＝農地や森林）にする工事」は、当法で言う「宅地造成」に、該当しません。

つまり、農地整理や森林造営などは、「宅地造成」ではない、といった寸法です。

過去問「H26 問19」の選択肢１に、出ています。

『宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600平方メートルで、かつ、高さ3mの崖を生することとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない。』

答えは、「○」です。

「宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土」なのですから、そもそも、宅地造成に当たらず、法の適用がないのだから、知事の許可も要らない、といった寸法です。

もう一個、例を挙げると、過去問「H30 問20」の選択肢３です。

『宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。』

「○」です。そのまんまですね。

法律の名称から、憶えるのもいいです。「宅地造成等規正法」なわけで、「宅地」の「造成」を「規正」する法律なんですから、宅地以外のもの（＝農地や道路）とは無関係、といった塩梅です。

さて、超絶頻出論点の数字規制ですが、長くなったので、別ページにしました。

「宅地造成の数字は、語呂で暗記」に、続きます。

本ページは、以上です。

ある程度、知識が付いたら、「宅建「法令上の制限」の「宅地造成等規制法」の過去問リスト」で、チェックをしてみてください。

「土地区画整理法」の「仮換地」のポイントだけを列挙します。

当法は、単に漢字が難しいだけで、制度そのものは単純です。

テキストを何回も読めば、大丈夫です。

そもそも、仮換地とは？

「仮換地」とは、土地区画工事の済んだ別の土地を、仮に使えるようにする処分です。

土地の権利には、「所有権」と「使用収益権」がありますが、当該仮換地は、後者の「使用収益権」だけを、先に移転するものです。

当該「仮換地」の指定により、従前の宅地にあった「使用収益権」は、仮換地に移ります。

「使用収益権」が移転するわけですから、従前の宅地は、使えなくなります。

注意喚起です。

先に見たように、仮換地の指定があった場合、従前の宅地は、使えなくなります。

しかし、「所有権」は、従前の宅地に、残っています。

んなもんで、この「所有権」に基づき、従前の宅地を、売買したり、貸したり、担保にしたりすることは、可能です。

仮換地で移転するのは、「使用収益権」だけなので、整理して憶えましょう。

地上権、永小作権、賃借権等を有する者があるとき

仮換地の指定をする場合、地上権、永小作権、賃借権等を有する者があるときは、仮換地について、それらの権利となるべき宅地・部分を指定することになります。

当然といえば当然で、前の土地に、地上権、永小作権、賃借権等の使用収益権を有している人がいるのですから、仮換地にも、同じ権利を有することになります。

なお、「抵当権」の場合、指定する必要はありません。

「抵当権」は、使用収益権ではないからです。（先の地上権、永小作権、賃借権のところに、抵当権は出てないです。）

指定

仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、「通知」で行なわれます。

通知内容は、「仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日」です。

試験に出ています。通知対象と、通知内容とを、シッカリ押えておきましょう。

また、「通知」は、先の使用収益権を有する者（地上権、永小作権、賃借権等を有する者）にも、「通知」しなくてはなりません。

【重要】使用収益開始日を別に定める場合

仮換地の重要論点が、「使用収益開始日を別に定める場合」です。

実によく出ています。

参考：H28 21問‐選択肢１、２、３

参考：H30 21問‐選択肢４

要は、です。ふつうなら、仮換地の指定とともに、即、仮換地の使用ができるのです。

しかし、工事の遅れなど、事情がある場合は、仮換地の指定日より後の日でないと、使用できないようにすることもできる（＝使用収益開始日を別に定めることもできる）ってな寸法です。

