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宅建「３５条（重要事項の説明）」の「既存建物（建物状況調査・設計図書等の保存状況）」のまとめと整理‐宅建ノート

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

宅建（宅建士）の科目「宅建業法」の頻出論点「３５条（重要事項の説明）」の「既存建物（建物状況調査・設計図書等の保存状況）」をまとめて整理したページ。過去問をもとに、よく出るポイントと、条文の補足説明を行う。独学者向け。

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H28に改正された事項「３５条（重要事項の説明）‐既存建物（建物状況調査・設計図書等の保存状況）」が、頻出論点と化しています。

以下に、過去問の傾向を踏まえて、整理したので、チェック用に活用ください。

なお、過去問ですが、「宅建業法「既存建物」の過去問リスト‐３４条：建物現況調査のあっせん、３５条：建物現況調査の有無概要・設計図書等の保存状況」にまとめています。

３５条の既存建物の条文

出先での確認用に、「第三十五条 六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項」の条文を挙げると…、

『イ 建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要』

『ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況』

…となっています。

【重要】頻出ポイント

先の「イ」と「ロ」は、取引の種類によって、適用が異なっています。

「イ」の「建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果概要」は、「売買・交換」と「貸借」が対象で、要は、「すべて」の取引で、重要事項となります。

対して、「ロ」の「設計図書等の保存状況」は、「売買・交換」時にのみ、重要事項となります。

というのも、「ロ」の施工令では、「売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類」と定められているので、「貸借」だと、適用対象の書類がない、ってな塩梅です。

つまり、「ロ」の「設計図書等の保存状況」は、取引が「建物」の「貸借」の場合は、「業者は、説明しなくてよい＝義務はない」と、相なります。

出題実績あります。

『既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。』

「×」です。

「既存住宅の貸借」の契約なので、対象外です。

参考：R1 第39問

こんな次第で、「イ」と「ロ」の対象取引の違いを、正確に把握しておきましょう。知らないと、ゼッタイに解けないです。

条文「イ」補足説明１・・・２種類

「イ」の「建物状況調査」ですが、木造・鉄骨造用と鉄筋コンクリート造等用の２種類が用意されています。

押えておきましょう。

条文「イ」補足説明２・・・期間は１年

「イ」の条文に出てくる「実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る」ですが、当該有効期間は、「１年」となっています。

よって、原則として、過去１年以内の建物状況調査が対象となります。

なお、例外的に過去１年超の建物状況調査であっても、相手方の利益を勘案して伝えるべき実情があれば、重要事項となる、と解釈されています。

まあ、試験的には、「数字」の「１年」を暗記です。

なお、１年以内の建物状況調査が複数あるときは、現況との乖離が最も小さいと考えられる直近の建物状況調査が説明の対象となります。

条文「イ」補足説明３・・・紛失

建物状況調査の依頼者である売主等が「建物状況調査の結果の概要」や「報告書」を紛失している場合は、再発行が可能な場合は、売主等が準備して、宅地建物取引業者に渡すことが一般的です。

よって、宅建業者には、再発行義務や再調査義務はありません。

そして、再発行が困難な場合など、やむを得ず調査結果が確認できないときですが、業者は重要事項説明時において、調査結果が不明である旨を説明することとなっています。

念のため、押えておきましょう。

条文「ロ」補足説明４・・・図書等

「ロ」の「設計図書等」ですが、念のため、押えておきましょう。

「設計図書等」とは…、

一 建築基準法の確認の申請書、計画通知書、確認済証

二 建築基準法の検査済証

三 宅建業法 第三十四条の二 第一項 第四号に規定する建物状況調査の結果についての報告書

四 既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する建設住宅性能評価書

五 建築基準法施行規則 第五条第三項及び同規則第六条第三項に規定する書類

六 当該住宅が昭和五十六年五月三十一日以前に新築の工事に着手したものであるときは、地震に対する安全性に係る建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合するもの又はこれに準ずるものであることを確認できる書類で次に掲げるもの

イ 建築士が行った耐震診断の結果についての報告書

ロ 既存住宅に係る品確法の建設住宅性能評価書

ハ 既存住宅の売買に係る特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 第十九条第二号の保険契約が締結されていることを証する書類

二 イからハまでに掲げるもののほか、住宅の耐震性に関する書類

…となっています。

「ひっかけ」で、ぜんぜん関係のない書類が、たとえば、地震保険の保険証書とか、耐震工事をした建築会社の営業許可証とか、マンション管理委託契約書などが入れられることが想定されます。

ガチ暗記は無用ですが、一度くらいは、精読しておくとよいでしょう。

まあ、建築基準法関係、品確法関係、耐震関係くらいに、押さえておくといいです。

「既存建物」の「ひっかけ」対策に、続きます。

2020年2月12日 10:19 AM

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