宅建無料ノート：国土利用計画法‐数字規制（事後届出）＋おまけ・・・重要ポイント直前チェック
超重要論点なので、ブックマークに入れておきましょう。
「国土利用計画法」で最も試験に出る論点は、「事後届出（指定されてない区域）」です。
問題文の大半は、「国土利用計画法第23条の事後届出(以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、○○なものはどれか。」となっていて、そのド頻出ぶりが窺えます。
当該「事後届出」ですが、特に、「数字規制」が、突出して出題されています。
よって、数字と語句とを、正確にガチ暗記する必要があります。
まあ、数字は、「語呂合わせがある」ので楽ですが、語句は、ややこしいのが多いので、何度もチェックする必要があります。
数字規制
本試験では、具体的な数字が問われているので、正確な理解が必要です。
数字の使い分けは、結構、混乱するので、気をつけてください。
テキストでは、「以上」で述べるものと、「未満」で述べるものとがありますが、個人的には、「以上」で統一して、憶えるのを推奨します。
参考：以下・以上・未満・超える
以上のケース
次に述べる「面積以上」なら、事後届出が必要です。
市街化区域・・・2,000㎡以上
市街化区域以外の都市計画区域（市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域）・・・5,000㎡以上
都市計画区域外の区域（準都市計画区域、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域）・・・10,000㎡以上
本試験では、「閾値（しきいち・境目の数字）」が狙われています。
たとえば、市街化区域で、2,000㎡の売買をする場合は、事後届出をしなくてはいけません。
これが、「市街化区域で、3,000㎡の取引」なら、即答できます。明らかに、「2,000㎡以上」だからです。
しかし、試験では、閾値の「2,000㎡」が問われるのです。
「以上」は、その数字を「含む」ので、「2,000㎡」の契約なら、届出が必要です。
数字語呂
さて、先の数字ですが、語呂があるので、即、憶えられます。
その語呂は…、
『（土地投機で）にっこり、住職』
…です。
「にっこり」は、「２っ５り」で、それぞれ「“2”000」と「“5”000」に該当します。（５は「ご」ですが、濁点を取って、「こ」としています。）
「住職」は、「じゅうしょく」で、「１０しょく」で、「“10”000」に該当します。
（土地投機で）は備忘的なもので、当該語呂が「国土利用計画法」の語呂であることを示します。当法は、土地投機を防ぐのを目的としています。
この語呂は、個人的には、会心の出来です。すぐ憶えました。
参考：宅建‐語呂合わせ
【ゼッタイ】超絶注意事項
さて、先の語呂で、「数字」は、すぐに頭に入りますが、「語句」は、ガチ暗記しないとだめです。
漢字だらけで、よく似たようなものばかりなので、実によく狙われています。
また、括弧内の方も、出題可能性があるので、正確に憶えておきます。
たとえば、「準都市計画区域の土地5,000㎡の売買には、事後届出をしなければならない」などと出題されるわけです。（「×」です。10,000㎡以上のときに事後届出です。）
過去問参考：H27 21問：国土利用計画法
数字のカテゴリごとに、整理して、意識して、憶えて行きましょう。
2000カテゴリ・・・「市街化区域」
5000カテゴリ・・・「市街化区域以外の都市計画区域」、「市街化調整区域」、「区域区分が定められていない都市計画区域」
10000カテゴリ・・・「都市計画区域外の区域」、「準都市計画区域」、「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域」
あと、地味に「○○外」の「外」を見落とすので、注意してください。
届出を要しない
以下の場合、届出は、無要です。
①当事者の一方または双方が、国・地方公共団体・その他政令で定める法人（地方住宅供給公社など）である場合
②民事調停法による調停に基づく場合
③農地法３条１項の許可を受けることを要する場合
④滞納処分・強制執行・担保権の実行としての競売等
①は、本試験に出ています。
③の農地法がらみも、古い過去問で、見た記憶があります。
よって、②と④も、問われて“まったく”おかしくないので、チェックしておきましょう。
数字規制の横断まとめ・・・事後届出にプラスアルファする
以上、「事後届出」の「数字規制」を見てきました。
繰り返しますが、「事後届出」の「数字規制」が一番出るので、これをまず憶えましょう。