注意点１‐空白期間

当該「使用収益開始日を別に定める」の注意点は、「従前の宅地も、仮換地も使用できない」空白期間が生まれることです。

先に見たように、仮換地の指定があると、従前の宅地は、使えなくなります。

しかし、仮換地の使用収益の開始日が別に定まっている場合、その日まで、仮換地も使えなくなります。

つまり、使える土地がなくなってしまうという塩梅で、この場合、「損失補償」があります。

注意点２‐管理

仮換地の指定により、従前の宅地は、使用収益できなくなります。

こういった土地は、施工者が管理することになります。

本ページは、以上です。

ある程度、わかってきたら、「宅建「法令上の制限」の「土地区画整理法」の過去問リスト」で、知識をチェックしてみてください。

まず、土地区画整理事業について、押さえておくべきキーワードは、「都市計画区域内」です。

土地区画整理事業は、「都市計画区域内」で行なわれます。

過去問を挙げると、「H30 21問」の選択肢１です。

「土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう」

答えは、「×」です。

土地区画整理事業は、「都市計画区域外」では、行なわれません。

単独では、どうってことないのですが、次に述べる「施工者」に、都市計画法がらみの用語が出てくるため、混乱するところです。

まずは、「都市計画区域内」を、正確に憶えることから、はじめましょう。

施工者

「土地区画整理法」の頻出論点に、「施工者」があります。

土地区画整理事業の施工者のうち、試験に出るのは、「個人施工者」「土地区画整理組合」「区画整理会社」です。

そこそこ、細かいところまで、出題されています。

対して、宅建士とそう関係のない集団、つまり、地方公共団体、国土交通大臣、都市再生機構、地方住宅供給公社は、ざっと見ておけばいいです。ほとんど試験に出ていません。

さて、両者には、大きな違いがあります。

「個人施工者」「土地区画整理組合」「区画整理会社」は、都市計画区域内であれば、どこでも施工可能で、「市街化調整区域」でも施工できます。

対して、地方公共団体、国土交通大臣、都市再生機構、地方住宅供給公社は、「市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域内」でしか、施工できないです。

そこそこ、本試験で狙われているところなので、きっちり、押えておきましょう。

んでは、個々の施工者のポイントについて、見ていきます。

個人施工者

土地区画整理事業は、１人でも可能です。

１人でできるなら、当然、複数人でもできます。

１人でやる場合（一人施工）は、規準と事業計画を、複数人（共同施工）ならば、規約と事業計画を定め、都道府県知事の「認可」を受けます。

試験に出るのは、太線や下線のところくらいです。

土地区画整理組合

土地区画整理組合で、過去問に出たポイントは、以下。

・７人以上が共同して、

・定款と事業計画（事業基本方針）を定め、

・都道府県知事の「認可」を受けます。

まず、人数の数字を憶えましょう。

「整理組合→せ・い・り・く・み・あ・い」の「７文字」で「７人」と憶えるといいでしょう。
次に、「定款」ですが、まあ、先の「規準（一人施工）」や「規約（共同施工）」と同じようなものです。

まあ、試験には出ないとは思いますが、クソのような出題者なら、「土地区画整理組合は、規準を定め」とかで出す可能性も、わずかにあるので、念のため、見ておきましょう。

んで、認可は、おなじみの「知事」です。

なお、上記は「設立」のものですが、本試験では、「解散」のことが問われています。

この場合も、「知事」の認可が必要です。

参考：「H29 問21」

同意

組合設立には、同意条件があります。

組合設立の認可を得ようとする場合、「施工地区となるだろう区域内の、宅地の所有者及び借地権者の、それぞれ３分の２以上の同意」が必要です。

んで、この同意は、全体面積の「３分の２以上」となっています。

人数と面積の両方で「３分の２以上」です。

まあ、常識的に考えて、よく知らない人間が、自分の土地を整理する組合を作っていたら、気分は悪いですな。んなもんで、前もって「同意」を取り付けるようにした、くらいに把握しましょう。

さて、組合設立には、「未登記の借地権者」という、固有の規定があります。

「未登記の借地権者」は、「市町村」にその権利を申告することで、先の「同意を得るべき借地権者」となります。

申告先は、組合員とか組合長とか都道府県知事とかではないので、チェックしておきましょう。

組合員

施工地区内の宅地の所有者と借地権者は、すべて、組合員となります。

つまり、強制加入です。

これに対し、「未登記の借地権者」は、申告・届出をしないと、組合員になれません。

つまり、任意加入です。

区画整理会社

区画整理会社ですが、設立に当たり「規準」と事業計画を定め、知事の認可を受ける、くらいを憶えておけばいいでしょう。

んで、先の組合の「３分の２の同意」と「未登記の借地権者の市町村への申告」が準用されているので、組合と一緒に憶えればいいです。

地方公共団体、国土交通大臣、都市再生機構、地方住宅供給公社

先に見たように、地方公共団体、国土交通大臣、都市再生機構、地方住宅供給公社は、宅建士と関係がほとんどないので、試験には、まずでないでしょう。

これらは、「施工規定」と事業計画を定めて、事業を行なう、くらいに憶えておけばいいでしょう。

また、そもそもが公的機関なので、認可等はありません。

本ページは、以上です。

ある程度、知識が付いたら、「宅建「法令上の制限」の「土地区画整理法」の過去問リスト」で、チェックをしてみてください。