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このページは、宅建業法 ３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」の「ひっかけ」問題対策のページです。

当該論点は「ひっかけ」の温床です。

以下の対策で、出題者の悪意を避けてください。

「ひっかけ」対策１‐精読重視

当該「区分所有建物の国土交通省令等」の勉強は、「精読」重視でやってください。

というのも、本試験では、なんかこう、「もっともらしい」ものを、選択肢に“こっそり”と、繰り出してくるからです。

たとえば…、

マンションの築年数

マンションの建設業社

維持修繕の実施企業

管理組合の総会の議決権

…などです。

たとえば、「売買」の場合で、「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容及び維持修繕をした業者名を説明しなくてはならない」とか…、

「敷地に関する権利の種類及び内容及び区分建物の築年数を説明しなくてはならない」…、

…といった寸法で、“こっそり”と無用な語句を、差し挟んできます。

いうまでもなく、両方とも「×」です。

重要事項の説明対象は『限定列挙』です。

「売買・交換」の場合、あくまで、①～⑨だけが説明対象です。

参考：条文一覧（ブログ）

参考：条文一覧（画像）

条文を何度も「精読」していると、（そんなんあったけ？）という感じで、出題者の悪意を見抜くことができます。

繰り返しますが、出題者は、本当に「もっともらしい」文言を、選択肢にねじ込んでくるので、注意してください。

「ひっかけ」対策２‐「貸借」ひっかけ

「貸借」ですが、重要事項の対象は、「２つ」しかありません。

「③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容（その案を含む。）」と、「⑧管理が委託されているときは、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）」だけです。

しかし、「２つ」と少数だからこそ、配偶者のように意地悪な出題者は、「もっともらしい」ものを、挿入して来るのです。

そして、実際のところ、「貸し借り」でも、何気に、シックリ来る規定が多いのです。

たとえば…、

①敷地の権利の種類

④専用使用権の規約

⑥計画修繕の内容や、その積立額

⑦管理費の額

…等々です。

たとえば、「区分所有建物の貸借の媒介で、規約に専用使用権の定めがあれば、説明しなくてはならない」とか…、

「区分所有建物の貸借の代理では、管理費の額を説明しなくてはならない」などと…、

…出題されるわけです。

文言だけ見れば、実に「もっともらしい」のですが、両方とも「×」です。

複合的な出題も、考えられます。

たとえば、「専有部分の用途や専用使用権の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなくてはならない」です。

「“専”有部分」の「“専”」にかこつけて、説明対象外の「“専”用使用権」を繰り出しています。

もちろん、「×」です。

「専有部分の用途制限」は説明対象ですが、「専用使用権」は対象外です。

「貸借」の場合、説明対象は、「専有部分の用途・利用制限」と「管理の委託先の氏名・住所」のみです。

「もっともらしい」ものを、意図的に出題するので、「２つ」の１言１句を、正確に「記憶」して、選択肢に当たってください。

「ひっかけ」対策３‐「管理」ひっかけ

「⑦通常の管理費用の額」と「⑧管理が委託されているときは、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）」の『管理』ですが、ここも、よくよく「ひっかけ」が問われます。

まずもって、『管理内容』は、説明対象ではありません。

「売買・交換」の場合、「通常の管理費用の“額”」は説明対象ですが、「通常の管理の内容」は対象外です。

たとえば、「宅建業者は、通常の管理費用の額及び管理の内容について、説明しなくてはならない」などと、出題されるわけです。

「×」です。

次に、「売買・交換」と「貸借」の場合、「⑧管理が委託されているときは、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）」が説明対象ですが、これも、「管理内容」は対象外です。

業者に説明義務があるのは、あくまで、個人なり法人の「氏名・住所（商号・所在地）」のみです。

つまりは、説明するのは、「株式会社○○ビルサービス 配偶者県 実家市 返却区 希望町 ××」だけ、という塩梅です。

拡大解釈して、管理内容まで、含めないようにしましょう。

なお、「管理内容」が、説明対象外なのは、「量」が多すぎるからかと思います。

マンションの管理内容の基本的なものに、「標準管理委託契約書」があるのですが、そこそこの分量です。

これを一から説明しようとすると、ざっくりとしたものでも、２～３時間はかかると思います。当事者としては、やってられないです。

んなもんで、管理内容は省かれているのだと考えます。

参考：グーグル検索‐標準管理委託契約書

また、出るおそれがあるのが、「電話番号」や「メールアドレス」、「ホームページのURL」、「代表取締役」です。

条文には、「氏名と住所」しかないので、これらは、説明対象外です。

参考：条文一覧（ブログ）

参考：条文一覧（画像）

「ひっかけ」対策は、以上です。

リンク

宅建業法 ３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」に関する記事は、ブログの「宅建‐３５条‐国土交通省令 区分所有建物 記事一覧」にあります。

通勤通学時や空き時間の“ちょっとした勉強”に活用ください。

３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」ですが、本試験では、「区分所有建物」の「売買・交換」時の重要事項と、「貸借」時の重要事項が出題されます。

