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３７条（３７条書面）の必要的記載事項の考え方

まずは初めに結論を。一口で言うと。まとめ。要旨。

宅建：宅建業法の「３７条（３７条書面）」の「必要的記載事項」は、ほぼ毎回試験に出るところである。受験生なら、必ず押えておかねばならないが、なかなか理解のし難いところでもある。しかし、以下に紹介する考え方をすれば、負担は大きく減る。序盤の勉強の際に、それか、知識を整理する中盤以降に活用してほしい。過去問へのリンクもある。

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はじめに、整理しないといけないことは、３７条（３７条書面）には、「必要的記載事項」と「任意的記載事項」の「２つ（２系統）」がある、ということです。

前者の「必要的記載事項」は、必ず記載しなければならない「義務」のものです。

後者の「任意的記載事項」は、あれば記載するものです。

前者と後者とでは、「義務」の強さが違います。

たとえば、前者に該当する「移転登記の申請時期」は、これは、当事者間で決まってないなら（まあ、まずないでしょうが）、「決めていない」などと、記載しなければなりません。

たとえば、後者に該当する「契約の解除」ですが、これは、当事者間で決まってないなら、３７条書面に記載しなくてもよい、という塩梅です。

例題です。H26・問題42の選択肢ウです。

『Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合(Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で光却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。』

参考：宅建業法「３７条（３７条書面）」の過去問リスト

当該選択肢ですが、下線のところに注意してください。

「契約の解除」は、「定めのあるとき」に記載する「任意的記載事項」です。

選択肢は、「定めがある」ので、記載します。よって、「○」となります。

これが、たとえば、「契約の解除については、取り決めていなくても、37条書面に記載しなければならない。」などとあれば、「×」です。

「任意的記載事項」は、定めがあるときに記載すればよいだけで、ないなら「ない」で、記載する必要はありません。

対して、「必要的記載事項」は、必ず記載しないといけないものとなっています。

まずは、これらの「違い」を、しっかり認識してください。

さて、以下に、「必要的記載事項」について見ていきますが、もう片方の「任意的記載事項」については、「」を一読ください。

必要的記載事項とは、「契約書」

結論から言えば、「必要的記載事項」は、「契約書」です。

「契約書」というと、小さい文字であーだこーだかかれているものをイメージしますが、とどのつまりは、「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」です。

おなじみ「5W1H」ってな塩梅で、「契約書」の目的とは、「5W1H」を明白にして、後腐れなく、個々の義務を履行させる、ってな寸法です。

さて、当該「必要的記載事項」には、以下の…、

当事者の氏名（法人にあってはその名称）・住所

宅地・建物を特定するため必要な表示

既存建物ー建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項

代金・交換差金の額（消費税額を含む）、その支払の時期・方法

宅地・建物の引渡しの時期

移転登記の申請の時期

…「６つ」があります。

これらは、ガチで暗記するよりも、先の「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」を頭に浮かべれば、理解が早まりますす。

「当事者の氏名（法人にあってはその名称）・住所」は、言うまでもなく「だれが」です。

「宅地・建物を特定するため必要な表示」は、「何を」です。

「既存建物ー建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項」も、「何を」に当たります。

「代金・交換差金の額（消費税額を含む）、その支払の時期・方法」は、「いつ」と「どのように」「いくらで」です。

「宅地・建物の引渡しの時期」と「移転登記の申請の時期」は、まさしく「いつ」に該当します。

こんな風に、「３７条書面」の「必要的記載事項」とは、「5W1H」なんだと、憶えていってください。

過去問例題

例題です。H28の問42の選択肢１です。

参考：宅建業法「３７条（３７条書面）」の過去問リスト

『Aは、宅地建物取引業者Bと宅地建物取引業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。』

「引渡しの時期」は、先の5W1H「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」の「いつ」でした。

5W1Hの「いつ」は、「必要的記載事項」に該当します。んなもんで、３７条書面に、記載するものとなります。

んで、当該規定は、宅建業者間の「８種制限」にはないので、業者間取引であっても、必ず、記載することになります。

参考：宅建：宅建業法の８種制限の語呂合わせ

よって、選択肢は、「×」と相なります。

こんな風に、5W1Hの「いつ・どこで・だれが・何を・どのように・いくらで」が、「３７条書面」の「必要的記載事項」だと、憶えてしまいましょう。

「３７条（３７条書面）の任意的記載事項の考え方」に続きます。

2019年4月29日 4:52 PM

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