んで、他の規定は、単独で憶えるのではなく、「事後届出」に、プラスアルファすると、効率がいいです。
「事前届出」の注視区域・監視区域
まず、「事前届出」の数字規制ですが…、
注視区域・・・「事後届出」と同じ。
監視区域・・・知事等が定めた面積。
…となっています。
一口で言えば、「数字暗記は無用」です。
「注視区域」は、先の「事後届出」の数字と同じなので、新しく憶えるものはありません。「チュウは、事後」くらいの語呂で憶えるといいでしょう。
言うまでもなく、「注視区域→ちゅうしくいき→ちゅう→チュウ」で、「事後」は、「“事後”届出」です。
<なお、「注視区域」ですが、「事後届出」と数字は同じでも、届出の要・不要に、“絶妙な細かい違い”があるので、テキストで確認してください。
んで、次の「監視区域」ですが、「知事等が定めた面積（「注視区域」の面積未満）」であり、憶える数字はありません。「知事が監視」くらいに憶えればいいでしょう。
まあ、「監視区域」は、あまり試験に出ませんが、親戚のおっさんのように、ときおり現れるので、押えておきましょう。
「許可制」の規制区域
「許可制」の規制区域には、面積要件がありません。
つまり、規制区域内の土地取引であれば、1㎡であっても許可が要るってな次第で、よって、受験生は、数字を憶えなくていい、ってな塩梅です。
以上です。
ある程度、憶えられたら、過去問「宅建「法令上の制限」の「国土利用計画法」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。
なお、他の科目のノートは、「宅建ノート インデックス」を、参照ください。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐法令上の制限, 宅建‐語呂合わせ, 宅建ノート‐国土利用計画法 | 2019年9月3日 9:13 PM |
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宅建無料ノート：国土利用計画法‐事後届出・事前届出・許可の横断まとめ（数字規制以外）・・・重要ポイント直前チェック
「国土利用計画法」で最も試験に出る単元は、「事後届出（指定されてない区域）」です。
まず、当該「事後届出」を中心に押えます。
ほいで、「事前届出」と「許可」とを、絡めて憶えると、効率がいいです。
なお、圧倒的に試験に出るのは、「数字規制」です。まだ読んでないなら、先に「こちら」を。
届出時期
「事後届出」は、「契約締結後、２週間以内」に、届け出ます。
「事後（じ・ご）」の２文字で、「２週間」と憶えるといいでしょう。
「事前届出」と「許可」は、「あらかじめ（契約締結前）」なので、憶える数字はありません。
「届出時期」は、選択肢の１つに、そこそこ出ます。
たとえば、「H28 15問」の選択肢１です。
「市街化区域内の土地(面積2500平方メートル)を購入する契約を締結した者は、その契約を締結した日から起算して3週間以内に事後届出を行わなければならない」ですが、「×」です。
先に見たように、「事後取引」は、「じご」の２文字で、「２週間以内」に届け出ます。
届出義務者
よく出ます。
「事後届出」は、「権利取得者（買主）」が、届け出ます。
対して、「事前届出」と「許可」は、「当事者」となっていて、「買主と売主」です。
違いを意識して、憶えましょう。
勧告
「事後届出」は、「届出後３週間以内」が勧告時期で、勧告事項は「土地の利用目的の変更」です。
「事前届出」は、「届出後６週間以内」が勧告時期で、勧告事項は「契約締結中止、予定対価の引き下げ、土地の利用目的の変更等」です。
「許可」は、「申請後６週間以内に、許可・不許可の処分」がなされます。
憶えるべき数字は、「３」と「６」ですが、軽い規制の「事後届出」の「３」を先に憶えて、重い規制の「事前届出」と「許可」は、「その倍」くらいに憶えるといいでしょう。
契約効力
「事後届出」と「事前届出」は、届出をしなくても、契約は、「有効」です。
対して、「許可」は、許可を受けないと、契約は、「無効」です。
罰則
「事後届出」と「事前届出」と「許可」には、そうしない場合、罰則があります。
罰則の細かい数字は、無視します。こんなところまで憶えてられないです。
さて、「事後届出」と「事前届出」の「勧告」ですが、勧告に従わなくても、罰は、ありません。
罰則ありと、罰則なしを、区別しておきましょう。
なお、「勧告」に従わないと、その旨と内容を、公表されることがあります。（知事等は、勧告内容を公表することができます。）
買い取り請求
「許可」を申請して、「不許可の処分」となった場合は、知事等に、「買い取り請求」ができます。