まず、指し当たって、ここでいう「区分所有建物」ですが、ざっくり言えば、「マンション」を指します。

以下の解説は、「マンションを買う」をイメージしつつ、見ていってください。

なお、冗長になるので、条文を挙げるのを控えています。見やすい方でチェックしてください。

・条文一覧（ブログ）

・条文一覧（画像）

攻略ポイント１‐メイン論点重視

まずもって、「区分所有建物の国土交通省令等」のメイン論点は、「売買・交換」です。

いのイチに、当該売買・交換時の重要事項を押えましょう。

対して、残る「貸借」ですが、これは重要事項が「２つ」しかなく、先の「売買・交換」の重要事項の一部抜粋的なものです。

よって、メイン論点の「売買・交換」さえ押えておけば、「貸借」は、自然と攻略できる、ってな寸法です。

攻略ポイント２‐「案」

まず、「規約の定め」系統の規定は、「案を含む」です。

要は、「規約」として確定しておらず、単なる「案」でも、「案」として存在するなら、重要事項として、説明しなければならない、ってな次第です。

具体例を言うと、「新築マンション」が考えられます。

新築のマンションの場合、「規約」がなくて、「案」となっているケースがあります。

というのも、新築のマンションは、管理組合や管理者どころか、区分所有者すらいないため、「規約」が作れないからです。（生活に直結する「規約」を、住民不在で作るのは、後々のトラブルの元凶です。）

んなもんで、分譲者（マンションの開発者・デベロッパーなど）は、ほぼそうなるだろう「案」を前もって用意して、マンションの各所有者が決まってから、集会の決議で「規約」として確定させることがあります。

よって、「案」であっても、「規約」に近いものであるので、重要事項の説明対象となる、ってな寸法です。

また、既存マンションでも、規約の改定や追加などで、審議継続中の「案」が存在することもありますから、“「案」があれば”、重要事項として説明対象となります。

対して、“「案｣がないなら”、宅建業者は説明のしようがないので、説明対象外（＝説明しなくてよい）となります。

攻略ポイント３‐「あるとき・されているとき」

次の注意点は、「あるとき・されているとき」という表記です。

「あるとき・されているとき」という文言が含まれるのは、②、③、④、⑤、⑥、⑧、⑨の規定です。

参考：条文一覧（ブログ）

参考：条文一覧（画像）

これら、「あるとき・されているとき」と表記されているものは、「あるとき・されているとき」だけ、重要事項の説明対象となります。

つまりは、「ない」や「されていない」なら、説明対象外です。

たとえば、⑧の「管理が委託“されているとき”は、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）」です。

しかし、マンションによっては、「自主管理」のところもあります。

んなもんで、管理が委託されて「ない」なら、説明対象外と相なります。

次に、⑨の「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」も、記録がなされていないなら、業者は、説明しなくてもいいです。

さて、「①敷地に関する権利の種類及び内容」と「⑦通常の管理費用の額」ですが、これは、「あるとき・されているとき」との表記がないので、常に、業者に説明義務があります。

試験必須のポイントは、以上です。

リンク

宅建業法 ３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」に関する記事は、ブログの「宅建‐３５条‐国土交通省令 区分所有建物 記事一覧」にあります。

「ひっかけ」対策の記事もあるので、通勤通学時や空き時間の確認に活用ください。

「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」も、重要事項の対象です。

（なんでこんなものが？）と、思われる方も居られるでしょう。

しかし、マンションの買い手にとっては、何気に、重要な情報だったりするのです。

「記録」があれば、どういう維持修繕がなされていたかの目安になります。

また、マンションによっては、維持修繕がされていなかったため、後で、ドカンと修繕積立金が徴収されることがあるのです。

周期的に維持修繕工事が実施されて、それがちゃんと「記録」に残っていれば、突然、来年から修繕積立金が倍額になるなどの金銭トラブルが「ない」と、判断できます。

維持修繕は、お金が絡んでくるので、もめやすいところです。

んなもんで、「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」が重要事項の対象となっている、ってな寸法です。

ところで、当該規定は、「記録されているとき」となっています。

んなもんで、「記録されていない」なら、重要事項の対象とはならず、業者は説明義務がありません。

以下は蛇足ですが、マンションの買い手として、「維持修繕の実施状況が記録されていない」と、これだけで、マンション管理の「質」が垣間見えます。

築浅のマンションなら、修繕の工事等がなくても、妥当です。

しかし、築１５年～２０年も経ったマンションで、まともな管理をしていれば、大規模修繕の１回くらいは、やっておいて然るべきです。

「記録」がないと、これまでに、どういう維持修繕がされてきたのか、大修繕のみならず、小修繕・中修繕の存在すら、わかりません。

このように、「記録」がない時点で、マンション管理は「赤信号」だと考えて、値が“多少”安くても、買うのを控えるべきなどの、判断が付きます。