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2電工筆記「複線図」の過去問リスト

宅建「35条(重要事項の説明)」の「既存建物(建物状況調査・設計図書等の保存状況)」の「ひっかけ」対策‐宅建ノート

出題者の「ひっかけ」の手口を見る前に、教科書的に、「第三十五条 六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項」の条文を挙げると…、

イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況

…となっています。

ひっかけ対策1・・・既存建物

「ひっかけ」対策です。

先の「イ」と「ロ」の規定は、「既存建物」が対象です。

よって…、

「新築建物」は、説明対象外です。

「宅地」や「土地」は、説明対象外です。

たとえば…、

土地の売買において、過去に宅地造成された場所である場合、造成宅地の維持保全の状況に関する書類の保存状況を説明しなくてはいけない」とか…、

新築建物の売買にて、当該物件に建物状況調査を実施しているなら、その結果の概要を説明しなくてはいけない」といった…、

…感じの「ひっかけ」が予想されます。

両方とも、「×」です。

先に見たように、「35条」の建物状況調査・設計図書等の保存状況は、「既存建物」が対象です。

まあ、当該条文は、「空家対策」に由来するので、「新築建物」やら「土地」やらは、対象外となって然るべきですね。

ひっかけ対策2・・・「イ」の説明対象

「イ」ですが、業者に求められているのは、「建物状況調査の実施の有無と、実施している場合におけるその結果の概要」の説明です。

いいですか、「建物状況調査の有無」と「建物状況調査の結果概要」だけなのです。

よって、建物状況調査の「“内容”」までは、重要事項となっていません。

重要事項は、先の「有無」と「結果概要」だけです。

出題実績のあるところなので、注意してください。

以下は、試験には出ないと思いますが、押えておきましょう。

調査の内容は説明対象外ですが、買主や借主が詳細な説明を求める場合があります。

このときは、業者は、売主又は貸主を通じて、建物状況調査を実施した者に対して、購入又は賃借の希望者が詳細な説明を求めていることを連絡し、詳細な説明のための“調整”を行うこととなります。

「求め」があった場合、業者は、それに応じて、誠実な対応が必要、と解されています。

ひっかけ対策3・・・「ロ」の説明対象

先と同様の「ひっかけ」が、「ロ」でも予想されます。

「ロ」の説明対象は、あくまで、設計図書等の“保存の状況”です。

よって、設計図書等の“内容”までは、説明対象外です。

内容まで説明すると、日が暮れてしまいます。

また、当該設計図書等は、建築基準法といった技術的なものもあるため、素人では説明するのが難しいものもあります。

んなもんで、内容までは、重要事項としていない、といった寸法です。

以上です。

なお、要点等は、「既存建物のまとめと整理」を、一読願います。

宅建「35条(重要事項の説明)」の「既存建物(建物状況調査・設計図書等の保存状況)」のまとめと整理‐宅建ノート

H28に改正された事項「35条(重要事項の説明)‐既存建物(建物状況調査・設計図書等の保存状況)」が、頻出論点と化しています。

以下に、過去問の傾向を踏まえて、整理したので、チェック用に活用ください。

なお、過去問ですが、「宅建業法「既存建物」の過去問リスト‐34条:建物現況調査のあっせん、35条:建物現況調査の有無概要・設計図書等の保存状況」にまとめています。

35条の既存建物の条文

出先での確認用に、「第三十五条 六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項」の条文を挙げると…、

イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況

…となっています。

【重要】頻出ポイント

先の「イ」と「ロ」は、取引の種類によって、適用が異なっています。

「イ」の「建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果概要」は、「売買・交換」と「貸借」が対象で、要は、「すべて」の取引で、重要事項となります。

対して、「ロ」の「設計図書等の保存状況」は、「売買・交換」時にのみ、重要事項となります。

というのも、「ロ」の施工令では、「売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類」と定められているので、「貸借」だと、適用対象の書類がない、ってな塩梅です。

つまり、「ロ」の「設計図書等の保存状況」は、取引が「建物」の「貸借」の場合は、「業者は、説明しなくてよい=義務はない」と、相なります。

出題実績あります。

『既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。』

「×」です。

「既存住宅の貸借」の契約なので、対象外です。

参考:R1 第39問

こんな次第で、「イ」と「ロ」の対象取引の違いを、正確に把握しておきましょう。知らないと、ゼッタイに解けないです。

条文「イ」補足説明1・・・2種類

「イ」の「建物状況調査」ですが、木造・鉄骨造用と鉄筋コンクリート造等用の2種類が用意されています。

押えておきましょう。

条文「イ」補足説明2・・・期間は1年

「イ」の条文に出てくる「実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る」ですが、当該有効期間は、「1年」となっています。

よって、原則として、過去1年以内の建物状況調査が対象となります。

なお、例外的に過去1年超の建物状況調査であっても、相手方の利益を勘案して伝えるべき実情があれば、重要事項となる、と解釈されています。

まあ、試験的には、「数字」の「1年」を暗記です。

なお、1年以内の建物状況調査が複数あるときは、現況との乖離が最も小さいと考えられる直近の建物状況調査が説明の対象となります。

条文「イ」補足説明3・・・紛失

建物状況調査の依頼者である売主等が「建物状況調査の結果の概要」や「報告書」を紛失している場合は、再発行が可能な場合は、売主等が準備して、宅地建物取引業者に渡すことが一般的です。

よって、宅建業者には、再発行義務や再調査義務はありません。

そして、再発行が困難な場合など、やむを得ず調査結果が確認できないときですが、業者は重要事項説明時において、調査結果が不明である旨を説明することとなっています。

念のため、押えておきましょう。

条文「ロ」補足説明4・・・図書等

「ロ」の「設計図書等」ですが、念のため、押えておきましょう。

「設計図書等」とは…、

一 建築基準法の確認の申請書、計画通知書、確認済証

二 建築基準法の検査済証

三 宅建業法 第三十四条の二 第一項 第四号に規定する建物状況調査の結果についての報告書

四 既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する建設住宅性能評価書

五 建築基準法施行規則 第五条第三項及び同規則第六条第三項に規定する書類

六 当該住宅が昭和五十六年五月三十一日以前に新築の工事に着手したものであるときは、地震に対する安全性に係る建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合するもの又はこれに準ずるものであることを確認できる書類で次に掲げるもの

イ 建築士が行った耐震診断の結果についての報告書

ロ 既存住宅に係る品確法の建設住宅性能評価書

ハ 既存住宅の売買に係る特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 第十九条第二号の保険契約が締結されていることを証する書類

二 イからハまでに掲げるもののほか、住宅の耐震性に関する書類

…となっています。

「ひっかけ」で、ぜんぜん関係のない書類が、たとえば、地震保険の保険証書とか、耐震工事をした建築会社の営業許可証とか、マンション管理委託契約書などが入れられることが想定されます。

ガチ暗記は無用ですが、一度くらいは、精読しておくとよいでしょう。

まあ、建築基準法関係、品確法関係、耐震関係くらいに、押さえておくといいです。

「既存建物」の「ひっかけ」対策に、続きます。