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３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」ですが、本試験では、「区分所有建物」の「売買・交換」時の重要事項と、「貸借」時の重要事項が出題されます。

まず、指し当たって、ここでいう「区分所有建物」ですが、ざっくり言えば、「マンション」を指します。

以下の解説は、「マンションを買う」をイメージしつつ、見ていってください。

なお、冗長になるので、条文を挙げるのを控えています。見やすい方でチェックしてください。

・条文一覧（ブログ）

・条文一覧（画像）

攻略ポイント１‐メイン論点重視

まずもって、「区分所有建物の国土交通省令等」のメイン論点は、「売買・交換」です。

いのイチに、当該売買・交換時の重要事項を押えましょう。

対して、残る「貸借」ですが、これは重要事項が「２つ」しかなく、先の「売買・交換」の重要事項の一部抜粋的なものです。

よって、メイン論点の「売買・交換」さえ押えておけば、「貸借」は、自然と攻略できる、ってな寸法です。

攻略ポイント２‐「案」

まず、「規約の定め」系統の規定は、「案を含む」です。

要は、「規約」として確定しておらず、単なる「案」でも、「案」として存在するなら、重要事項として、説明しなければならない、ってな次第です。

具体例を言うと、「新築マンション」が考えられます。

新築のマンションの場合、「規約」がなくて、「案」となっているケースがあります。

というのも、新築のマンションは、管理組合や管理者どころか、区分所有者すらいないため、「規約」が作れないからです。（生活に直結する「規約」を、住民不在で作るのは、後々のトラブルの元凶です。）

んなもんで、分譲者（マンションの開発者・デベロッパーなど）は、ほぼそうなるだろう「案」を前もって用意して、マンションの各所有者が決まってから、集会の決議で「規約」として確定させることがあります。

よって、「案」であっても、「規約」に近いものであるので、重要事項の説明対象となる、ってな寸法です。

また、既存マンションでも、規約の改定や追加などで、審議継続中の「案」が存在することもありますから、“「案」があれば”、重要事項として説明対象となります。

対して、“「案｣がないなら”、宅建業者は説明のしようがないので、説明対象外（＝説明しなくてよい）となります。

攻略ポイント３‐「あるとき・されているとき」

次の注意点は、「あるとき・されているとき」という表記です。

「あるとき・されているとき」という文言が含まれるのは、②、③、④、⑤、⑥、⑧、⑨の規定です。

参考：条文一覧（ブログ）

参考：条文一覧（画像）

これら、「あるとき・されているとき」と表記されているものは、「あるとき・されているとき」だけ、重要事項の説明対象となります。

つまりは、「ない」や「されていない」なら、説明対象外です。

たとえば、⑧の「管理が委託“されているとき”は、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）」です。

しかし、マンションによっては、「自主管理」のところもあります。

んなもんで、管理が委託されて「ない」なら、説明対象外と相なります。

次に、⑨の「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」も、記録がなされていないなら、業者は、説明しなくてもいいです。

さて、「①敷地に関する権利の種類及び内容」と「⑦通常の管理費用の額」ですが、これは、「あるとき・されているとき」との表記がないので、常に、業者に説明義務があります。

試験必須のポイントは、以上です。

リンク

宅建業法 ３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」に関する記事は、ブログの「宅建‐３５条‐国土交通省令 区分所有建物 記事一覧」にあります。

「ひっかけ」対策の記事もあるので、通勤通学時や空き時間の確認に活用ください。

「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」も、重要事項の対象です。

（なんでこんなものが？）と、思われる方も居られるでしょう。

しかし、マンションの買い手にとっては、何気に、重要な情報だったりするのです。

「記録」があれば、どういう維持修繕がなされていたかの目安になります。

また、マンションによっては、維持修繕がされていなかったため、後で、ドカンと修繕積立金が徴収されることがあるのです。

周期的に維持修繕工事が実施されて、それがちゃんと「記録」に残っていれば、突然、来年から修繕積立金が倍額になるなどの金銭トラブルが「ない」と、判断できます。

維持修繕は、お金が絡んでくるので、もめやすいところです。

んなもんで、「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」が重要事項の対象となっている、ってな寸法です。