対して、「事後届出」と「事前届出」では、「買い取り請求」ができません。
以上です。
ある程度、憶えられたら、過去問「宅建「法令上の制限」の「国土利用計画法」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。
なお、他の科目のノートは、「宅建ノート インデックス」を、参照ください。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐法令上の制限, 宅建ノート‐国土利用計画法 | 2019年9月3日 9:07 PM |
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宅建無料ノート：国土利用計画法‐土地売買等の契約に該当しないもの・・・重要ポイント直前チェック
本ページでは、「土地売買等の契約に該当しないもの」を述べます。「該当するもの」は、「土地売買等の契約に該当するもの」を、一読ください。
復習用・確認用の「該当しないもの」の一覧リストはこちら。
該当しないもので優先すべきもの
まず、「該当しないもの」で、優先的に憶えるものを、挙げておきます。
「地役権、永小作権、使用貸借権、抵当権、質権の設定または移転」です。
最も出題されるところです。
これらの権利は、「土地に関する権利」に、含まれないため、「該当しない」となっています。
とりわけ、宅建に馴染みの深い、抵当権・質権・使用貸借権は、正確に憶えておきましょう。
なお、「（対価を伴う）地上権・賃借権」は、「土地に関する権利」に含まれるため、「該当する」です。
次に出るのは、「贈与」と「相続」です。
この系統も、「該当しない」となっています。
贈与系には、「贈与」のほか、「負担付贈与、財産分与、合意解除」があります。
贈与系が「該当しない」には、対価の受け取りがないからです。
相続系には、「相続」のほか、「法人の合併、遺産分割、遺贈」があります。
相続系が「該当しない」には、対価の受け取りがない・契約ではないからです。
個々の法的性質を追えば、判別できるはずです。
ひっかけポイント
「該当しないもの」のひっかけポイントを挙げておきます。
まず、独自の「該当しないもの」に、「信託の引き受け及び終了」があります。
「信託の引き受け及び終了」は「該当しない」ですが、「信託の受託者が信託財産である土地を売却等する場合は、土地取引等に該当する」です。
「信託」を、即、「該当しない」などと憶えると、ひっかけにやられるので、注意してください。
んで、「土地売買等の契約に該当するもの」で述べたひっかけポイント（漢字ひっかけ）を、再列挙しておきます。
「形成権の譲渡」は、「土地売買等の契約」に該当します。
対して、「形成権の行使」は、「土地売買等の契約」に該当しません。
「保留地処分（土地区画整理事業）」は「該当する」ですが、「換地処分（土地区画整理事業）」は「該当しない」です。
「共有持分の譲渡」は「該当する」ですが、「共有持分の放棄」は「該当しない」です。
「漢字」２文字の違いなので、注意してください。狙われています。
該当しないもの残り
他に「該当しないもの」は、以下の通りです。
・抵当権消滅請求
・代価弁済
・時効
・土地収用
これらは、『基本』の３点（土地売買等の契約とは、①土地に関する権利を、②対価を得て、③移転または設定する契約（予約を含む））から、アプローチすれば、暗記しなくても、判別できるかと思います。
「抵当権消滅請求」と「代価弁済」は、権利の移転を伴いません。よって、「該当しない」です。
「時効」と「土地収用」は、対価の移転がなく、契約で発生するものでもないです。よって、「該当しない」です。
一覧リストアップ
「土地売買等の契約」に、該当しないものは、以下の通りです。復習用・確認用に。
・地役権、永小作権、使用貸借権、抵当権、質権の設定または移転
・贈与、負担付贈与、財産分与、合意解除
・相続、法人の合併、遺産分割、遺贈
・信託の引き受け及び終了
・換地処分（土地区画整理事業）
・共有持分の放棄
・抵当権消滅請求
・代価弁済
・時効
・土地収用
ある程度、憶えられたら、過去問「宅建「法令上の制限」の「国土利用計画法」の過去問リスト」で、チェックしてみてください。
なお、他の科目のノートは、「宅建ノート インデックス」を、参照ください。
| カテゴリー： 宅建 | Tags: 宅建, 宅建‐法令上の制限, 宅建ノート‐国土利用計画法 | 2019年9月2日 10:47 AM |
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