ところで、当該規定は、「記録されているとき」となっています。

んなもんで、「記録されていない」なら、重要事項の対象とはならず、業者は説明義務がありません。

以下は蛇足ですが、マンションの買い手として、「維持修繕の実施状況が記録されていない」と、これだけで、マンション管理の「質」が垣間見えます。

築浅のマンションなら、修繕の工事等がなくても、妥当です。

しかし、築１５年～２０年も経ったマンションで、まともな管理をしていれば、大規模修繕の１回くらいは、やっておいて然るべきです。

「記録」がないと、これまでに、どういう維持修繕がされてきたのか、大修繕のみならず、小修繕・中修繕の存在すら、わかりません。

このように、「記録」がない時点で、マンション管理は「赤信号」だと考えて、値が“多少”安くても、買うのを控えるべきなどの、判断が付きます。

⑦と⑧の管理関係について、コメントを述べます。

⑦通常の管理費用の額

「通常の管理費用の額」ですが、「管理費用」とは、ざっくり言えば、「清掃代」です。

マンションでは、管理人なり業者が、廊下等を掃いていたり、ゴミ捨て場を掃除していたり、芝生や植木の世話をしていたりします。

これらのほうき代・ゴミ袋代、人件費等が、「通常の管理費用」の代表例です。

さて、当該管理費ですが、月々、「支払義務」のあるものです。

もし、管理費を滞納すると、専有部分（居住部分）が競売されてしまいます。

お金のことは、もめます。

もし、買い手が管理費の存在を知らなかったら、月ごとに、予想外の出費となり、家計を圧迫しかねません。ローンで手一杯なら、なおさら、です。

ごたごたしそうですね。

よって、「通常の管理費用の額」が重要事項の対象となっている、ってな寸法です。（逆を言えば、マンションの購入者に、管理費の存在を、知らないとは言わせない、とするわけです。）

⑧管理が委託されているときは、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）

次に、大半のマンションは、マンション管理を、業者に委託しています。

マンションで何かトラブルがあれば、たとえば、水漏れなどがあれば、まず、管理会社に一報するのが大半です。

しかし、もし、管理会社の名称・住所がわからないと、どこに連絡すればよいか、わからなくなってしまいます。

また、管理会社ですが、災害などの緊急時には、無断で専有部分に立ち入ることがあります。

たとえば、台風で窓が割れ、雨水が入ってきているが、住民は不在で、下の階に雨漏りが起きている、などという特殊な状況であれば、「規約」で、管理会社が専有部分に入って、処置をすることが「規約」で認められています。

こういう風に、管理会社は、マンションの住民にとって、そこそこに、利害関係があるのです。

また、最近はあまりないですが、以前は、管理会社が修繕積立金を横領する事件がたくさんありました。

また、マンションの資産価値は、マンション管理で決まるのが『定説』です。

んなもんで、慎重な買い手なら、どういう会社が管理会社なのか、監督官庁に問い合わせたり、独自で調べたりすることもあるでしょう。

んなもんで、「管理が委託されているときは、委託先の氏名及び住所（法人：商号又は名称、主たる事務所の所在地）」が重要事項の対象となっている、ってな寸法です。

なお、当該管理会社の規定は、出題実績があるので、注意してください。

参考：R1‐第41問：宅建業法：３５条問題・・・選択肢１

リンク

宅建業法 ３５条１項６号の「区分所有建物の国土交通省令等」に関する記事は、ブログの「宅建‐３５条‐国土交通省令 区分所有建物 記事一覧」にあります。

「ひっかけ」対策等の記事があるので、通勤通学時や空き時間の“ちょっとした勉強”に活用ください。